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惠惠州州市市房房地地产产市市场场分分析析二〇〇六年三月惠州市房地产市场分析1一、房地产投资环境分析1.1惠州市在珠三角中的定位分析1.1.1珠三角地区经济环境分析随着中国加入WTO、加强中港澳三地合作的CEPA协议签订，“泛珠三角经济区”的构想成为现实，福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州和广东九省区，加上香港、澳门，本着优势互补、互惠互利的市场原则开展广泛合作，形成一个超级经济圈，其目的是加强区域协调和合作，从而加强珠三角的核心竞争力。“大珠三角”的城市结构将由两个中心城市（香港和广州）、三个都市圈（香港深圳一体化、广州佛山一体化、澳门珠海一体化）、两个城市群体（珠江口东部城市群体、珠江口西部城市群体）组成。1.1.2惠州与珠三角城市群的地理位置关系惠州市位于广东省东部，珠江三角洲东端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是广东省有名的历史文化名城，在历史上即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。下辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，另有正在动工的数码城、中海石化工业城、惠东鞋城等大型项目。同时，西部发展轴东部发展轴珠江东岸发展轴珠江西岸发展轴广州市深圳市中山市东莞市惠州市佛山市惠州市房地产市场分析2城市化进程加快，中海壳牌石化项目即将投产，中海油惠州炼油项目正式奠基上马，惠州经济发展后劲显著增强，蓄势待发，在全省未来发展格局中的重要性显著提升。惠州是华东、粤北、粤东地区进入香港、深圳、广州的陆上交通要冲。从惠州大亚湾沿深圳盐田沙头角进入香港，沿海高速公路不到40公里；从惠州港到香港中环码头也仅47海里，惠州港离国际航线也只有几海里。惠州市区西距广州市153公里，东距汕头320公里，南与深圳市相隔79公里，西南方为东莞，相距86公里。1.1.3惠州在珠三角中的经济地位□2005年GDP总量突破800亿大关,居珠三角地区第六位2005年，珠三角地区的大部分经济指标都表明整体发展较好的态势，工业、投资、社会消费品和出口等指标的总量排位与经济总量排位基本相一致，保持在稳定状态。从增幅看，佛山保持加快发展态势，其多项经济指标增幅都排在前列；而惠州在与珠三角各市的比较中，GDP增速前移，发展态势较好，第三产业的增长尤为突出，增幅（17.2%）在珠三角地区中，仅次于东莞（17.8％），居第二位,其中房地产业成为拉动第三产业投资增长的主导力量。05年全年，惠州完成生产总值803.94亿元，居九市第6位；增长（15.8％），与佛山（19.2％）、东莞（19.3％）、中山（14.3％）、深圳（15.0％）、珠海（15.0％）、江门（12.7％）、广州(13.0％)、肇庆（9.8％）相比，居九市第3位，。其中，第二产业增加值增长17.5％，位居九市第6；第三产业增加值增长17.2％，居九市第2位。2005年珠三角城市GDP同期增长情况9.817.31513.813.212.719.3151315.819.214.31512.118.716.315.119.60510152025东莞深圳广州惠州佛山中山珠海江门肇庆GDP同期增长（%）2005GDP同期增长（%）2004惠州市房地产市场分析32005年，珠三角九市的GDP增幅与去年相比，上升较大的有：佛山（+2.9）；有所上升的有：珠海（+1.2）、惠州（+0.7）、江门（0.6）；下降较大的有：广州（-2.0）、中山（-4.4）、深圳（-2.3）、肇庆（-3.4）；有所下降的有：、东莞（-0.3）。可以看出2005年珠三角九市的经济增长分别为三个组别：佛山、领跑，珠海、惠州、江门居中，珠海、中山、广州、肇庆则增长较缓。1.1.4惠州市在珠三角城市群中产业定位惠州是珠三角电子信息产业基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。中海壳牌南海石化项目使惠州成为珠三角乃至华南地区的重化工工业基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠江三角洲东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。由于石化城的带动，惠州已经成为了珠三角最重要的重化工城市；同时由于珠三角东部产业转移的最直接的承接地，正如当年东莞90年代初承接深圳的制造业的转移一样，惠州在近几年内将承接东莞、深圳的制造业的转移，成为一个中型和轻型工业重地。珠三角各城市未来发展方向城市城市发展方向广州由产业性服务业、社会服务、分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务业中心、跨国公司总部经济与装备产业基地深圳制度创新试验窗口、高新技术创新基地与融资中心、现代物流业珠海会展、旅游、环保型高科技、高等教育、信息密集服务业与速递航运中心佛山整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商贸服务业东莞国际制造业名城与现代物流业中山珠三角重要的地方特色制造业基地惠州市房地产市场分析4江门传统制造业、环保型制造业、都市农业、旅游休闲业，珠三角的生态屏障肇庆生物医药、生态旅游、环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺”惠州石化产业基地、IT产业基地、生态旅游胜地、对外出口加工贸易基地和现代物流中心惠州市房地产市场分析51.2惠州市宏观经济环境分析1.2.1惠州市总体经济发展现状分析改革开放以来，惠州由一个传统农业城市发展成为以外向型经济为主的工业城市，世界５００强企业有１７家落户惠州，发展已步入工业化中期阶段，经济国际化程度全国领先，具有了较强的对外竞争力，在全国部分城市竞争力的排行比较中，惠州开放度仅次于深圳排名第二。惠州市近5年综合经济指标社会经济主要指标年度20012002200320042005国内生产总值(亿元)476.39525.20590.97685.1803.94第一产业(亿元)69.1673.7873.9183.0082.81第二产业(亿元)273.29302.43347.43391.00459.85第三产业(亿元)133.94148.99169.63211.20261.28人均国内生产总值（元）172111864120758/25700数据来源惠州市统计信息网惠州市房地产市场分析6惠州市近五年经济发展速度指标社会经济主要指标各年比上年同期增长%20012002200320042005国内生产总值10.211.113.915.115.8第一产业5.88.10.54.51.8第二产业8.3121714.217.5第三产业1210.614.121.717.2全社会固定资产投资总额9.124.111.430.318.2地方财政收入42.221.725.719.320.6数据来源惠州市统计信息网值得注意的是，2000年和2003年是分析惠州经济发展两个颇具标志性年份。2000年是惠州近5年经济发展的最低谷，增长率为9%，也说明惠州的经济环境是2000年开始触底反弹的；2003年，惠州经济运行整体是出现从11%到13.9%的跳跃式的加速发展。明显地说明整体经济运营环境有大幅的改善。2005年，惠州市市全社会固定资产投资额达351.69亿元，增长18.2％，总投资额突破300亿元大关。三大类固定资产投资额完成306.55亿元，增长20.1%。其中，基本建设投资244.15亿元，增长16.2%，更新改造投资18.62亿元，增长20.5%，房地产开发投资43.78亿元，增长48.1%。固定资产投资的主要特点有：——重点项目建设进展较为理想。全市42个重点建设项目全年共完成投资164.47亿元，完成当年投资计划的93.6%。其中总投资330.9亿元的壳牌石化项目历经3年的建设已完成全部投资，即将投产。此外，完成当年计划投资100%以上的项目有8项：荃湾港一期改造工程、城区220千伏仰天输变电工程、500千伏博罗输变电工程、康帝国际酒店、惠州港3万吨石化码头、惠州抽水蓄能电站、惠菱化成甲基丙烯酸甲脂（MMA）、惠淡大道二期改造工程；完成当年投资计划90%以上项目有4项：龙门的环球、光大、塔牌三大水泥厂，东江水利枢纽工程。虽然在珠三角东部经济区中，惠州的经济同发达城市相比还是有一定差距的，但是随着2005年石化城建成投产及其他大型8个项目的带动下，对惠州整体产值的贡献将超越惠州市房地产市场分析71000亿元，惠州的宏观经济发展将出现另外一个更大幅度的跳跃式发展机遇,未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞的GDP，成为珠三角第二梯队的重要经济城市。近5年惠州房地产投资同GDP关系分析（单位：亿元）年份GDP房地产开发投资额房地产开发投资额/GDP2000年437.249.212.11%2001年476.3910.652.24%2002年525.2015.883.02%2003年590.9727.274.61%2004年685.1429.554.31%2005年803.9443.785.45%数据来源：2005惠州统计年鉴和惠州历年统计公报1.2.2惠州市社会发展现状分析社会发展基本状况指标主要指标20012002200320042005年末人口数（万人）280.45283.02286.36293.22321.61年末户数(万户)70.5871.80-73.8076.48城乡居民储蓄存款（亿元）274.08319.18379.55447.30522.21职工工资总额（亿元）-52.3064.4174.4783.21数据来源：2005惠州统计年鉴和惠州历年统计公报惠州市房地产市场分析81.2.3惠州市人口状况分析惠州近5年人口状况分析（单位：万人）280.45283.02286.36293.22321.61101.74103.81108.73161.29173.04801201602002402803202001年2002年2003年2004年2005年总人口城区人口数据来源：年惠州统计年鉴和惠州统计信息手册近5年来，惠州本地人口增长幅度不大，但随着中海壳牌的开工建设和2005年的建成投产，2005年外来人口大量涌入惠州，城区人口也比03年有大幅增长,再加上惠州经济的快速发展所带来的对商品房的需求，必将对房地产产生巨大需求。1.2.4惠州居民收支分析2005年市区居民人均可支配收入14884元，增长7.7％，剔除物价因素，实际增长5.6％；人均消费性支出12931元，增长8.4％，实际增长6.3％。市区居民的居住条件改善，家庭设备趋向现代化、时尚化，家用汽车快速进入寻常百姓家。2005年城市恩格尔系数为32.1％，在2004年下降2.1个百分点的状态下，再继续下降2.2个百分点，接近较为全面的小康水平。惠州近5年城镇居民收支分析年份人均可支配收入人均生活支出人均可支配收入减人均生活支出金额（元）增长率金额（元）增长率200110014.531.93%8574.250.22%1440.28200210691.046.76%8603.160.34%2087.88200312673.0018.54%10303.0019.76%2370.00200413822.009.1%11929.0015.80%1893.00惠州市房地产市场分析9200514884.007.7%12931.008.40%1953.00数据来源：2005惠州统计公报惠州城镇居民人均可支配收入呈增长态势，尤其是2003年随着中海壳牌石化项目的大规模建设，惠州城镇居民人均可支配收入呈大幅度增长趋势，表明惠州城镇居民购买能力日趋强势；同时惠州城镇居民人均生活支出也在增长，2005年四个季度的居民消费价格总水平(CPI)同比分别上涨：1.6％、1.9％、2％、2％，总体平稳，主要是粮油等食品类价格在2004年大幅上扬后，2005年价格涨幅回落呈稳中略升，从而保证了CPI温和上涨。尤其是2003-2005年消费支出大幅增长，表明惠州城镇居民对中海壳牌石化项目带来的经济发展前景充满信心。此外，人均可支配收入与人均生活支出的差额近5年来一直逐年增加，这将有利于大宗耐用品（如商品房）的购