限购和房产税能降低房价吗？

1No.C20110172011-09限购和房产税能降低房价吗？基于房地产市场的长期动态均衡分析王敏1黄滢2No.C20110172011年9月26日摘要：中国主要城市的实际房价在过去10年以9%的年增长率增长。高速增长的房价最终导致中国政府在2010年开始出台一系列以调控市场需求为目标的房地产政策。本文通过构建一个动态模型，从房地产供给一方对政策的反应来研究限购政策和开征房产税对房价的长期影响。本文的理论研究表明，限购政策能降低房价，但是影响有限，市场会呈现“价高量低”的局面。另外，开征房产税能降低短期的房价，但是有可能提高长期的房价。最后，我们利用国家统计局公布的70个大中城市的房价指数面板数据对限购政策进行了实证分析。实证的结果跟本文理论模型的预测基本一致。关键词：房价，限购政策，房产税1王敏，北京大学国家发展研究院；电子邮箱：[e-mail]。2黄滢，DepartmentofEconomics,IowaStateUniversity,Ames,IA50011,U.S;Email:[e-mail]。2CanHousePurchaseQuotaPolicyandPropertyTaxReducetheHousingPrice?ALong-RunDynamicEquilibriumAnalysisofHousingMarketAbstract:TherealhousingpriceinmajorChinacitieshaskeptrisingat9%peryearinthelastdecade,whichfinallyleadstoaseriesofgovernmentinterventionsince2010.Thepurposeofthispaperistoexaminethelong-runimpactsofhousingdemanddepressingpolicies,housepurchasequotapolicyandpropertytax,onhousingpricebyfocusingonthepolicyresponseofthesupplyside.Webuildadynamicmodeltostudythepolicyimpactsandshowthatafterincorporatingtheresponseofthehousingsupply,housepurchasequotapolicymayreducethehousingpricebutataninsignificantmagnitude.Ontheotherhand,propertytaxmayreducetheshort-runhousingprice,butispossibletoincreasethelong-runhousingprice.Wealsouse70cities’housingpriceindexpaneldatafromNationalBureauofStatisticsofChinatotesttheimpactofhousepurchasequotapolicyonhousingpriceandtheregressionresultisconsistentwithourtheoreticalprediction.Keywords:housingprice;housepurchasequotapolicy;propertytax.JEL:C61,R31,R38.3一、前言自上世纪90年代末的房改以来，中国城市房价一直以较快速度上涨：在2000年到2010年这10年间，中国35个主要城市（扣除通货膨胀率后）实际房价的平均年增长率在9%左右(Wuetal.2011)。过高的房价对经济会有一定影响。一般的看法是过高的房价会形成房价的泡沫，从而引发金融危机。2008年的美国次贷危机就是一个典型的例子。如果进一步分析房价的本质，可以发现房价过高除了对金融危机的短期影响外，对长期经济增长也会有影响。房子的价格分三部分：地上的钢筋水泥、地下的地租和政府的税收。第一项反映的是房屋的建造成本，每年都在折旧。所以，给定政府在房地产市场对各种交易活动设定的税率，房价上涨本质上是地租在涨，高房价等同于高地租。例如2010年上半年北京新房销售价格的60%是由地价构成(Wuetal.2011)。地租的产生并不是生产性活动所致，它本身的价值以及它的上涨也不在GDP核算里面。因此，地租上涨对经济增长没有直接贡献，本质上是一种财富转移。而这种财富转移，我们认为对中国经济长期增长至少在以下三方面有负面影响。第一，在当前中国，地租的财富通过税收和房价的上涨，转移到政府，房地产商和二手房投资者等群体手中，基本上是一种逆向的从农村向城市、从居民向政府、从低收入人群向高收入人群的转移。3因此房价过高会加剧社会收入差距。房价越高，财富转移越厉害，社会收入差距也会越大。在宏观经济学文献里面，大量的理论研究和实证研究表明收入差距对长期经济增长有负的作用(GalorandZeira1993;PerssonandTabellini1994;Aghionetal.1999)。第二，城镇居民为了支付昂贵的地租，不得不减少可计入GDP的消费品的消费，即内需，从而影响长期经济增长。4这一点会在很大程度上影响当前中国从以外需为导向的经济增长模式向以内需为导向的经济增长模式转变的过程。第三，房价持续上涨会扭曲企业家行为，导致更多企业家参与到这个财富转移或者说寻租过程中来，从而减少企业家对原企业管理和创新的投入。而后者则是长期经济增长的源泉。过高的房价，无论是其对经济的短期影响还是长期影响，都给政府提供了政策调控的理由。5本文的目的并不是要研究或论证当前中国房价是否已经过高，并是否已经对中国经济产生比较大的负面影响。这方面已经有大量的研究，譬如沈悦和刘洪玉(2004)，胡健颖等(2006)和况伟大(2008)。我们关注的是在房价持续上涨的背景下，尤其是2009年开始的快速上涨，中央政府在2010年开始出台各种房地产调控政策，一直到2011年年初，各地方政府直接运用行政命令干预房地产市场推出严厉的限购政策。另外，上海和重庆在2011年进行房产税征收试点。政府也许是出于解决地方财政问题进行房产税改革，但是在当前中国，人们更多的是寄希望房产税能抑制房地产市场上的投资行为从而降低房价。基于这两个现3政府通过拆迁或农田征用在土地一级市场上从城镇或者农村居民获取地租的财富。在房地产的二级市场上通过房价持续上涨，地租的财富由购房者向房产商和二手房投资者，由城里年轻人向城里老年人，由进城农民向城镇居民进行转移。在每个交易环节的税收又是从居民向政府的财富转移。4如前面所讨论的，地租的支付是一种财富转移的过程。虽然财富在转移，社会总的财富没有变化，但是居民收入（财富）差距会扩大――这一点会因为以下两个原因导致社会总内需的下降：首先，实证的数据表明，居民的消费率会随着收入的增高而下降；再者高收入人群的消费中，进口产品消费比例高。因此给定一定量的社会总财富，内需会随着收入差距的增加而下降。5这里需要强调的是，大多数人包括政策制定者，一想到房价过高，就把原因归结为所谓的“炒房”，想当然的认为房地产调控是调控投资或投机需求。房地产市场上的投资或者投机行为会导致房价的短期波动，但是，当房价长期较高时，高房价就不是投资和投机需求所能解释的。4象，我们的问题是：限购政策和房产税政策有效吗？它们真的能如人们所预期的降低房价吗？为回答这些问题，本文尝试建立动态模型对限购政策和房产税政策进行长期动态分析。无论是限购政策还是房产税政策都是以调控房地产需求为目标的。但是这些政策在调控需求的同时，供给一方会对政策做出反应――这一点容易被忽略掉。6因为市场的均衡是由需求和供给双方共同决定的，后者的政策反应会最终影响政策的效果。土地和房地产作为一种资源性产品，它们的供给者——房地产商和二手房投资者，如资源经济学文献所强调的，都是对产品进行一个动态跨期供给的最优决策，都是基于未来的价格或需求预期调整自己在每一期的供给行为。直觉上来说，限购会降低需求从而降低价格，那么对房地产商或者二手房投资者而言，限购期间的价格相比于其它时间是降低了，他们会将原来在限购期间的供给挪到限购政策结束后的那段时间上来。房子的交易量在限购后会增加，但在限购政策期间房子的交易量会下降。这样一个动态调整的结果是，限购虽然把限购期间的每期的需求曲线往下挪（传统的静态分析就在这里结束了，就会得出有效降低房价的结论），但是供给方对政策的反应会导致限购期间的供给曲线上移。结果是成交量降低，价格也许会下降，但幅度有限，维持一个“量低价高”的局面。除非限购政策永久化，房价才有可能明显下降。基于同样的长期动态分析方法，本文还讨论了开征房产税对房价的长期影响。况伟大(2009)构建一个静态模型从需求角度证明房产税会降低房子的自住需求和投资需求，从而降低房价。7但是如果我们从供给的角度来分析房产税对房价的长期影响，就会发现结果会有所不同：给定需求不变，开征房产税会在短期内降低房价，但是从长期来看会提高房价。结合况伟大和本文的研究，即考虑房产税对需求和供给两方面的影响，那么我们就可以得到一个更综合和全面的结论：房产税会在短期内降低房价，但对长期房价的影响是不确定的。最后，我们利用国家统计局发布的70个大中城市在2010年1月到2011年8月的住房价格指数对限购政策进行实证分析。实证结果表明限购政策对新建住宅价格影响不显著，对二手住宅价格的影响在统计上显著，但是影响有限。本文的贡献主要有以下三个方面。第一，限购政策已经实行半年，目前尚没有研究对其影响进行分析，而本文对限购政策的理论预测和实证研究做了最初的尝试。第二，本文也丰富了房产税对房价影响的研究，尤其是其对长期房价的影响。第三，本文的研究在方法论上也有所贡献。文献中大部分的研究是运用房子使用成本(usercost)对房价进行分析，例如Himmelberg(2005)。如前文所讨论的，房价的上涨本质上是地租上涨。要研究房价，地租是关键。只有动态模型才能抓住地租以及地租上涨的概念。基于使用成本的研究基本上是静态的分析，比如前文所讨论的况伟大(2009)的研究，无法分析政策的长期影响。而我们借鉴于资源经济学的动态模型则弥补了使用成本分析方法的不足。本文结构如下：第二章节描述模型假设；第三、第四和第五章节分别讨论限购政策、房产税政策和供给政策；第六章节是对限购政策的实证研究；第七章节是总结和政策建议；定理的证明在附录。6在最近的资源经济学文献中，一些研究，例如Sinn(2008)和WangandZhao(2011)，表明很多基于以降低碳需求为目的的碳排放政策，比如征收碳税和清洁能源补贴政策，在考虑了能源市场供给一方对这些政策的反应之后，最终的碳排放会增加而不像政策原来所预期的那样减少。文献中，这种结果被称之为“绿色悖论”(GreenParadox)。同样的道理，在房地产市场上，如果我们只关注政策对需求的影响，而不关注房地产供给一方的行为变化，我们的很多政策结论都会出错。7更多关于房产税研究的文献见况伟大(2009)。5二、模型假设本文考虑的是房地产市场的局部均衡模型。其中，房地产调控政策是外生给定的。在房地产市场上有两类产品：新房和二手房，分别由房产商和二手房投资者提供。我们假定两类产品是互相替代的，并假定房地产市场是一个完全竞争市场。Q(t)和S(t)分别代表房地产市场上某一时间t的房子销售量（流量）和可供出售的房子的存量。S(t)包括投资者拥有的二手房存量，房产商新建但未销售的楼盘存量以及房产商拥有但尚未开发的土地存量。S0则代表初始期(t=0)或者说政策出台时可供给的房子存量。基于以下两个理由，我们假定S0是外生给定的：第一，土地的面积是固定的。譬如，北京六环以内的土地面积是给定的，如果我们用这个模型来研究房地产调控政策对北京六环以内的房价的影响，那么S0就是可以估计出来的一个