世联：别墅专题研究

别墅专题研究本报告是严格保密的。客户目标Objectives独栋住宅产品本报告是严格保密的。独栋的定义与特征独栋的产品特征：独立住宅SingleHouse，集中体现了房、地、产的统一性：1）“独门独院”，自我独立的建筑形体；2）“有天有地”，“地”也是产品价值的一部分；3）因其较大的面积占有和资源占有，而获得较高价值凝结，“产业”的特征很强。主流独栋产品的技术要点1）独栋单体的层数通常在2~3层，面积通常在250平方米以上。2）纯独的东西向间距最小为5米；南北间距不以日照间距控制，以视觉舒适度为限，通常不应低于15米。3）纯独栋社区的容积率一般在0.5以下。4）独栋产品的建安成本通常为1200~1500元/平米（以北京地区为例）。本报告是严格保密的。独栋产品的市场适用性独栋的适用条件：——低密度产品在市场中建立高价值认知；——具有支撑独栋产品的地段或资源条件。独栋产品在解决方案中的常见角色1）混合社区中的价值标杆。2）强势资源的价值兑现产品。2）陌生资源区的启动产品。3）城市中实现高额开发利润。本报告是严格保密的。独栋的产品价值分析几种常见的居住理想原型1、倚居山水的隐逸生活原型——2、归隐郊野的田园生活原型——3、高尚而自在的欧美小镇生活原型——4、复制童话的城堡/庄园生活原型——5、浮生半日的度假生活原型——独栋的核心价值独栋产品的核心价值在于对居住理想“原型”的再现。独栋产品具备了基本的舒适度平台，因而其产品价值在于对寻常生活方式的进一步完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想的一种接近或实现，而这种居住理想不是凭空而来的，而是有迹可循，在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者的价值认同。本报告是严格保密的。独栋的产品价值分析独栋产品的价值要素1、完备之上的特色化追求2、对资源的倾斜性3、私有专属的强烈体现4、产品形式集中体现“原型”、“传世”与“作品”精神本报告是严格保密的。客户目标Objectives高级独栋别墅产品研究及设计建议本报告是严格保密的。户型设计要点建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300平米以上。地上建筑面积350平方米到400平方米。地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。地上两层，地下一层。室内车库，双车位。4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。本报告是严格保密的。户型设计要点注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口本报告是严格保密的。户型设计要点二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家庭室，做到楼上楼下空间有交流。从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet,basin,shower）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。本报告是严格保密的。首层功能空间面积建议分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅10200-240客厅40-60餐厅15家庭室15-20西厨、早餐室15中厨10-15公用卫生间5次卧室（包括独立卫生间）20车库35本报告是严格保密的。二层与地下室功能空间面积建议分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区主卧室20-30150-160主人卫生间10-15步入式衣橱*2（510）*2书房10次卧室（包括独立卫生间、衣橱）*220-30家庭室10-15地下室康体娱乐空间（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能厅等）100-120160-200设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）30-40其他（包括酒窖、公共卫生间等）20本报告是严格保密的。产品的使用细节室外空间室内空间内外空间关系建筑排布大面积庭院、多重庭院、精装修庭院客厅、客厅挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间大面积观景窗、多房间景致保证私家庭院面积本报告是严格保密的。大面积会客厅细节的使用价值高级别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅面积应达到70-80平方米的规模。本报告是严格保密的。客厅挑空处理细节的使用价值根据对西山美庐来访客户的调查，客户在对比过不同客厅处理户型后，明显倾向选择有挑空的客厅。挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。项目名称客厅挑空面积(m2)优山美地b3户型28优山美地b6户型25莱蒙湖C户型27大湖山庄F1户型30温哥华森林A4-C户型29温哥华森林A2-C户型33本报告是严格保密的。厨房与餐厅细节的使用价值厨房和餐厅，是女主人的“地盘”；客户访谈显示，有别墅居住经验、特别是海外生活经历的女性，对餐厅和厨房的关注度极高，关注点集中于：操作台面临窗而布通过落地窗与后院联通的厨房本报告是严格保密的。厨房与餐厅细节的使用价值西山美庐E户型地上一层中厨面积14平方米西厨面积12平方米餐厅面积18平方米温哥华森林A2-C户型地上一层中厨面积8平方米西厨面积10平方米餐厅面积28平方米项目名称中厨面积(m2)西厨面积(m2)西山美庐B户型1511西山美庐E户型1412温哥华森林A2-C户型810温哥华森林A4-C户型59顺驰林溪A2户型511顺驰林溪A3户型612是否有中式厨房与西式厨房，且各自独立；中式厨房的面积不应过小，20平方米较为合适；餐厅与起居室应有明显的分隔；本报告是严格保密的。主卧室区细节的使用价值各卧室尽可能配有衣帽间二层独立家庭室、独立舒适的书房男女主人衣帽间分开主卧室40-50平方米以上，衣帽间10平方米项目名称主卧区面积(m2)优山美地b3户型58优山美地b6户型53晴翠园C2户型63晴翠园E户型50温哥华森林A4-C户型55温哥华森林A2-C户型65本报告是严格保密的。多处挑空处理细节的使用价值入口处设置大气的玄关餐厅挑空项目名称餐厅挑空面积(m2)优山美地b3户型14纳帕溪谷SF户型15水印长滩2N户型18水印长滩2SA户型20本报告是严格保密的。大面积、落地采光窗细节的使用价值例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。起居室采光落地窗起居室采光落地窗将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。“临绿化带的房子，餐厅应设置于绿化带一侧”—西山美庐业主访谈，“享受用餐+观景的美好生活片断”各个卧室均能与外界环境交流（首层卧室-庭院、二层-露台）本报告是严格保密的。主卧室大面积观景窗细节的使用价值主卧室落地窗与阳台起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。本报告是严格保密的。客户对采光窗的细节要求细节的使用价值高度：首层餐厅等有一定生活隐私的空间，形似落地窗的窗台高度不应过低，以保证主人生活的隐私。材料：钢框木形式的窗户，外层钢材可保证窗的功能要求，内层木质便于与业主个性化装修风格相融合。效果：窗玻璃应尽可能完整，以保证视觉效果，特别是客厅窗玻璃需避免分隔过碎。客户对大面积采光窗的细节要求本报告是严格保密的。特殊功能空间成为普遍要求细节的使用价值地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间保姆有独立出入口，可设置在侧向、后向花园，通过庭院进入。私家庭院内能有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、玩具间、花房…首层设置带独立卫生间的卧室，方便老人居住本报告是严格保密的。大面积私家庭院细节的使用价值项目名称地上建筑面积私家庭院面积碧水庄园350-370500优山美地B3区344-383200-300大湖山庄366500-1000观唐350-373205-502纳帕溪谷三期353-382400-1000渡上335-380400-600莱蒙湖387500西山美庐355-391350-400温哥华森林388400-500高级别墅私家花园面积应尽可能大，建议选择高于市场同类产品的面积区间，根据初步测算，建议高级独栋别墅私家庭院合计面积选择500-1000平方米/户的标准。本报告是严格保密的。多重庭院细节的使用价值多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不再局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空间。以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米。入户前院本报告是严格保密的。多重庭院细节的使用价值前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐漂亮，具有迎宾的礼仪功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞开胸怀接纳远方的来客，既体现主人的匠心独运，又有很强的包容性。前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅互相借景，形成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处理，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。主人与街上的行人有了一段恰当的距离，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人感觉上都很舒服。本报告是严格保密的。精装修庭院细节的使用价值庭院功能：有别墅居住经验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私。后花园一般都较宽敞，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭娱乐休闲空间。本报告是严格保密的。精装修庭院细节的使用价值庭院组成包括：温泉、壁泉、凉亭、花架、绿植、烧烤台等。庭院内还预留温泉管、自来水管、天然气管、电源线等。本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型1别墅一层建筑面积221m2客厅40餐厅15家庭室22卧室15西厨17中厨7储藏室A2储藏室B2佣人间5卫生间A3卫生间B5洗衣房4车库33别墅二层建筑面积146m2主卧室25主卫生间13衣帽间10卧室A15卧室B13卫生间A4卫生间B4露台17地上一层地上二层兰乔圣菲D户型总建筑面积367㎡地上建筑面积367㎡本报告是严格保密的。高级别墅推荐户型2总建筑面积554㎡地上建筑面积387㎡地上一层221㎡地上二层162㎡地下室172㎡地上一层•庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家