商业部分整体总结

锐力蜜中心项目商业部分整体总结报告结构2商业定位部分小结1市场调研部分小结商业销售部分小结商业运营部分小结商业招商部分小结3541.0市场调研部分小结1.1宏观经济政策小结1.2成都市整体房地产市场小结1.3城南商业市场小结1.4定向调研部分小结1.1宏观经济政策部分小结1、经济政策以稳增长、调结构为主，货币政策稳中趋松以及房地产政策细分调控为趋势；2、土地政策以集约用地，盘活存量土地为主，导致地土地稀缺性加剧；3、土改推动小城镇农地流转热潮，主题地产开发迎来新的发展机会；4、随着各项经济指标增速的回落，稳健的货币政策，细分的房地产调控政策，房地产市场也将由之前持续快速发展模式转变为持续稳定的发展模式1.2成都整体房地产市场总结1、土地一级市场：土地市场整体趋冷，楼面地价仍处于缓慢上升阶段；主城区与城市近郊交界处成为成为市场热点拿地开发板块；2、商品房二级市场：2014年整体房地产市场调整态势较为明显，成交量大幅下滑，但成交价格呈现整体微涨，小幅震荡态势，在成交量整体跳水的情况下，成交价格保持相对稳定；3、新建商品房开工面积整体下滑；4、电梯高层类物业依然是成都市场的主力供销存类产品，别墅类产品供销均较为冷淡，市场存量居高不下；5、70-130㎡面积段为成都市场的主力产品，其占比达74.4%。1.3城南商业市场小结1、城南写字楼、SOHO和LOFT从大成都和城南来看，总体供过于求；2、城南写字楼未来5年供应量超过800万㎡，自建或联建总部大厦进一步加剧城南办公用房销售竞争白热化；层高4m以上、标准层面积2500㎡以上、总高240m以上、每台电梯承载建面4000㎡以下、大堂1000㎡以上的生态型写字楼供应相对少，有一定市场空间；3、营业用房从大成都和城南来看，总体供过于求，未来商业供应主要以商业综合体及社区商业（底商）为主，商业街供应较小；4、LOFT产品基本以消化库存为主，受政策限制，库存量偏小，整体走量偏小；5、SOHO产品表现较好，但后期市场压力较大。1.4定向调研部分小结1、城南综合体商业部分：商业综合体未来供应量巨大，已成泛滥之势，各综合体定位基本雷同，从综合体营业情况看，具备品牌优势，特色化综合体营业情况较好，受到的冲击较小，其余小规模，无特色综合体营业情况一般；2、区域内特色商业街区目前来看，供应量较小，呈现的仅有水街一个项目，通过对水街项目的调研，我们认为水街在特色文化深入，招商层面均有一定问题；3、台湾人士及台湾企业访谈小结：若本案做台湾城能在招商环节把关、做好差异化的定位，真正引入台湾的品牌商家自己经营，注重服务的细节以及消费环境的打造，并且赋予一定的台湾特色文化，项目一定会取得成功。报告结构2商业定位部分小结1市场调研部分小结商业销售部分小结商业运营部分小结商业招商部分小结3542.0商业定位部分小结2.1项目SWOT分析2.2项目商业整体定位2.3项目商业落位2.1项目SWOT分析1、项目优势（S）1）区位优势：城市副中心大源组团核心区位，紧邻交通主干道，商业展示面较好；区域商圈逐步成熟；2）产品优势：商业街产品区域内供应量较少，具备一定的差异化竞争力，与区域内底商及综合体商业形成了有效区隔；2、项目劣势（W)1）项目体量较小（相对于综合体而言），不具备规模竞争优势；2）区域内商业未完全成熟，商业氛围不够浓厚；3）项目商业3F以上及内街部分体量较大，对项目后期招商及运营带来不利影响；4）项目开发商品牌知名度相对较弱，不具备足够的品牌影响力与品牌溢价能力；5）项目整体商业公寓部分体量较大，直接影响项目去化速度及销售价格。2.1项目SWOT分析2、项目机会（O）1）城市发展及规划带来的市场机会：城市高速发展带动城市由单中心向多中心多组团演变，高新区着力打造的金融总部商务区，有利于高收入人群导入及商业发展；2）商圈发展带来的市场机会：项目商圈范围内的办公及居住人口将快速增加，预计到2015年住宅人口达到42.4万，办公人口达到47.4万；3）产业纵深发展带来的市场机会：区域内特色餐饮休闲娱乐产业快速纵深发展，且通过消费者调研，具备消费支撑条件；2、项目威胁（T)1）大源组团纯商业供应量超100万平米，区域内竞品项目产品（公寓，住宅）定位雷同，竞争激烈，价格竞争在所难免；2）受整体市场影响，区域内商业及住宅类产品去化速度下滑，导致项目去化周期有所延长；本项目商业街项目定位为：以台湾文化为核心及载体的集“文化博览、休闲娱乐、购物、餐饮、”功能为一体、满足城市文化时尚客群的目的地型特色时尚街区。台湾文化：通过引入台湾自主品牌商家，自主经营实现台湾特色的原汁原味；目的地型商业：能够吸引大成都范围内消费者主动上门消费，而非区域型被动消费；特色街区：通过台湾风情的引入，能够与周边竞品商业形成有效差别与区隔，形成自身的特色2.2项目商业整体定位本项目商业街项目形象定位为：文化地标，台湾门户，台湾时尚生活之城城市特色商业文化地标；成都了解台湾，认识台湾，接触台湾第一门户；城市范的台湾时尚生活之城工作与生活无缝隙转换的自由城市商务空间2.2项目商业整体定位—形象定位商业是产品本质功能的提供者，旅游作为客群驱动者，带来消费需求，文化为项目价值主题，凸显项目独特性，营造互动氛围商旅文——最终形成台湾城商文旅符号活动观光休闲街区体验以文带旅以旅兴商以商成文“商旅文”街区2.2项目商业整体定位—发展模式定位根据消费需求和竞争差异化定位，本项目目标客群为面向全域成都中产及以上阶层的ONEDAYOFF超级特色文化中心主题概念：---中产及以上家庭onedayoff超级文化中心功能性描述：---围绕城市生活居民，为其配置追求舒适、服务、体验、质量的多元素丰富的产品，以文化娱乐元素为主导，综合规划购物和餐饮行业，以中档、中高档为主主力客群：成都本地台湾人及台湾关联客群；项目区域内客群；次主力客群：大城南范围内中产以上人群游离客群：成都旅游人群情感性描述：----热情、活力、归属、经典，这里是时尚文化的地标，这里是家庭和朋友闲暇消遣的理想去处，这里诠释的是现代家庭的生活方式2.2项目商业整体定位—客群定位技馆、海洋馆全客层文化娱乐元素主要包括餐饮购物、家庭娱乐、青年娱乐、健康休闲和事件主题五大类主题核心驱动主要特征目标客群示例一线时尚服装品牌台湾特色餐饮店锦江乐园、欢乐谷源深体育公园台湾博物馆本项目对应购物商店。特色餐饮儿童体验馆、儿童教育大型声光电电子游艺设备Spa、咖啡厅台湾艺术博物馆台湾特色小剧院2.1餐饮购物主题购物体验提供时尚餐椅购物独特体验中青年2.2家庭娱乐主题儿童娱乐驱动型由儿童娱乐、儿童教育带动整个家庭参与的体验式娱乐家庭、少年儿童2.3青年娱乐主题设备体验驱动型以惊险刺激的游乐设备吸引年轻人参与体验式娱乐中青年2.4健康休闲主题健康驱动型以体育健身、健康养生等为核心要素的健康运动中青年、老年2.5事件吸引主题知名事件驱动型有影响力事件引致的场馆游览、设施参观等活动中青年2.2项目商业整体定位—业态定位项目主入口文创主力店娱乐主力店购物精品休闲生活配套餐饮酒店配套民俗、博物2.3项目商业落位1号楼2号楼3号楼4号楼6号楼7号楼8号楼5号楼春水堂、85度C丹堤咖啡、元祖永和豆浆、鲜芋仙花园板烧、斗牛士悦笙国际月子会所群丽时尚婚纱珍开心、艾哈得禅悦瑜伽、秀域韦德伍斯、乐高六星集养生会馆COCO、全家超市顺旺基、快乐柠檬象王洗衣、多样屋曼都美发、卡通尼7坦瑜伽、松溪太极时尚购物宝岛眼镜王品台塑牛排东南旅行社道纪自然疗愈会馆恒记甜品、六和豆浆民俗创意商品历史博物展览凤梨酥、百乐门童话森林儿童乐园银行hellokitty餐厅慢咖啡1919专卖店奢侈品专卖店诚品书店muse酒吧2.3项目商业落位报告结构2商业定位部分小结1市场调研部分小结商业销售部分小结商业运营部分小结商业招商部分小结3543.1项目分期开发建议第一期2#公寓8859.71商业4212.123#住宅28288.7商业4896.82合计46257第二期1#公寓6170.64商业2506.856#酒店10067.6商业4413.998#商业3850合计27009第三期4#SOHO26479商业1889.155#SOHO25050商业4860.237#商业3500合计61778132456783.2销售模式建议外街带租约销售，内街十年返租销售时一次性按8%返三年，第四年，第五年按8%，5-10年按租金收益管理公司与客户1:9分成；外街最好带3年以上租约。销售收入预估：1、商业部分：在暂时不计算主力店招商成本的前提下，商铺部分销售额约为8个亿；2、公寓部分按6500均价计算，销售额约4.98个亿；3、项目住宅部分按7500均价计算，销售额约2.12个亿；4、在暂不考虑地下车位销售回款的前提下，项目总销售额约为15.1亿元按此推算，项目整体静态收益为5.89亿元，收益率为63%。3.3销售收入预估报告结构2商业定位部分小结1市场调研部分小结商业销售部分小结商业运营部分小结商业招商部分小结3544.1项目招商总体策略一、以招商带动销售，招商过程中虚实并进；二、主力店先行，散户控制跟进；三、形象先行，造市先造势；四、严格把关，先紧后松；五、先做人气，再做生意4.2项目招商目标在项目商业初步落位的基础上，本项目招商目标为：2658策略，即2家主力店，5-6家次主力店，50%的商家为台湾品牌或由台湾自营团队负责运营；80%的商家为在成都区域内及行业内有相当品牌影响力的商家。项目主入口商业功能分区及目标主力店分布文创主力店娱乐主力店购物精品休闲生活配套餐饮酒店配套民俗、博物hellokitty生活馆或春禾堂西啤士餐吧艾米1895电影街或芒果私人影院斗牛士或台塑王品牛排星级养生会馆或道济养生会馆童话森林儿童乐园或巴布豆群丽婚纱4.2项目招商目标4.2项目招商目标1、主力店招商目标1）文化休闲目标主力店：真正由台湾团队打造运营的，具备市场影响力与号召力，目标商家为诚品（或类似诚品的台湾商家及商业模式），初步落位为7号楼独栋；2）休闲娱乐主力店：目标商家为MUSE旗舰店，初步落位为8号楼独栋。4.2项目招商目标2、次主力店招商目标1）主题餐饮次主力店：目标商家斗牛士或王品台塑牛排等，初步落位为1号楼；2）休闲餐饮次主力店：目标商家西啤士餐吧或群丽婚纱等，初步落位在2号楼3）特色餐饮主力店：目标商家hellokitty生活馆或春禾堂等，初步落位为1号楼；4）健康休闲次主力店：目标商家六星级养生会馆或道济养生会馆等，初步落位在2号楼；5）儿童娱乐次主力店：目标商家童话森林儿童乐园或巴布豆等，初步落位4号楼；6）休闲娱乐类次主力店：目标商家艾米1895电影街或芒果私人影院，初步落位为3号楼内街3-4F4.3项目招商阶段划分招商整体目标：项目开业前完成90%以上商铺招商，具体如下：阶段划分时间节点招商目标工作内容备注招商准备2015年3月-4月招商筹备为下阶段招商执行做准备组建招商团队，培训，制作招商所需各类文件资料意向招商2015年5月-6月意向性招商为首批次入市销售物业做商业概念及入住商家支撑虚招商，主要为带动销售考虑主力店招商2015年7月-11月主力店招商谈判主力店招商及3,6栋内外街招商主力店招商落地，同时优先将3栋及6栋商业定位非常清楚的楼栋完成招商全面招商2015年12-2016年月4月次主力店及其与商铺落位次主力店及其与楼栋招商释放主力店入驻信息，带动其余商铺招商，招商工作全面铺开开业筹备12-2016年月5月-交房遗留商铺招商遗留商铺招商，查漏补缺，整体招商率达到90%以上遗留商铺招商，并集中打造商业氛围，为后期开业做准备4.4招商优惠政策商家类别租赁期装修期保证金租金递增免租期装修补贴租金缴纳合作模式主力店不少于8年，禁止转租双方协商免双方协商双方协商双方协商双方协商租赁/联营/保底联营次主力店不少于8年，禁止转租3个月免双方协商6个月20万/店以内年付租赁外街散户（租赁面面200平以下）3-5年，禁止转租1个月3个月租金第三年后，每年递增5%无无月付租赁外街散户（租赁