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北海远辰-越南风情园项目建议书北海远辰阳光海岸投资有限公司2010年8月·北海北海远辰阳光海岸投资有限公司1目录第一章项目概况……………………………………………………2第二章投资背景分析………………………………………………4第三章项目发展条件分析…………………………………………6第四章项目定位与功能规划………………………………………8第五章项目建设周期及进度安排…………………………………10第六章资源开发及综合利用规划…………………………………11第七章项目经济效益及社会效益分析……………………………12第八章项目建设必要性……………………………………………13第九章综合结论……………………………………………………13北海远辰阳光海岸投资有限公司2第一章项目概况一、项目申报单位1、项目名称：越南风情园2、项目申报单位（建设单位）：北海远辰阳光海岸投资有限公司3、单位性质：有限责任公司4、法人代表：吴建云二、项目申报单位（建设单位）简介北海远辰阳光海岸投资有限公司由远辰（北京）国际投资集团有限公司控股，注册资金5001万元，是一家以文化、旅游、休闲产业及房地产开发为主营业务的大型民营企业。控股公司说明：远辰（北京）国际投资集团有限公司成立于1997年，注册资本10001万。是一家以房地产投资为龙头，以服务和投资管理为主的大型综合性民营企业。公司总部坐落于北京市朝阳区永安东里16号1901。集团公司旗下全资公司有：广西远辰地产集团有限公司、北海远辰阳光海岸投资有限公司、钦州远辰地产开发有限公司、南宁雅庭装饰设计工程有限公司、南宁市中宝物业管理有限公司；合资公司有：广西远辰锰业有限责任公司、广西保利远辰房地产有限责任公司、桂林远辰地产开发有限责任公司等。远辰（北京）国际投资集团有限公司成立十二年来，充分发挥民营企业优势，广纳人才，始终不渝地贯彻“诚信、求实、创新、高效”的企业精神。以市场为导向，本着共赢的思想真诚地与各界交流合作，企业稳步发展，业绩逐年提升。先后开发了南宁保利凤翔花园、保利龙腾上园、金北海远辰阳光海岸投资有限公司3龙理想1号、金龙百分百、桂林国际文化名城等房地产项目，同时正在建设亚洲最大的硫酸锰厂，南宁雅庭装饰也已成为广西业绩排名前五位的装饰工程公司。远辰集团有着良好的社会资源，与广西金融界保持着良好的合作关系，并具备良好的信誉。几年来在市政建设方面也做出了突出贡献，得到政府各界高度评价与信任。2003年获得广西区工商局授予“重合同守信用企业”荣誉称号、2004年被国家商务部授予“中国企业诚信建设示范单位”。目前，远辰（北京）国际投资集团有限公司已步入快速良性发展轨道。其丰富的投资经营与项目管理经验、广泛的人脉资源及雄厚的资金实力，是越南风情园项目成功开发与运营的强大后盾。三、拟建设项目的概况1、项目暂定名称：越南风情园。2、项目选址地点：合浦党江镇沙冲、马头村的插龙江与南流江入海口之间的观音墩滩涂。3、项目规划：占地约628.116亩。4、项目投资规模：项目总投资约6亿元人民币。5、项目投资资金来源：自有资金、项目滚动开发、银行借贷及多种融资方式。6、生态环境保护规划：项目在开发建设过程中始终坚持环保原则。为了保护插龙江入海口处的生态环境，在项目中将在保持原有江河水文体系的基础上，做适当的清淤拓宽，使之以河流流湖泊形态流加强其泻洪、生态功能，同时作为项目所在地域的城市环境暨景观公共配套。北海远辰阳光海岸投资有限公司4四、编制依据1、根据国家、自治区、北海市及合浦县有关政策法规及规划要求。2、有关基础数据资料。第二章投资背景分析一、北海印象1、宏观区域北海地处广西南端，北部湾东北岸。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位臵，地理位置优越，北海是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。北海西北距南宁220公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。2、城市概况北海市城市总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。人口超过160万。3、人文历史3.1北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是拥有滨海自然风光和以南珠文化为代表的人文景观兼备的享誉海内外的旅游休闲度假胜地。3.2北海中国西部地区唯一的沿海开放城市，被誉为中国最大的城市“氧吧”。2005年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居城市生态环境范例奖。北海远辰阳光海岸投资有限公司5二、城市机遇1、优势：北海市海陆空铁交通完备，是广西沿海功能最为完备、生活资源获得便利度最佳、商务环境最优良的城市。2、机遇：北海市是西部唯一沿海开放城市，地处广西北部湾经济区和2010年建成的中国东盟贸易区。三、城市发展水平北海虽然受惠于广西北部湾经济区而进入城市大发展通道，但其大发展势头仍未展现，北部湾滨海经济实力弱于钦州。1、城市经济北海由于地少、人口少，基础条件薄弱，在广西各地发展中仍处于中等水平，进入新的发展时代还需要漫长的历程。1．1经济总量：2009年GDP为335亿元，排列全区第十。目前发展进入房地产快速发展阶段。1．2、消费：2009年消费总额为95.2亿元，排列全区第九，支出收入比超60%，南北钦防四市排第二。目前发展恩格尔系数0.48，已进入小康初级阶段。1．3产业：经过一三产向二产的结构调整，二产比重06年超过三产。目前城市进入工业与旅游并行发展的格局。1．4投资贸易：2009年固定资产为330亿元，增长21%，全区中游，贸易额南北钦防仅不足四分之一。北海进出口发展相对广西北部湾经济区中而言显弱。北海远辰阳光海岸投资有限公司62、城市发展2．1北海市陆地面积3337平方公里，其中市区957平方公里，全市南北长11公里，东西宽20公里。2009年末户籍人口超160万，市区现有人口60万人，规划2015年达105万人，近8年每年增幅为5.63万人/年。2．2城市定位：建设“国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海”面向东盟的合作开放示范区、服务“三南”的经济繁荣和品质高尚的区域性国际滨海城市。四、旅游发展北海旅游尚处在广西旅游业发展第二梯队，尚在初级发展阶段，旅游收入占GDP12%，占第三产业超过30%。广西旅游收入及国内国际游客量均列第四位。高档酒店入住率在60%徘徊，受淡旺季影响较大，会展市场暂未呈现。1、客源市场结构国内游客客源地分析：广东29%、广西18%、西南23%、华北9%、西北10%、东北4%、长三角6%、其他1%。国际游客客源地分析：港澳53%、台湾16%、东盟国家23%、其他国家8%。2、旅游目的2．1北海一日游与过夜游比例统计：一日游46%、过夜游54%。2．2过夜游客出游目的：会议旅游9.23%、商务旅游4.87%、探亲访友10.40%、健康疗养2.49%、观光休闲度假73.01%。北海远辰阳光海岸投资有限公司7五、度假地产北海房地产市场将通过进入海景物业开发而进入新的发展阶段，但由于旅游业不能同步，独有的滨海度假价值短期难以完美体现。1、总体市场1．12006年-2009年房产投资保持40%的年增长，09年实现投资58.12亿元，增幅48%。1．2近两年年开发量均在300万平米以上，08年销售108万平米，09年销售155万平米，均价近4000元/平米。2、住宅供需市场特征2．1格局：城区（城中心及城东）占在售56%，约66万平米。2．2特点：市中心产品以单栋高层为主，二线海景以中密度别墅为主，主流户型50-60平米一房和80-90平米两房为主。3、消费群特征3.1北海购房者来源统计：本地消费者20%、外地购房者80%。3．2外地置业者来源统计：两广10%、西南5%、华北15%、西北15%、东北35%、长三角20%。六、小结与城市同路，新北海旅游业亦处于转型初期，作为广西滨海区域旅游度假相对最成熟、发展基础最好，北海的旅游度假设施亦将在华丽升级后，出现市区大众化，市区边缘趋向精品化、高档化。北海远辰阳光海岸投资有限公司8第三章项目发展条件分析一、区域环境评价1、地理位置：本案位于中国广西壮族自治区北海市区与合浦县在廉州湾滨海结合部的南流江支流叉龙江入海口处，属合浦县，地块处于党江镇内。2、区域环境评价：本案所处叉龙江出海口目前尚属待开发的未成熟滨海区域，是廉州湾滨海滩区治理的最东端，最近市区，与市区西北区域隔海相望。2.1形象档次：周边被渔村、农用地同工业包围，档次未被定义。2.2资源及配套：向南滨海资源为主，且待开发，滩涂中布有红树林；区域配套需从零开始。2.3周边工业：北海工业园与合浦工业园创造力全市约65%的工业产值，对城市发展有重要的意义，同时也是推动区域城市进程的重要力量。2.4区域规划：海湾新城是中心城区八大组团之一，规划面积80平方公里，人口13万，居住面积400万M2。工业已先行，居住等配套尚未启动（廉州湾新城规划尚未制定）。二、交通条件分析本项目处于入北门户区域海景大道与广西滨海公路贯通将提高区域对外通达性。至机场24KM；至未来高铁合浦站17KM、北海站19KM；至南北公路出入口18KM；至北海港20KM。北海远辰阳光海岸投资有限公司9三、地块解析1、四至及现状：地块位于合浦廉州镇烟楼叉龙江与南流江入海口之间观音墩滩涂。北部隔海堤与渔村相望；西侧为待治理滩涂；东铡为烟楼村虾塘及渔村；南侧直面廉州湾。地块现状为生地。2、项目属性界定：滨水滩涂生地-区域性旅游度假设施开发。四、SWOT分析1、优势：拥有城市稀有的邻江面海及自然生态资源；近心优势，交通便捷；历史文化特征；规模优势及复合型功能优势；远辰品牌优势。2、劣势：西部岸线尚未进行开发，缺乏人气；滩涂治理对开发时间及陆地使用有一定限制；基础相对落后，配套极不完善。3、机会：广西北部湾经济区将成为中国经济第四增长极；国家政策支撑区域及地方城市发展；中国大西南属于北部湾经济区的经济腹地；近钦北，亲南宁；本项目属于廉州湾滨海开发奠基者。4、威胁：区域间竞争处于劣势；城市营销尚未足够支持实现滨海旅游度假胜地原景；北海旅游业发展尚未找到“出路”；交通能否实现充分接驳。5、项目地块价值核心线索：“近钦防，亲南宁”是本项目立足市场的关键。6、项目价值趋向：湾区物业-世界珍贵的高端度假胜地标杆。五、项目发展目标1、开创新区1.1高起点大手笔打造新北海旅游度假服务设施升级标杆；1.2广西滨海旅游度假目的地国际名片；北海远辰阳光海岸投资有限公司101.3北海西廉州湾开发崛起先导性项目。2、引领未来2.1滩涂生态湿地治理作为中国治理荒漠化基金会生态示范区；2.2深层引领“游居合一”的大旅游观念。3、树立门户3.1入“北”形象门户；3.2广西国际性旅游度假滨海门户；3.3广西北部湾经济区滨海旅游度假窗口；3.4中国东盟自由贸易区新兴滨海旅游度假胜地。六、小结1、档次定位：高端旅游产品。2、客户定位：非大众游客。3、产品定位：独特性、国际品味、文化内涵。4、功能定位：“游”、“居”一体化。北海远辰阳光海岸投资有限公司11第四章项目定位与功能规划一、市场发展趋势预测1、游客量预期：（1）气候：北海气候属亚热带海洋性季风气候。年平均气温22.9℃，极端最高温度37.1℃，极端最低温度2℃。（2）降雨：年平均降雨量1670毫米。（3）日照：年平均日照时数2009小时，年平均太阳总辐射111千卡/平方厘米。（4）灾害天气：主要气象灾害是台风，10级以上每10年6次。（5）潮汐：潮型为混合型，平均潮位2.51米，最高潮位6.06米，最低潮位-0.06米。最大流速：涨潮0.23米/秒，落潮0.45米/秒。4.12相关规划项目用海选址符合《中华人民共和国海域使用管理法》和《北海市海域使用申请审批暂行规定》的海洋功能分区。项目规划符合北海市、合浦县的发展规划。4.13项目外围配套设施北海远辰阳光海岸投资有限公司12本项目外围的供电、供水、道路、污水处理、通讯等城市基础设施,由广西合浦县人民政府负责在项目动工建设前修建配套到项目边界处，各配套建设标准均应满足项目建设要求。4.14地质条件及设计、施工