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第三章房地产投资环境分析一、房地产投资环境的涵义与特征一）房地产投资环境的涵义二）房地产投资环境的特征一）房地产投资环境的涵义房地产投资环境是房地产投资所在的地域（国家、地区、城市、街区）在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的各种外部境况和条件的总和。说明：1、投资环境是拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。2、房地产投资环境的具体因素主要包括以下七个方面：1）土地：如供应数量、位置、价格和开发程度等；2）资金：如银行为开发者提供信贷的状况；3）物资：如建筑材料、设备的供应和价格等；4）人员：如工人、技术人员的数量与质量，工资水平等；5）税收的影响：如税种和税率；6）管理与服务：7）厂商权益的保障：包括产权的保障和实际收益的保障等。二）房地产投资环境的特征1、系统性2、动态性3、主导性4、地区差异性二、房地产投资环境的分类一）按表现形态分类1、硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件2、软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件二）按层次分类1、宏观投资环境：国家投资环境2、中观投资环境：地区、行业投资环境3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境三）按研究角度分类1、地区环境2、产业环境三、房地产投资环境的构成要素一）政治环境因素二）经济环境因素三）社会环境因素四）文化环境因素五）法律环境因素六）自然环境因素七）基础设施环境因素四、房地产投资环境分析的原则一）客观性原则二）全面性原则三）比较性原则四）预测性原则说明：房地产投资环境分析的含义以外部环境为对象，从构成环境的各种因素入手，定量与定性相结合，综合系统地分析环境的构成、变化的规律以及研究对象与环境之间的相互作用，从而对环境的发展水平、费用效益以及协调发展等方面作出客观的评价，为实际的决策或应用提供科学的依据。五、房地产投资环境分析的常用方法一）房地产投资环境的冷热分析法二）多因素和关键因素评估法三）SWOT分析四）综合评价法一）房地产投资环境的冷热分析法从投资者的角度归纳出七大投资环境因素：1、政治稳定性2、市场机会3、经济发展与成就4、文化一体化5、法令阻碍6、实质阻碍7、地理及文化差异二）多因素和关键因素评估法1、多因素评估法首先，将投资环境因素分成政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机构效率、文化环境以及竞争环境等十一类。接着，评估各类中的子因素并对该类环境因素做优、良、中、可、差的判断。最后，根据特定的公式计算出总体投资环境的得分，并以高低确定投资环境的优劣。2、关键因素评估法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境做出评价。三）SWOT分析SWOT分析思路宏观环境重要因素中观环境重要因素微观环境重要因素企业内部环境分析综合分析经营决策SWOT说明：S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势，O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。四种内外因素的组合S＋T＝可规避风险点S＋O＝机会点W＋O＝可借力机会点W＋T＝风险点机会即可进取的市场空间，包括市场空白、市场供给不足、市场供给缺陷以及凭实力竞争入市。关键是抓住机会，及早出击。外部环境不利，潜藏风险，但企业处于有利状态，风险尚可规避。此时应以企业优势点为基础，进行经营方向改革。外部环境产生了机会，但企业处于劣势，所谓有心无力，机会在身边却无法掌握。关键是抓住机会，借力进取。自身资金不足，还要去做市场上已饱和的项目，市场风险大，自身回避风险的能力差，决策失误可能导致房地产企业的破产。四）综合评价法综合评价法是通过对房地产投资项目实施的建设各方面的条件对房地产投资项目建设适宜性进行全方位评价，在确定每一个条件的评价得分值的基础上，再根据各项条件彼此间的关系，运用一定的数学方法进行加权综合计算，求得房地产投资项目实施的建设环境评价总得分，并以此来确定房地产投资项目实施的建设环境优劣的一种方法。说明：综合评价法的基本步骤1、由层次分析法确定各环境要素的权重系数；2、通过统计分析确定各环境要素的得分；3、根据加权平均计算投资环境的综合评分；4、由敏感性分析判断各环境要素发生变化对投资环境分析的影响。说明：投资环境的评价标准1、安全性，2、盈利性，3、服务的完善性，4、优惠性。作业思考题：评价房地产投资环境的主要方法有哪几种？