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市场容量判断项目市场容量判断（住宅）1.安庆市未来规划新增人口根据安庆远景规划，2005年：城市人口规模68万人，其中主城区63万人，月山-----龙山区5万人。用地规模控制在70平方公里以内，其中主城区为在63平方公里左右。2010年：城市人口规模100万人，其中主城区90万人，月山------龙山区10万人。用地规模控制在100平方公里以内，其中主城区为在90平方公里左右。由上述数据可以得知，至2010年，主城区新增人口32万人。而由于本项目规模宏大，未来所面对的客户群体必然是安庆全市，所以，未来这新增的32万人都是本项目的目标客户群。2.项目未来面对的客户容量预测根据调查数据可以得知，2004年城镇居民家庭住房人均建筑面积23.8平方米，别比上年增长6.3%，则至2006年，安庆市城镇居民家庭住房人均建筑面积可预测为26.89平方米。至2010年，安庆市城镇居民家庭住房人均建筑面积可预测为34.34平方米。那么本市未来4年的客户容量为100万×（34.34-26.89）=745万平方米项目市场容量判断（住宅）3.本区块短期内未来的公寓市场容量预测根据市场调查数据可知，目前安庆市2006年房地产年销售量为95.52万平方米，年增长率为19.92%。则，2007年年销售量可预测为114.55万平方米2008年年销售量可预测为137.37万平方米2009年年销售量可预测为164.73万平方米2010年年销售量可预测为197.54万平方米合计约为614.76万平方米。安庆市未来4年房地产市场的供求缺口为745-614.76=130.24万平方米.由上述数值可以得知,本项目未来的市场空间非常广阔.主要竞争楼盘对比分析我们对安庆的楼盘主要分部四个区域进行深入的研究：分别是市中心及项目周边、城东、城西、城北经济开发区。•市中心及项目周边：谐水湾、欧景苑、鑫汇广场、万豪休闲生活广场、江临天下、建工.莲湖名邸•城东：山城锦绣花园、雨润·香水百合、新世纪花园•城西：宜城水岸、祈福人家、山城公寓、第1楼•城北经济开发区：长鑫杰座、香樟里·那水岸、英德利花园、晶海花园、锦绣人家、吉祥家园、吉祥玫瑰园、丹桂花园、大湖春天、中宜.大户人家、世纪名流、我爱我家、金宏大厦、康莱特家苑•结论一：安庆现有的房地产项目以公寓居多，存在极少量别墅类物业，由于本区域供地体量不大，所以目前中等体量楼盘项目居多，这与本项目目前的开发体量相比较而言，本项目在规模上具有比较突出的优势条件。•结论二:安庆项目类型较为单一，以公寓为主，所以本项目必须在客户类型、项目特性、产品类型上与周边产品进行有效的区分，充分的实施差异化竞争。•结论三：由于安庆迎江属于老城区范畴，区域内古迹及相关人文景点比，多系后来建设的住宅，所以本区域新开发的楼盘一般情况下均选择现代感比较强的外立面。本项目由于要突出人文气质，所以建议在设计上可以同这些项目进行一定程度的区分。•结论四：目前本区域可供应的土地地块不多，但均是新出让土地，且大多数并未进入开发阶段，与本项目工期相近的项目目前不存在，这样就说明，项目在本区域未来的竞争对手并不多。•结论五：安庆各项目的主力户型面积普遍在110—140平方米左右，以三房两厅两为主；本项目可通过中大户型和标志性“楼王”的塑造来作为奠定本项目的形象定位。•结论六：根据本地段竞争对手，主力售价应在3300-3800左右（均价3500左右）,本项目要在均价上上调400-500元/平方米的压力是客观存在的。•结论七：本区域的主要客户偏重于中高端市场，以二次置业客户群为主,其售价在目前安庆市场也处于中上游。•结论八：除一般性二次置业的客户外，安庆周边郊县的企业主或高级经理人也是一个重要的目标客户群。•结论十：本区域内各项目的去化情况良好，高端项目尤为出色，相反，一些定位不是十分突出的项目的实际去化情况反而并不十分受市场欢迎。•结论十一：本区域内各项目的产品情况以小高层、多层为主。•结论十二：迎江区周边的配套设施极为完善，有相当大的竞争优势存在。市场需求分析本次市场调查共发放问卷500份，收回有效问卷480份，有效率为96%(配饼型\柱型图)本文拟对客户信息和问卷进行分析，以资得出可供参考的一般性结论。客户资料分析（1）职业结论：从本次随机调查参与者的职业结构来看，以高端客户为主，既有国有企事业单位人员，也有个体工商，技术人员，极少下岗职工等，职业结构较为多元化，能够有效反映出对项目的实际情况。职业机关事业单位干部14%大型股份或国有企业职工12%个体工商户16%中小生产企业职工4%下岗工人1%专业技术人员17%经商人员17%公司一般职员9%其他10%机关事业单位干部大型股份或国有企业职工个体工商户中小生产企业职工下岗工人专业技术人员经商人员公司一般职员其他（2）工资收入结论：从工资结构来看，我们调查对象的收入一般集中在1500-3000左右，约占6成多，八百元以下占6%，3000以上占11.6%。这说明安庆人均收入相对于合肥或杭州等大型城市还有相当的距离，房产的购买潜力有限，应根据这个实际情况制定出适当的价格策略。家庭月收入800元以下6%800-150015%1501-200024%2001-250020%2501-300023%3001-50008%5000以上4%800元以下800-15001501-20002001-25002501-30003001-50005000以上1.问卷分析（1）房价结论：占半数左右的安庆人觉得房价适中，从比例看，这部分人所代表的群体在安庆占有一个较大的比重。这说明安庆当前的房产有相当一部分的中坚力量在支持着，也是安庆未来楼市的购买主力。占10%的安庆人觉得房价便宜，这部分人应是具有高端购买力的客户群。此外，也有约占一半的人觉得房价过高，这部分人群的购买力与购房意向相对都弱一些。可适当有针对性地对此群体进行引导。安庆现在的房价贵便宜还可以（2）房价的走势结论：从对房价走势的估计来看，相当多的安庆人（37.5%）对安庆楼盘价格持乐观态度，认为安庆房价还有上升空间，有16.4%的安庆人持相反态度。认为安庆的楼市价格会下跌。还有占一半左右的安庆人认为安庆未来3年内的价格变化不会太大。从人数比例来看，认为安庆楼市会涨或微涨的人群占了大多数。这对安庆楼市的发展提供了信心和良好的舆论支持。1-3年内安庆房价的走势如何会涨不会有大涨下降（3）现有住房种类结论：安庆人居住从数据上显示以商品房为主，此外自建房约占27.9%也占相当的比例，还有房改房，租赁房，单位房等。类型多样化。从安庆自建房的规模来看，安庆的房地产发展并不规范，安庆的商品房的发展还有很大的潜力。0100200300400500600商品房自建房房改房租赁房单位房合计现在的住房是累计比例（4）现有住房面积结论：安庆现有住房以70-90、90--130为主，50平米以下和130平米以上的都所占比例不高，本案应针对安庆的这种住房特点，准确定位户型。现有住房面积情况50以下3%50-709%70-9027%90-11026%110-13026%130以上9%50以下50-7070-9090-110110-130130以上（5）购房目的结论：可以明显看出安庆人购房的目的以二次置业为主其次子女和为父母购房，一次置业也是占了一定的比重。此外还有投资用途，不过所占比重不大。对这种情况，本案可有针对性地制定营销方案。购房目的15%50%9%16%5%5%满足居住要求（第一次购房）改善住房条件为父母购房为子女购房投资其他（6）预期购房时间结论：计划1-3年内买房的参与者人数比例占的较多，约有2/3。计划3-5年内买房的人亦较多，约有13.8%左右。暂无打算的占17%左右。这表明，在安庆有大批意向购房者，是在售或即将开盘楼盘的潜在客户。计划买房时间1年内36%1-3年内33%3-5年内14%暂无打算17%1年内1-3年内3-5年内暂无打算（7）购房倾向结论；安庆人在购房习惯上喜欢现房，占70%的安庆人都选择现房。此外安庆人亦能接受期房，还有少部分选择二手房。这说明安庆购房者在购房时较实际。可针对这种特点设计营销策略。购房倾向二手房9%现房68%半年期房12%一年期房11%二手房现房半年期房一年期房（8）买房首选地区结论：城北开发区是今后城市发展的方向，是购房者首选此区域，大观区是传统市中心，有稳定客户群，迎江区是安庆现阶段商业中心，有相当一部分群体看中它的居住优势和升值潜力。宜秀区虽现阶段楼盘开发量不大，但现阶段在此区域开发的楼盘，对购房者有一定的吸引力。买房首选地区迎江区35%宜秀区16%大观区12%开发区37%迎江区宜秀区大观区开发区（9）物业建筑类型结论：安庆人在建筑上比较倾向于购买小高层，其次是多层，选择高层的明显要少，这说明安庆房产市场对高层有一定抗性。物业建筑类型多层楼房28%小高层52%高层20%多层楼房小高层高层（10）希望住宅每层的户数结论；安庆人较认可1T两户的楼层格局，其次是1T3-4户，在建筑布局上可根据此特点来设计。希望住宅每层的户数一户17%两户42%三至四户38%无所谓3%一户两户三至四户无所谓（11）能够接受的最高单价结论：安庆人一般心理上可接受的单价在2500-3500元/平米。3500以上，价格接受度迅速下降。本案要根据此特点来制定合理的价格策略。能够接受的最高单价2500-300057%3001-350023%3501-400013%4001-45006%4500以上1%2500-30003001-35003501-40004001-45004500以上（12）接受的物业管理费用结论：安庆人一般可接受物业管理费在20-60元/单元.月（总约占70%）。还有少部分人主要看重物业管理的质量，能接受较高的物业管理费用。接受的物业管理费用28%33%21%7%11%20元/月40元/月60元/月80元/月服务好点无所谓（13）会买多大面积的房子结论：安庆人一般较喜欢90-120平米大的户型，其次是70-90平米左右的户型，70平米以下或150平米以上接受度较低。05010015020025030035040045050060-7070-8080-9090-100100-120120-150150以上合计会买多大面积的房子累计比例（14）喜欢的户型结论：安庆人较喜欢三室两厅两卫的户型，其次是三室一厅一卫的户型。两室两厅一卫也有一定的认可度。这与时下各地流行的潮流一致。050100150200250300350400450500一室一厅一卫两室一厅一卫两室两厅一卫三室一厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫合计希望设计什么样的户型累计比例（15）面积和户型结论：占58%的数据说明安庆人较喜欢大客厅，这说明安庆人已经从过去注重起居（卧室）转为注重交际，娱乐（客厅），而且随着观念的逐步提升，安庆人也开始注重厨卫的宽敞通透性。上题所选面积和户型希望是厅的空间较大卧室的空间较大厨卫的空间较大厅的空间较大卧室的空间较大厨卫的空间较大（16）支付的最高总价结论：安庆人的支付水平主要集中于20-50万，其中30-40万的价位段最为集中。根据此价格，结合户型，本项目每平米4000元均价，以每户平均120平米计算，总价在50万以内，应在产品品质上和营销手段上引领高段客户的消费趋向，对楼盘开发进行更准确的定位。支付的最高总价20-30万元27%30-40万元43%40-50万元26%50万以上4%（17）付款方式结论：选项中，一次性付清与商业按揭贷款的人数基本持平，公积金贷款也较多，这和各地一样，反映了房贷方式的多样化。付款方式一次性35%借款一次性13%按揭贷款30%公积金贷款22%一次性借款一次性按揭贷款公积金贷款（18）买房时主要考虑因素结论：购房者最关心：价格、社区规划效果、小孩教育问题、小区绿化、社区及周围消费、娱乐、购物环境。根据这些关注点，本案可有针对性地设计产品和配套。以力争得到消费者的信赖与认可。020406080100120140160180200区域位置价格社区规划效果室内户型