产业新城发展模式研究

产业新城发展模式研究城市持续发展解决之道！二、世界新城发展模式比较三、中国开发区新城开发的困境分析四、产业新城发展理念五、产业新城规划特征与标准六、产业新城运营体系七、产业新城案例目录二、世界新城发展模式比较大都市的发展历程1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口密度在5000-1万/km2之间。3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2-20000km2，半径100公里左右，人口密度在1000-2500人/km2之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在300-1000人/km2之间。新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。关于“新城”（NEWTOWN）的论述国际新城发展模式：田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例Letchworth（英国，伦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦）新城发展模式TOD新城尔湾（美国，加州）筑波科学城（日本，筑波）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）Canberra（澳洲，堪培拉）新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表田园城市•工业革命造成城市环境恶化•城市居住需求急剧上升•控制城市规模、规模较小•政府的主导作用•立法和政策的支持•密尔顿•凯恩斯产业新城•政府决策•市场对于产业的需求•政府主导开发、投入大量资金•政府强制或引导产业集聚•筑波科学城边缘新城•汽车普及和便捷的交通网络•城市郊区化•位于大城市边缘•便捷的交通网络•产业郊区化•哥伦比亚新城TOD新城•大城市中心人口高度膨胀•政府决策•轨道交通系统•轨道沿线有大量的土地可供开发•多摩新城副中心城•市中心区功能过度集中；•城市副中心的发展依附于城市中心•优越的交通条件•政府支持•东京临海副中心行政中心新城•政府决策，发展新区域•政府主导开发、投入大量资金•主要政府机构所在地•堪培拉城市均衡发展城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发展相结合。多元化的产业结构以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。产业结构非单一性，产业配套完备。便捷的交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性优惠的政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持完善配套高标准、完善的各类配套市场化的运作机制市场为导向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。成功新城的标准三、中国开发区新城开发的困境分析苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打造中国发展最好的园区之一；中新生态成——新一代产业园区园中园——开发区最早的区域开发探索新城模式探索——房地产发展引发的新城市化运动总部经济园区热潮——产业升级带动的新园区经济引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结1、1978年改革开放期初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式2、1985-1995年开发区经验推广期（1）最具活力的经济区域：（2）发展经济的最佳载体：（3）最具贡献的经济单元：3、1995-2003年开发区发展问题期政府主导的开发区发展模式下（1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大（2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降（3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境4、2004年至今发展模式创新期开发区的转型和模式创新：（1）传统的政府主导型（2）政企合作开发型（苏州工业园、A产业园、苏宿工业园）（3）企业独立开发型（联东U谷、华夏幸福基业、平谦工业园）对中国开发区30年发展道路的反思与总结发展“双轨”期开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令，右手市场经济管理“二元悖论”期过多考量当前的政绩，使得开发区（1）规划缺乏前瞻性、不科学（2）投入不计成本（3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡未来：“政企联动”之路（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为可能（2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降低（3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1＞2”的效果开发区普遍的投入产出比仅为0.07—1.5之间“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比完全政府主导型高成本,低效率缺少高水平规划：开发区只为建设，不重规划，园区缺少内生性的发展体系不计成本发展：零地价相互恶性竞争：免费提供厂房、过度减免税收、透支政府财政市场化低成本,高效率市场化：园区发展目标明确、波动小，政策连续性强专业化：企业对企业招商，保证成本控制收益化：工业地产以盈利为天职，并通过不断的盈利推动区域不断发展例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持下将保证税收收入及高效招商缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”京津新城位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，区域只能成为“睡城”北京市天通苑周边竟没有规划产业用地，使得近百万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班，每天上下班造成道路瘫痪，居民出行所需时间高达4小时作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴1.苏州工业园按照“433”规划科学配比；2.苏州工业园与实力雄厚的工业地产商新加坡裕廊集团合作，充分利用了裕廊的全球招商网络科学的土地分配比例，是产业新城开发成功的关键国内外成功园区土地利用的经验值为——商住用地占40%工业用地占30%公共用地占30%高新技术产业利税总额土地占全国十万分之三占全国3%占全国16%占苏州55%占苏州33%软件外包销售收入占苏州90%汽车零部件销售收入IT产值IC产值规划保证资源的最佳利用使苏州工业园创造了奇迹苏州高新区规划图建立时间面积人口类别项目平均投资额GDP财政收入人均GDP苏州工业园1990年28827万国家级经济技术开发区3000万美元1001亿107.5亿3.8万美元苏州高新区1994年25829万国家级高新区1400万美元588亿51亿2万美元同城对比：苏州工业园与苏州高新区发展条件相同一个苏州工业园等于两个高新区四、产业新城发展理念绿色、可持续发展理念产业新城方法以建设产业新城为终极目标，通过以规划为龙头，招商为支撑，实现区域的全面进步和人的全面发展手段坚持以高端产业支撑发展坚持用地科学配比，工业与商住地产发展并重目标实现区域和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式实现企业盈利、社会和谐的政企双赢模式产业园通过高标准、高质量的建设运营，以发展绿色产业新城为核心理念，成为行业的领跑者产业新城塑造有生命力的城市——A绿色产业新城发展的三轮驱动模式产业地产综合体城市配套综合体城市地产综合体城市生命力体系城市地产综合体城市中心商业配套休\旅配套住宅配套城市配套综合体文化教育景观智能信息公共设施产业地产综合体工业园区文化创意特色商贸总部研发A绿色产业新城三大核心能力1、资源资源整合能力2、基于城市持续发展的区域规划能力3、招商能力•央企资源•金融资源•政府资源•城市核心竞争力的分析•区域间竞争格局•城市中心的界定与功能规划•规划的弹性与动态调整•产业招商的开展•区域营销的主题与形象•区域价值的整合与展示资源整合/业务协同/金融支持合作项目企业集团政府A集团基于城市持续发展的区域规划能力金衢丽发展战略A集团资源优势1.该产业是否符合金衢丽产业带的产业政策？2.该产业能充分利用衢丽产业带的产业优势?3.该产业发展所需的人力资源能否从衢丽产业带获得满足？1.该产业是否能从衢州市获得所需的资源?2.该产业是否符合衢州市产业发展规划？3.该产业是否能充分挖掘衢州市的发展潜力？衢州市优势产业1.该产业是否符合产业新城的发展定位？2.该产业是否能有效利用A现有优势资源？3.该产业能否与A工业地产产业链产生战略协同效应？世界产业趋势国家支持产业浙江省鼓励产业长三角一体化产业细分行业筛选细分行业整合匹配行业产业规划能力空间规划能力城市功能设计能力招商策划形象设计信息开发招商模式招商洽谈招商跟进招商培训掌握投资商的心理政府园区企业政府营销区域营销关系营销产品营销招商A绿色产业新城招商能力MIP招商三重关系处理MIP招商四个营销领域MIP招商五个工作系统设计销售关键流程MIP招商MIP招商九个关键工作环节黑色金属有色金属金融房地产与建设物流金融协作与支持钢铁原材料体系合作有色金属材料产业体系合作全地产开发模式支持物流协作科技主业协同招商“全程式服务体系”增值服务体系协助争取商业银行、投资银行、创投公司等各种金融支持，为企业提供资本运作服务金融资本服务提供猎头、人力资源培训、人事代理、园区社会保险及医疗保险、公积金代理等服务人力资本服务提供经营管理咨询、信息咨询、财税咨询、法律咨询、技术咨询、政策咨询等服务知识资本服务提供宣传产业园内企业，组织各种形式交流活动，在各种媒体发布入园企业信息等服务。品牌推广服务提供高科技项目孵化所需的融资、技术、销售等一系列服务。创业孵化服务互联网数据中心IDC、电子政务、电子商务、网络社区、信息发布等网络设施和信息服务。信息网络服务基础服务体系提供“一站式”手续代办和协办服务及申报审批等行政代办服务提供园区物业管理、生产元素管理等服务物业管理服务物资采购服务物流服务营销服务提供原材料、生产设备、建筑物资等采购服务物资包装、输送、代理保险等服务依托客户资源提供推广、营销等服务其他基础服务入园企业所有涉及项目入住的服务项目全面服务系统独具特色的MIP服务最优政策保障五、A产业新城规划特征与标准A绿色产业新城开发特征：——核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域——园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造24小时活力社区——交通联动：加强区域内各功能区联系——价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值主要特征：央企与政府合作开发的新园区发展模式：A绿色产业城市特征：——产业集群优势化：形成园区优势产业链——用地配比科学化：形成4：4：2用地布局——配套设施合理化：形成10分钟生产生活圈——城市设计智能化：形成绿色智能的软环境绿色、智能新城技术支撑体系：新建筑体系的应用原生态绿地基础设施与建筑屋顶绿化、垂直绿化太阳能利用（太阳能照明、太阳能热水、太阳能薄膜电池发电）地、水源热泵空调系统（营口采用水源热泵空调系统）自然通风（建筑群与建筑单体）与风能利用中水回用与雨水收集垃圾分类回收绿色建筑与施工绿色交通体系六、A产业新城运营体系A绿色产业新城发展运营体系四大体系▲以绿色产业新城的理念，对合作区域进行规划、建设▲既考虑绿色新城的科学发展，又保证园区发展的价值最大化▲央企与地方政府合作进行工业地产的连片开发▲地方政府提供政策保障，企业进行市场化开发及招商引资▲创新招商理念，变政府招商为企业合作招商，提供企业特色的招商服务▲借助央企的全球业务网络，进行招商引资开发模式规划建设招商引资▲打破以往的政府管理模式，以现代园区的管理模式对合作区域进行运营管理运营管理产业新城政府支持载