(原创)房地产投资分析要点

项目可行性论证--经济测算指标体系（试行）问题：1、项目利润是怎样计算出来的？2、房地产经营需要哪些要素投入？3、什么样的房地产项目才是好项目？项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要性项目决策科学化定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。主要基于以下需要：资金的时间价值：资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱不等于明天的1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值资金成本：使用资金要支付代价银行借款：按利率计付利息股东投入：交付利润三、资金的时间价值单利终值计算:S=P（1+i*t)单利现值计算:p=s*(1-i*t)n复利终值计算:S=P（1+i)-n复利终值计算:p=s（1+i)问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少？四、现金流量与净流量、净现值现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000现金流出现值14,00020,00024,79216,15374,945现金流入现值-19,09136,07235,95091,113净现值-14,000-90911,28019,79716,168净现值NPV16,169万科城市花园项目概况：总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。五、现金净流量与利润的关系利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。六、项目可行性论证经济指标体系核心指标1、内部收益率使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率项目净利润/销售收入×100%参考指标3、总投资回报率项目净利润/项目总投资×100%4、销售毛利率项目利润/销售收入×100%5、获利指数现金流入现值/现金流出现值6、资金峰值比例资金峰值/项目总投资7、地价支付贴现比各期支付地价现值之和/地价总额8、启动资金获利倍数项目净利润/启动资金六、项目可行性论证经济指标体系6-1、内部收益率（IRR）内部收益率：是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000内部收益率IRR46.73%万科城市花园项目：6-2、销售净利率销售净利率=项目净利润/销售收入×100%（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？“回报”是税前利润还是税后利润？6-3、总投资回报率总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100%（项目总投资=总开发成本+期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。6-4、销售毛利率销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）销售毛利率的意义：在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率-销售净利率=销售税、费率6-5、获利指数（现值指数）现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。•计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%。•现值指数＞1说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数＜1说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。•如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1获利指数=现金流入现值/现金流出现值年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000现金流出现值14,00020,00024,79216,15374,945现金流入现值-19,09136,07235,95091,113现值指数1.22万科城市花园项目年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000现金流出现值14,00020,00024,79216,15374,945现金流入现值-19,09136,07235,95091,113净现值-14,000-90911,28019,79716,168现值指数1.22万科城市花园项目测算：6-6、资金峰值比例资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。•资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。•资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。资金峰值比例=资金峰值/项目总投资年度第1年第2年第3年第4年合计投资计划：地价支出10,0005,0005,0008,00028,000其他支出4,00017,00025,00013,50059,500销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000万科城市花园项目测算：资金峰值比例=资金峰值/项目总投资=15000/（28000+59500）=17%6-7、地价支付贴现比本指标反映地价支付的快慢。土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。•该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。•对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）地价支付贴现比=各期支付地价现值之和/地价总额年度第1年第2年第3年第4年合计地价支出计划5,0007,0008,0008,00028,000地价支付现值5,0006,3646,6116,01023,985地价支付贴现比0.857万科城市花园项目：6-8、启动资金获利倍数启动资金=3个最高的资金峰值之和/3•启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。•启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。启动资金获利倍数=项目净利润/启动资金销售面积10151035销售回款21,00043,65047,850112,500现金净流量-14,000-1,00013,65026,35025,000启动资金获利倍数-14,0001.79万科城市花园项目七、核心指标的基本要求（参考）内部收益率≥25%销售净利率≥9%指标评价考虑：（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.04~10.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。八、关于本指标体系1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提；2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础；3、对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制；4、凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%；5、关于指标值，我们将收集整理不同新项目的指标，逐步建立当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目的指标；6、集团将内部收益率引入房地产项目的投资决策尚属首次。该指标体系还须不断完善，希望有任何问题及时与总部沟通。THANKSALOT.