第六章_房地产开发项目融资与投资

第六章房地产开发融资与投资一、房地产开发融资概述1、概念房地产开发融资是指房地产开发企业在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。2、原则（1）适度规模原则（2）成本效益原则（3）优化资金结构3、特点（1）融资规模大（2）偿还周期长4、分类（1）间接融资间接融资指资金供求双方不直接见面，而是由资金的供给者将资金提供给金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发企业，如房地产抵押贷款、开发建设贷款等。（2）直接融资直接融资指资金供求双方在房地产开发资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。（3）二者比较5、决策内容欲筹集资金的币种、数额融资流量，即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。资金来源构成融资风险分析及风险管理措施融资成本预算融资方法明确融资的权力责任关系二、房地产开发融资的主要形式1、银行贷款融资（1）房地产开发贷款对象具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。（2）银行向房地产开发企业发放贷款的要求房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。开发项目同时还必须具备“四证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（3）银行向房地产开发企业发放贷款的类型房地产开发企业流动资金贷款房地产开发项目贷款房地产抵押贷款二、房地产开发融资的主要形式2、证券融资证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产开发资金的有关金融活动。证券融资的优越性（1）有利于吸收大众资金（2）有利于分散投资风险（3）有利于金融市场的繁荣和房地产开发企业经营管理的改善3、商业信用商业信用：是指商品交易中以延期付款或预收货款进行购销活动而形成的借贷关系，它是企业之间的一种直接信用行为。房地产企业的商业信用主要有三种形式：一是预收购房款，即房地产企业按照合同或协议规定交付房屋前，向购房者收取部分或全部购房款的信用行为；二是应付账款，即房地产企业向销售企业购买设备、材料时，延期支付货款的行为；三是应付票据，即房地产企业根据购销合同，向卖方开出或承兑汇票，应付票据的付款期限一般为1～6个月，最长不超过9个月。4、其他金融机构贷款目前在我国，主要是由银行提供房地产贷款。但在国外，其他形式的金融机构，如人寿保险公司、退休基金、储蓄机构等也可以提供房地产贷款。5、房地产抵押贷款证券房地产抵押贷款证券是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押范围类型等方面具备共性的抵押贷款，以发行证券（包括股票和债券）的方式出售给投资者。二、房地产开发融资的主要形式6、房地产信托融资（1）房地产信托投资（2）房地产信托存款（3）房地产信托贷款（4）房地产信托基金7、房地产融资的其他方式联建、参建融资房地产典当融资利用外资三、房地产融资的渠道房地产企业的融资渠道多种多样，既有内源融资，又可向外部融资融资渠道内源融资外部融资资本公积金公益金未分配利润折旧费其他资本金融资债券融资融资租赁银行借款其他融资发行股票吸收投资表11999～2005年房地产开发投资资金来源情况单位：亿元，%1999200020012002200320042005到位资金总计绝对值4795.905997.637696.399749.9513196.9217168.7717533.06比重（%）100.00100.00100.00100.00100.00100.00100预算内资金绝对值10.056.8713.6311.8011.3611.8116.37比重（%）0.210.110.180.120.090.070.09银行贷款绝对值1111.571385.081692.202220.343138.273158.413187.45比重（%）23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.18债券绝对值9.873.480.342.240.550.19-比重（%）0.210.060.000.020.000.00-利用外资绝对值256.60168.70135.70157.23170.00228.20222.31比重（%）5.352.811.761.611.291.331.27自筹资金绝对值1344.621614.212183.962738.453770.695207.566065.21比重（%）28.0426.9128.3828.0928.5730.3334.59其他资金来源绝对值2063.202819.293670.564619.906106.058562.598041.73比重（%）43.0247.0147.6947.3846.2749.8745.87•我国房地产企业的资产负债率是比较高的，香港前五大上市公司负债率基本在30％至40％之间，我国房地产公司的资产负债率在75％左右，几乎是香港前五大上市公司的两倍，如此高的负债率一旦出现市场风险将给债务人带来巨大的损失。•我国房地产融资渠道比较单一，主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系。三、房地产融资的渠道四、房地产融资的结构房地产企业的融资结构是指各种资金的构成及比例关系，包括权益资本结构和债务资金结构。1．权益资本结构房地产企业的权益资本结构包含着三重含义：一是权益资本在总资金中所占的比例，反映了资本充足率及其对债权的保障程度；二是资本金（股本）、资本公积金、盈余公积金、未分配利润等在权益资本中所占的比例；三是各个股东的出资在总资本中占的比例。2．债务资金结构房地产企业的债务资金结构包含着多重含义：一是债务资金在总资金中所占的比例；二是长期债务资金、短期债务资金分别在总的债务资金中所占的比例；三是有息短期债务资金在短期债务资金中所占的比例；四是债券、银行借款等在长期债务资金中所占的比例；五是债券、银行借款等的构成。3、房地产融资结构的优化房地产融资结构的优化就是在考虑影响因素的基础上，通过融资方案的选择和调整，不断降低融资成本和融资风险，提高融资可靠性和融资效率的过程。融资结构的优化方法主要有以下几种：（1）比较综合资金成本法比较综合资金成本法是通过综合资金成本的计算和比较，选择其中综合资金成本最低的融资结构。方案融资方式资金额（万元）资金成本率（%）方案1发行普通股50009.1发行优先股10008.5发行债券10005.2银行借款30003.5方案2发行普通股50009.1发行债券20006.0银行借款30003.5某房地产企业的融资方案方案1的综合资金成本率＝%97.6)3000100010005000/(%)5.33000%2.51000%5.81000%1.95000(方案2的综合资金成本率＝%8.6)300020005000/(%)5.33000%0.62000%1.95000(1.比较综合资金成本法例子（2）权益资本税后利润率平衡点分析法权益资本税后利润率平衡点是指采用负债融资与采用普通股融资时权益资本税后利润率相等的点。根据权益资本税后利润率平衡点，可判断在何种情况下应选择何种方式融资并优化资金结构。2.权益资本税后利润率平衡点分析法项目方案1增加银行借款方案2增发股票资金总额其中：股本银行贷款其他债务96004000400016009600560024001600息税前利润9600*20%=19201920减：利息4000*10%=4002400*10%=240税前利润1920-400=15201920-240=1680减：所得税1520*33%=501.61680*33%=554.4税后利润1520-501.6=1018.41680-554.4=1125.6权益资本税后利润率1018.4/4000=25.46%1125.6/5600=20.1%某房地产企业目前的资金总额为8000万元，其中：股本4000万元，银行借款（借款利率10%）2400万元，其他债务（无利息费用）1600万元。该企业的所得税税率为33％，息税前利润率为20%。现该企业有一新项目，拟再融资1600万元，是增加银行借款呢？还是增发股票？方案1增加银行贷款方案2增发股票权益资本税后利润率（%）25.46%20.1%6.7%8.33%20%息税前利润率在两个方案的权益资本税后利润率相等时，选择银行借款或增发股票无差异。此时，息税前利润率为8.33％，息税前利润为800万元，权益资本税后利润率为6.7%。当息税前利润率高于8.33%时，向银行借款能获得更高的权益资本税后利润率；当息税前利润率低于8.33％时，增发股票能获得更高的权益资本税后利润率。五、房地产融资的风险1、无力偿债风险房地产企业负债经营要按时还本付息。如果企业的现金收支与债务到期期限不匹配，或企业经营亏损，将导致企业面临无法按时偿债的风险。这不仅会影响房地产企业的信誉，严重时将导致企业破产。房地产企业应合理安排债务期限结构，并按季分月编制现金收支预算，及时调度和平衡现金收支，确保现金收支与债务期限结构匹配，按时偿还债务；同时，房地产企业还应加强管理，提高经济效益，避免由于经营亏损而导致企业无力偿债。五、房地产融资的风险2、不能再举债风险部分债权人为了能如期收回债务，会在融资时附加较苛刻的条件，比如房地产企业在末还清该笔债务前，不得再从别的渠道融资。而当信用紧缩时，债权人往往只收不贷或多收少贷。这些因素都将使房地产企业面临不能再举债的风险。为此，房地产企业应加强与债权人的联系与沟通。3、利率变动风险长期负债的利率一般是在融资时确定，并在整个举债期限内保持不变。如在举债期内，国家调整利率，企业却不得不仍按原利率支付利息，则企业将因此蒙受利息损失。为此，房地产企业在举债时，应做好今后几年的利率预测工作，并在利率趋于上升时期，融通固定利率债务资金；在利率趋于下降时期，采用浮动利率举债，以回避利率变动的风险。六、房地产投资房地产开发投资是指房地产开发企业以获取预期收益为目的，将资本投入到房地产开发经营中的行为。1、特点（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）投资风险大（4）投资收益高六、房地产投资2、风险分析（1）房地产投资风险的主要类型财务风险购买力风险利率风险变现风险社会风险自然风险六、房地产投资2、风险分析（2）房地产投资风险与报酬的关系风险报酬六、房地产投资2、风险分析（3）房地产投资风险的盈亏平衡分析销售收入、成本与利润函数盈亏平衡点项目安全率QVFCQPRc0QVFCQPRccVPFCQ*%100*QQQf六、房地产投资2、风险分析（4）房地产投资风险的敏感性分析（5）房地产投资风险的概率分析3、房地产开发的投资决策房地产投资决策是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并做出判断，选择某一最优方案的过程。（1）类型确定型决策：影响决策的因素是明确肯定的，且一种方案只有一种确定的结果。风险型决策：在房地产开发活动中，存在不可控制的风险因素，且一个方案可能出现几种不同的结果。不确定型决策：一个风险事件的概率从理论上讲是可以主观估计的，但在实际中很难估计概率，而只能估计风险后果。六、房地产投资3、房地产开发的投资决策（2）方法定性分析法：•①经验法•②创造工程法（如畅谈会、主观概率法）定量分析法：•①确定型决策方法（财务净现值、内部收益率、动态投资回收期）•②风险确定型决策方法（期望值法）•③不确定型决策方法（最大最小值法、最大最大值法、机会均等法）