第七章 风险与不确定性分析

《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔1第七章风险与不确定性分析林龙镔《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔2内容第一节房地产项目不确定性因素的分析第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第四节风险分析《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔3第一节房地产项目不确定性因素的分析一、房地产开发项目的主要不确定性因素土地费用建筑安装工程费用租售价格开发期与租售期贷款利率建筑容积率资本化率、贷款利率、资本金比例的变动等《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔4第一节房地产项目不确定性因素的分析二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素购买价格权益投资比率空置率运营费用《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔5第二节盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理概念：在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。分析的基本方法：建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔6第二节盈亏平衡分析1、线性盈亏平衡分析V，t单位可变成本及税费Q＞Q*盈利0≤Q＜Q*亏损0*)(FFVFCQtVPCSECSEtQPQSVQCCCC盈亏平衡盈利Q*Q（开发数量）CF固定成本CV可变成本C总成本S销售收入C（成本）《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔7第二节盈亏平衡分析[例]某项目固定成本5000万元，单位可变成本为1500元/m2，建成后售价3000元/m2，销售税金及附加为500元/m2，求项目盈亏平衡时的开发数量。解：24m5000050015003000105000Q《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔8第二节盈亏平衡分析S销售收入Q1*Q2*Q（开发数量）CF固定成本C总成本C（成本）2、非线性盈亏平衡分析Q1*＜Q＜Q2*项目盈利0≤Q＜Q1*或Q＞Q2*项目亏损《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔9第二节盈亏平衡分析二、房地产项目的盈亏平衡分析1、种类：临界点分析：分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值；保本点分析：分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值；《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔10第二节盈亏平衡分析2、应用最低租售价格分析最低租售数量分析最高土地取得价格最高工程费用最高购买价格最高运营费用比率多因素临界点组合《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔11第二节盈亏平衡分析三、房地产项目盈亏平衡分析示例1、保本点分析《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔12第二节盈亏平衡分析《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔13第二节盈亏平衡分析2、临界点分析《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔14第二节盈亏平衡分析《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔15第三节敏感性分析一、概念分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。二、敏感性分析的方法和步骤1、找出反映项目投资的经济评价指标2、选取影响重大、可能发生的不确定因素3、设定不确定因素的变化范围4、最后，对项目经济评价指标分析计算，找出敏感性因素《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔16第三节敏感性分析三、单因素与多因素敏感性分析重点控制：地价、建造成本、租金、建筑面积、投资收益率。《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔17第三节敏感性分析四、敏感性分析的“三项预测值法”《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔18第三节敏感性分析五、敏感性分析的缺点仅反映反映盈利性的变化和变化的敏感程度不能提供项目盈利变化可能性的大小不能说明在乐观和悲观的估计中，究竟哪种情况可能性最大《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔19第四节风险分析一、风险分析的界定1、概念风险分析：根据各变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。风险：一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应。常用比较成熟的方法是概率分析法，他不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔20第四节风险分析二、风险分析的一般过程和方法1、风险风险的三个阶段风险分析开发投资及哪些活动各活动中包括哪些风险风险产生的原因是什么项目中哪些风险是主要的各风险变量之间是否相关1、风险辨识风险发生的概率大小风险概率分布情况风险估算2、风险估计找出最佳答案检验各风险因素对评价指标的影响对风险对策的建议3、风险评价《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔21第四节风险分析2、风险估计与评价常用方法调查和分析打分法解析方法蒙特卡洛模拟法《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔22第四节风险分析三、概率分析的步骤与概率确定方法1、概率分析的步骤列出需要进行概率分析的不确定性因素；选择概率分析使用的经济评价指标；分析确定每个不确定性因素发生的概率；计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。2、概率的确定方法：客观概率和主观概率《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔23第四节风险分析四、概率分析中的期望值法1、期望值法的步骤（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔24第四节风险分析（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；项目净现值期望值大于零，则项目可行；否则，不可行。mrtmrrtrttiNPVENPVEPXNPVE11)1()()()(《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔25第四节风险分析（5）计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；判断投资方案优劣的标准：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。%100)()1()(1212NPVEViPNPVEXntttmrrttrtttV《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔26第四节风险分析（6）计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，风险越小；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。2、期望值法的应用示例例7-4投资25万元购买一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万、18万、14万，概率分别为0.2、0.6、0.2；第二年净现金流量可能为：28万、22万、16万，概率分别为0.15、0.7、0.15，若折现率为10％，问该投资是否可行？《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔27第四节风险分析例7-5某项目投资20万元，建设期1年。据预测，经营期内的年收入可能为：5万、10万、12.5万，相应的概率分别为0.3、0.5、0.2，同时，预计受技术进步的影响，经营期可能为2、3、4、5年，对应的可能性为0.2、0.2、0.5和0.1。如果折现率为10％，对净现值作累计概率分析。《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔28第四节风险分析五、蒙特卡洛模拟法步骤：（1）分析每一个可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布；（3）反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目效益指标的概率分布或其他特征值。《房地产经营与管理》厦门大学嘉庚学院林龙镔29第四节风险分析概率100％0累积概率分布图开发利润概率分布图假设服从正态分布，则开发利润有95％的可能落在E±2δ开发利润