城市经济学课件第9章

城市经济学谭善勇王德起编著中国建筑工业出版社第9章城市住宅经济及中国城市住宅经济政策选择9.1城市化发展与城市住宅经济9.2城市住宅市场与城市经济的互动9.3中国城市住宅经济与城市经济的协调发展本章小结复习思考题参考文献与推荐阅读9.1城市化发展与城市住宅经济9.1.1城市住宅及其经济社会特征9.1.2城市住宅需求与城市化发展9.1.3城市住宅供给与城市空间增长9.1城市化发展与城市住宅经济9.1.1城市住宅及其经济社会特征城市住宅是城市人口生存和发展以及城市劳动力得以存在和延续的、非自然形成的各类建筑物的统称。从经济特征方面看，城市住宅具有8项特征：（1）昂贵性。（2）异质性。（3）区位性。（4）外部性。（5）绩优性。（6）房产和地产的合一性。（7）投资收益性。（8）资金杠杆性。9.1城市化发展与城市住宅经济住宅的社会特征：是人类最基本最必要的生活资料和消费品，是劳动力再生产的物质条件；能够调整城市社会关系：住宅不仅与城市社会经济发展、产业结构的发展与变动以及国家的经济政策有着密切的关系，而且，住宅还与政治、法律、伦理道德、社会心理、人口等一系列政治与社会问题息息相关，成为影响政治社会、社会安定以及调整人与人之间关系的重要因素。9.1城市化发展与城市住宅经济9.1.2城市住宅需求与城市化发展所谓住宅需求，一般是指在价格及其他影响获取住宅的约束条件下，有获取能力而且愿意选择的住宅服务数量。对于住宅的需求，不同的标准有不同的划分类型：（1）根据市场条件划分，可以分为现实需求和潜在需求。（2）根据需求成因，可以分为新增需求和扩张需求。（3）从需求层次划分，可以分为生存需求、享受需求以及发展需求。（4）从需求性质划分，可以分为消费需求和投资需求。9.1城市化发展与城市住宅经济城市住宅需求的影响因素大致包括需求者的数量、家庭规模、家庭结构、职业与性别、收入水平、住宅价格、消费偏好、需求类型、市场预期、产业政策、金融政策（如利率水平）等等。城市化进程中，上述因素对住宅需求产生了综合的影响。9.1城市化发展与城市住宅经济城市化的发展首先带来城市人口的增长，进一步影响他们的收入水平、消费偏好、需求类型、市场预期等的变化，从而最终影响城市住宅需求。城市化也带来了旧城改造和新区开发的发展。旧城改造牵动的需求是一种被动型的、引致拆迁户安置性的住房消费需求。城市化还加速了城市郊区化的到来。郊区楼盘以其近山水、低容积率、低价格吸引了大量的城市居民购买入住。另外，城市空心化效应同样会增加城镇住宅的需求，所不同的是它出现于郊区化以后的阶段。9.1城市化发展与城市住宅经济9.1.3城市住宅供给与城市空间增长住宅供给是指一定时期内，可供市场流通的市场总量，包括住宅存量和住宅流量。城市住宅供给与城市空间增长之间有着千丝万缕的联系，二者相互影响，相互作用，共同构成了城市化进程的重要部分。一般认为，住宅供给与城市空间增长的互动主要通过有可利用的土地资源与地价、新兴产业分布、交通网等来实现的。9.2城市住宅市场与城市经济的互动9.2.1城市住宅市场与城市经济互动的机制9.2.2城市经济发展对城市住宅市场的影响9.2.3城市住宅市场对城市经济发展的影响9.2城市住宅市场与城市经济的互动9.2.1城市住宅市场与城市经济互动的机制住宅市场是典型的地域性市场,住宅市场与城市经济体系之间存在着互动关系。住宅市场的供给、需求与价格波动都与城市经济基本面的变动紧密相关。同时，住宅市场也会通过成本效应、财富-储蓄效应、投资效应等多个渠道反作用于城市经济体系。9.2城市住宅市场与城市经济的互动宏观经济水平及政策对该城市产品和服务的需求（城市定位与城市产业组合）对该城市生产要素的供给（可通过收入、居住成本以及教育水平等吸引劳动力）城市经济发展城市住宅市场图9-1住宅市场与城市经济互动机制9.2城市住宅市场与城市经济的互动经济发展人口流动城市规模扩大收入水平增加住宅需求增加住宅供给增加供给成本增加住宅价格增加创造就业机会带动其他产业的发展图9-2：经济发展和住宅市场的关系9.2城市住宅市场与城市经济的互动9.2.2城市经济发展对城市住宅市场的影响国内外关于城市经济发展对城市住宅市场影响的研究主要集中于两个方面：住宅价格以及其他因素。城市经济发展如何影响住宅价格形成机制和变化机制，进而影响整个住宅市场的供求一直是学者们研究和探讨的热门话题。龙奋杰等（2006）认为，此类研究基本上都是利用供需模型来分析城市住宅市场，以收入、人口及其增长率、其它商品价格、建设成本、税收和休闲设施等为自变量来估算价格，研究这些因素如何影响当地住宅市场的供需状况，从而引致城市间住宅价格的差异。9.2城市住宅市场与城市经济的互动除了用上述住宅价格因素进行研究外，国外一些学者还以其他变量为因变量对城市经济影响住宅市场进行了实证研究。例如：Burns和Grebler(1977)利用39个国家的数据，研究了新建住房投资占国内生产总值的比重，结果发现住房投资比重在经济发展初期是增加的,当人均GDP超过1600美元时就会下降，拐点非常明显而且能够精确度量9.2城市住宅市场与城市经济的互动国内外学者们的研究结果表明：（1）住宅市场的发展不可能离开所在城市或者区域宏观经济的支撑。（2）除了城市经济的总体态势外，固定资产投资、城市规模、产业结构、城市居民收入等城市经济因素都会对住宅市场产生重要影响。当然，城市经济的发展也会给住宅市场带来一些反作用，比如不确定的城市化模式极易诱发房地产的盲目开发。9.2城市住宅市场与城市经济的互动9.2.3城市住宅市场对城市经济发展的影响目前城市经济学界研究经济基本面对住宅市场影响效应的较多，而较少有人关注反向机制研究，即住宅市场对城市经济发展的作用机理研究。从现有的研究成果来看，学者们普遍认为住宅市场主要是以住宅价格的变化，通过波及效应、成本效应、财富效应、储蓄效应以及投资效应等多种渠道反向作用于城市经济体系。9.2城市住宅市场与城市经济的互动图9-3住宅价格的财富效应和储蓄效应9.2城市住宅市场与城市经济的互动除了通过住宅价格变化引起的多种效应研究住宅市场对城市经济的影响外，一些学者还从住宅市场变化的角度来研究住宅市场对城市经济的影响。例如有些学者认为，住宅市场的扩大有利于增加城市就业岗位，并通过就业的增加促使城市经济得到发展，城市面貌得到改善。按照每亿元住宅投资与施工面积1：16.7测算，若新增100亿元住宅投资，就可以增加1678万平方米的施工面积，而完成1万平方米施工面积需要从业人员167人，由此推算，可以安排就业人员28万人。等等。9.3中国城市住宅经济与城市经济的协调发展9.3.1住宅经济与城市经济协调发展是科学发展观的要求9.3.2城市住宅经济与城市经济协调发展的基本方面9.3.3城市住宅经济与城市经济协调发展的政策选择9.3中国城市住宅经济与城市经济的协调发展9.3.1住宅经济与城市经济协调发展是科学发展观的要求协调发展是科学发展观的基本要求，也是科学发展观的基本原则。城市住宅经济是城市经济的一个重要组成部分，它涉及到城市经济发展过程中的城市住宅规划、建设、分配、交易以及消费等各个环节的人与人、人与地、人与自然之间的关系。城市住宅经济与城市经济的协调发展，不仅是科学发展观的要求，也是住宅经济与城市经济发展的内在必然要求。9.3中国城市住宅经济与城市经济的协调发展9.3.2城市住宅经济与城市经济协调发展的基本方面根据科学发展观中协调发展的内涵，所谓城市住宅经济与城市经济协调发展，是指城市住宅经济与城市经济在发展速度、内部结构、发展质量、综合效益等方面的和谐、统一、互相促进以及可持续的发展。城市住宅经济与城市经济协调发展主要有以下几个方面：9.3中国城市住宅经济与城市经济的协调发展首先，城市住宅经济与城市经济在发展速度上的协调发展。其次，城市住宅经济与城市经济在内部结构上的协调发展。再次，城市住宅经济与城市经济在发展质量上的协调发展。最后，城市住宅经济与城市经济在综合效益上的协调发展。9.3中国城市住宅经济与城市经济的协调发展9.3.3城市住宅经济与城市经济协调发展的政策选择城市住宅经济与城市经济的协调发展，需要城市政府选择并采取一系列的政策：适当调整城市化政策，保持适度的城市化增速；完善城市住宅供应体系与政策，合理确定城市保障性住房的建设规模；科学规划，合理布局，优化居住模式；加强施工监督与开发商责任追究，提高物业服务水平；增加干预，引导消费，调控住宅价格。第9章城市住宅经济及中国城市住宅经济政策选择本章小结复习思考题参考文献与推荐阅读龙奋杰：中国主要城市住宅市场差异的经济分析.北京：清华大学出版社.2008.龙奋杰、沈悦、刘洪玉、郑思齐、董黎明：住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望，城市问题，2006（1）姚玲珍、刘旦.经济增长与住宅价格的因果关系分析.江西社会科学,2008-1于璐、郑思齐、刘洪玉：住房价格梯度的空间互异性及影响因素，经济地理，2008（3）顾杰：城市增长与城市土地--住房价格空间结构演变，浙江大学博士论文，2006