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1永发集团营销管理中心管理机构及各项规章、制度、标准一、管理机构1·1、组织架构图(详下图)：21·2、营销管理中心人员构成（详下图）：二、营销策划管理中心职能营销策划管理中心的职能是根据集团管理机构及组织架构制订的。本中心的主要职能如下：1）根据集团公司中、长期发展战略，组织制订营销策划管理中心年度经营计划，以及年度主要经济、技术、开发和收益目标计划。报上级领导审核批准后并组织执行；2）依照集团公司目标管理制度，在集团总体目标分解、落实和运营项目实施情况的基础上，评估各个阶段各部门经营目标实施情况，并提出评估意见及建议；33）组织制订集团各投资项目的选址方法、选择标准、选择程序。负责对投资项目进行初期评估、预审、筛选、可行性论证、研究和分析。监督和检查各运营项目的情况，适时提出指导意见和建议。参与集团各投资项目的对外接洽和谈判；4）组织集团公司运营项目投资开发可行性研究报告的编制，并制订运营项目投资开发计划及编制投资预算，报上级领导审核批准后严格执行；5）围绕集团公司各运营项目的开发情况及投资战略计划，组织制订各运营项目市场营销方案，以及制订周密的公关活动计划与广告投放计划，报上级领导批准后执行；6）组织开展广泛的市场调研活动，收集客户对房地产需求信息，掌握行业市场动态。对各项市场调研数据进行分析、整理、分类和归档管理，为集团投资运营提供依据；7）按照集团公司审核和批准的各项预算指标，严格控制各项费用使用与管理；8）根据集团公司发展需要，组织本中心的员工培训、考核、聘用，对不称职的员工严格按照集团管理制度执行管理。三、主要岗位职责3·1、营销策划管理中心总监/总经理工作职责直接对主管副总裁负责，全面负责营销中心的管理工作，具体职责如下：1）全面负责营销策划管理中心的日常管理工作；2）根据集团公司的长期发展战略，负责制订本部内的各项工作计划，并组织实施；3）负责制订集团各开发项目的营销策略与新项目的开发计划，并组织实施；4）负责制订集团各运营项目的销售目标，并指导、监督销售部为达成销售目标开展各项工作；5）负责整合公司各相关资源，制订各项目阶段性的运营策略，并组织实施；6）根据运营项目，结合市场实际情况，负责制订运营项目的推广计划并组织实施；7）负责组织集团各发展项目的投资可行性研究、分析，并对研究与分析结果向上级领导报告；8）负责行业政策法规、市场情报等资源的收集、调研、分析，制订符合公司及运营项目要求的相关对策，并指导相关部门实施；49）根据集团各项目的运营情况，负责组织市场调研、分析；10）负责制订本部内各项费用预算的编制及监督使用，并对使用的效果负责；11）负责组织各基层岗位员工的培训、考评等工作；12）完成集团下达的各项工作任务指标。3·2、策划经理直接对营销管理中心策划总监或总经理负责，协助营销管理中心完成营销策划方面的工作。1）协助策划总监完成营销中心营销策划方面的日常管理工作；2）根据营销策划管理中心中心年度工作目标，编制部门工作计划并组织实施；3）根据营销策划管理中心中心年度营销计划，主持撰写各项目营销策划报告并组织实施；4）组织实施行业政策法规、市场信息等资源的收集、调研及分析，撰写分析报告并呈报上级有关领导；5）协调本部门与集团内其他部门的工作关系，做好上传下达工作；6）协调外协单位与本公司的工作关系，审核相关工作计划，监督工作进度并做出阶段工作评估；7）负责本部门员工培训、考评等工作；8）组织策划部门工作例会，总结阶段工作并及时调整工作中的偏差；9）负责集团企业文化建设督导工作，并对企业刊物编撰提出指导意见；10）完成营销管理中心下达的各运营项目营销策划工作任务指标。3·3、销售经理直接对营销管理中心策划总监或总经理负责，协助营销管理中心完成各运营项目销售管理方面的工作。1）协助策划中心完成制订各运营项目的销售目标，以及协助营销管理中心开展销售管理方面工作；2）根据营销策划中心年度目标，制订本部门工作计划并组织实施；3）负责拟订销售管理办法，通过上级领导审核后，监督、指导各项目实施；4）负责拟订运营项目销售款项管理办法，并协助公司财务部门进行专项管理；5）经常调查运营项目情况，听取销售意见，并及时对所了解的情况与意见向营销管理中心汇报和跟踪处理；56）协助公司有关部门做好售后服务工作；7）协助并参与运营项目各阶段营销策略的制订与执行；8）负责运营项目销售文件的拟订、编制，在营销管理中心的督导下进行分类管理；9）负责组织基层岗位人员（项目销售中心经理/主任级别以下岗位人员）的培训、考评；10）完成营销管理中心下达的各项销售工作任务指标。3·4、高级投资策划师岗位职责1）协助本部门经理，进行市场调查、需求分析与预测；2）根据国内有关经济和金融政策与产业动态，以及营销管理中心制订的发展策略和企业外部发展因素等，编制市场分析与研究报告；3）负责给运营项目发展战略提出意见和建议，并为各运营项目的发展提供投资依据；4）负责对各运营项目进行投资分析、经济效益测算，并对测算类分析报告进行审核；5）根据营销策划管理中心制订的发展战略和经营投资方向，负责审核及确认运营项目的投资可行性；6）负责收集运营项目相关数据，按阶段性对项目整体运营情况进行评估，并编写运营项目评估报告提交营销管理中心总监或总经理核定；7）完成策划部下达的各项投资策划工作任务指标。3·5、高级营销策划师岗位职责1）根据市场及各运营项目发展情况，定期有针对性的进行市场调研；2）通过有效的途径，了解区域房地产供求状况和潜在市场需求，以及同行业企业竞争状况和客户需求状况等信息；3）根据营销管理中心制订的各运营项目的运营目标，结合市场与客户需求，负责编制相关运营项目营销策划方案，以及公关活动计划与广告宣传计划；4）负责组织公关活动前期准备工作，审阅有关运营项目及公关活动等宣传资料，并组织实施有关公关活动，以及及时总结经验，评估活动效果；5）根据管理中心制订的各运营项目发展战略方向，负责制订企业文化建设创新目标，组织、撰编、审阅集团内部文化刊物有关稿件，并负责组织企业文化发展6与企业品牌的推广；6）根据运营项目营销实施方案，制订营销费用预算，报上级领导批准后组织实施；7）完成策划部下达的各项营销策划工作任务指标。3·6、项目销售部经理/主任岗位职责1）根据运营项目营销策略，负责制订项目销售计划；2）根据营销管理中心下达的阶段性销售目标及任务，定期组织营销活动的分析，负责编制销售进度控制表以及调查客户的资信度；3）根据项目销售计划，适时检查销售人员执行工作流程情况，以保证销售活动的正常运行；4）负责建立完备的客户档案，及时组织对业主入住资格进行审定；5）负责对客户的投诉及时进行妥善处理，以维护项目形象与良好的客户关系；6）组织本项目部内员工接受培训、考核工作，负责通过沟通与激励等方式，挖掘员工潜力，以达到开发人才的目的；7）完成销售部下达的项目销售工作任务指标。3·7、广告策划师岗位职责1）根据营销策略，结合项目实施情况，构思、撰写相关广告策划方案的创意，报上级有关领导审核批准后，组织实施；2）负责根据广告策划方案，适时编制广告投放预算，报上级领导批准后执行；3）根据广告策划方案和适时投放预算，负责与有关广告企业及媒体联系，并进行广告业务的洽商；4）负责广告发布过程中的检查、监督工作；5）广告发布完成后，负责组织全面验收，并对广告投放效果进行评估与经验总结；6）完成营销策划下达的相关广告工作任务指标。（注：营销策划管理中心其他基层岗位职责由其直接领导负责制订，并组织实施）四、营销策划管理中心规章、制度4、项目投资与开发管理4．1、项目投资管理制度制度名称项目投资管理制度受控状态7编号编号：YF/策管/制度-第：081108执行部门营销策划管理中心监督部门总裁办考证部门营销策划管理中心第一章总则第1条目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条使用范围本制度适用于集团所有房地产开发项目的投资控制。第3条投资管理的原则集团对投资的管理坚持以下三个原则。（1）以事前控制为主，其他控制为辅。（2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。（3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第4条营销策划管理中心管理职责（1）负责编制投资计划、投资估算，并对投资项目进行评估与选择。（2）负责编制《项目投资建议书》及投资项目立项审批等工作。第二章投资的审批权限第5条集团的投资审批权归集团公司，按照投资项目下管一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股项目的投资申报，其他分公司的投资项目按照隶属关系，分级管理。第6条集团公司所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的×%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）公司下属二级企业的对外投资。第7条固定资产投资项目审批权限（1）投资在2，500万～5，000万元的项目，由分公司自行咨询、论证、审查，报总裁办审批后，由分公司执行。（2）投资在5，000万～10，000万元的项目，由集团营销策划管理中心论证审查后，由总裁办审批，报董事会备案。（3）投资在10，000万元以上项目，由集团营销策划管理中心论证审查，报董事会讨论后由董事长审8批。第8条集团及其他控股公司、二级企业、分公司等项目开发，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。（1）对企业发展战略的影响。（2）对企业经营的影响。（3）主要风险和应对措施。（4）企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足项目的投资需要。（5）投资收益。（6）税务论证。第9条按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团营销策划管理中心。（1）项目投资申请报告或建议书。（2）投资项目的投资决定或决议。（3）项目可行性研究报告。（4）有关合同、（协议）草案。（5）资金来源及投资公司的资产负债情况。（6）有关合作单位的资信情况。（7）政府的有关许可文件。（8）项目执行人的资格及能力等。第10条集团公司营销策划管理中心在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征得分公司主管领导的同意后，由营销策划管理中心将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查。第11条经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由营销策划管理中心会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第12条投资审议会的内容（1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。（3）评价项目执行人的资格及能力等。（4）提出项目的最终决策和建议等。9第13条总裁办根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。第14条营销策划管理中心根据总裁办的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复。第15条凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向集团企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。第三章投资控制第16条策划阶段的投资控制（1）营销策划管理中心负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。（2）组织委托多家设计单位设计规划方案，由营销策划管理中心从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，由项目工程管理中心负责编制项目实施计划，提交营销策划管理中心评审；财务部进行项目经济评价，最终由营销策划管理中心形成《项目详细可行性研究报告》。（3）营销策划管理中心组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，由总裁办签署意见后提交董事会审批。（4）立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。（5）营销策划管理中心审核项目投资计划和筹资计划，总裁办同意后提交董事会审批。第17条设计阶段的投资控制（1）依据《项目详细