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日本商业考察报告20170118LaLaport------整体的规划组合、开发顺序Grandtree-----周边人口调研、Mall内业态及品类组合二子玉川------TOD模式的使用模范Smark伊势崎、永旺（高崎、太田）----竞品的竞争商户沟通Nitori------品牌情况摘要基本背景-柏叶新城-lalaport超大规模城市的膨胀已是显性趋势，协同发展正成为区域发展的热点，在如此背景下，作为城市细胞的社区承载的不仅仅是居住功能，更是一个城市健康、人性和精神的归属地。柏叶新城：在日本快速城镇化的1950年代到1970年代，东京周边建设了一批新城，位于千叶县的柏叶新城即是其中的重要代表。关键词：城市住区、卫星城、儿童社工城市背景：东京都市圈中的柏叶新城东京都市圈因行政区划统计口径的不同，划分有所不同。“一都三县”的划分方法，包括东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县，大致是以东京市区为中心，半径30-50公里的范围。东京都市圈有代表性的新城，如东急多摩田园都市、多摩新城、港北新城、千叶新城等，都位于离中心城区核心地带30公里左右的距离。新城建设初衷是为了解决中心城区人口的居住，同时考虑他们在中心城区的就业，通勤时间不能太长。千叶县位于东京都的东北方，外地人口若想来东京都工作，千叶组则是一个相当理想的落脚外，因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建，自然吸引了不少的新家庭与新世代的人口，加上各项新的公共设施与交通网络陆续在兴建，京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动，产生了新的工作与生活空间，有了更好的商机。区位环境共生都市建设节能、创能、蓄能的新一代交通系统以及绿化项目，打造人与环境共存的未来型环境共生城市健康长寿都市以积极的心态面对社会老龄化，居民在自己熟悉的土地上安心健康的生活，退休后继续参加社会活动，实现适合高龄社会的城市形象新产业创造都市产业创新刺激着日本经济的可持续发展与活化，聚集了各种学术机构和孵化器设施，孕育着“生活在未来“的一个个可能性面临经济停滞、地域活力低下、资源缺损、医师不足、医疗费用增大以及超高龄化等社会问题，以「官・民・学」携手合作为基础，面向所有人的开放性平台的建设项目在柏叶智能城市启动。柏叶新城定位于“智慧城市”：城市定位-智慧城市有效利用能源-系统不断优化充分利用再生资源、闲置资源日本首个能够将分散电源所产生的电力在区域内再分配的智能电网柏叶新城-环境共生都市在柏叶新城，聚集了各种学术研究机关和孵化器设施柏叶新城-新产业创造都市柏叶新城-健康长寿都市从儿童到老人，大家享受健康的生活都市规模：老城复兴与都心再造的契机，使得三井在柏叶新城的核心区建起了一家14.4万平方米的购物中心----LaLaport，目前店铺已达540家、并配有8200个车位；开业时间：2006年11月物业构成：写字楼、东京大学分院、MITSUIGARDEN酒店、公寓楼和住宅（在商业之后陆续开发）客群：以二次战后新生代所组成的家庭为主要诉求，并聚焦儿童；相关业态：除零售与餐饮外，商场还设有儿童乐园，KIDZANIA儿童体验天地等；实现效果：完全满足柏叶新城新生代家庭的购物需求，并成功辐射了大东京地区。三井LaLaport柏叶柏叶新城作为“未来城市的实验范本”，其社区营造最具特色的方面，是“以孩子为中心的阳光生活”及“以社工为重心的培育基地”，因此Lalaport应运而生LaLaport柏之叶位于地铁“柏之叶校园站”站前的位置，交通便利，地铁、公交接驳便利，周围交通发达，通达性高。从秋叶原乘坐筑波快线，约30分钟可达区位交通：本案半径3公里内约42000户，总计约10万人。25岁到45岁之间的青壮年人口占比较高，但人口快速老龄化和新生儿出生比例低是全国性现象。人口状况：消费者属性：25岁至45岁的白领阶层较多，中产阶级较少（日本把年收入在1500万日元以上称之为中产阶级）本项目据第三方调研公司报告得出家庭型女性消费支出比要明显高于男性。这也是为商场后期调整提供参考代表品牌：TOKYUSTORE超市、TOHO影院、NOJIMA家电馆、GAP、Zara、UNIQLO、ABC-MART、东急HANDS等代表品牌：项目建筑群：商业，写字楼，酒店，公寓，住宅，大学等商业体量：商业建筑面积14万平米，店铺面积11万平米，商铺数量186个。地上4层，无地下室。商业面积平铺，停车库设为立体停车库。立体停车库MITSUIGARDEN酒店公寓东京大学分院项目结构：2006年项目开发之初，因周围人口较少，14万平米的商场经营较差，三井不动产在定位之处仔细研究了周围人口未来十年的增长情况，调研了周围350组家庭的冰箱构成，发现家庭日常消费是该区域的主流，因此先确定家庭冰箱的每日所需，确定引进超市，然后围绕超市引进了许多周边的业态组成。这就是三井不动产的著名“冰箱原理”。商业先行一般商业项目在定位之处可能会有较多方案，比较摇摆，三井不动产从2006年一开始就确定了先开发商业中心的理念，同时也依托三井不动产在全国的商业资源，引进了当时很多千叶县没有的品牌，使得该项目在品牌组合和业态搭配上领先于国内其他购物中心。冰箱原理：家庭型消费超市先行该项目紧紧围绕家庭消费，主力店先行，主力店对销售贡献度极高，占比高达45%。14万平米的购物中心2015年销售额达到12亿人民币LALAPORT也彰显着环保理念，项目屋面大面积被太阳能发电面板覆盖，多余的电量可以转化给周围的居民使用。此外，风力、自然采光、空调节能、太阳能照明、钢结构停车场等措施也给该项目带来较好的节能效益。据该项目同事介绍，到2030年，LALAPORT碳转化相较于2016年可以大幅降低50%。创新概念：环保节能三井与柏叶之间持续了140年以上的交往历史，其起源可追溯到明治维新时代1961-2001年近40年，三井不动产在这里建造的「柏高尔夫俱乐部」正式开业2000年开始响应政府，重新规划改造时间表柏市与三井不动产的关系开发次序：大学、医疗配套等先行，路网交通开通后，再做商业中心，重点开发商业配套，住宅分期开发，由商业中心带动其他品类的开发。市场培育：用市场行为培育市场，等待市场成熟，配套先行，明确且坚定，最终造城思考---放在国内要如何操作？回报周期长，且前几年处于持续亏损状态，内部压力如何化解？政府主导，在资源条件上优惠大三井在日本的影响力，有海量资源土地私有化，不受国内40年期限限制，可以持续经营。优势：物业资产全部持有经营，交易历史追溯久远，在土地成本上与国内不同，因此决定了整体开发思路不同。GRANDTREE格林木项目名称：GRANDTREE格林木开发商：日本7&i集团建筑面积：6万㎡商业租赁面积：3.7万㎡开业时间：2014.11.21停车位：823个目标客群：30-40岁的附近高级公寓住户、具有较强消费力的育儿家庭；主力店：伊藤洋华堂大型综合超市、西武百货、LOFT等；项目地址：日本东京市神奈川县川崎市中原区新丸子东3丁目1135；项目简介：GRANDTREE武藏小杉是集百货、超市、零售、餐饮、休闲娱乐为一体的创新社区型购物中心。项目意在打造一个让顾客的生活更加丰富多彩、更加幸福的场所，把购物中心的主要功能从传统的“购物休闲”颠倒过来，转变为“休闲购物”。GRANDTREE区位交通从东京急行电铁武藏小杉站步行4分钟从JR东日本武藏小杉站步行4分钟交通概况区位分析GRANDTREE位于武藏小杉商圈，因前往新宿、涉谷、品川、横浜等地交通方便，基本在10分钟左右该商圈开发了许多高级社区，总人口数2010年117万，2016年预计增加到在125万人，与二子玉川周边人口不相上下。第三方统计该商圈人口年龄基本在25-45岁，其中25-39岁上班族数量巨大，一般是育儿家庭，儿童基本在10岁以内。家庭年收入在500万日元（30万人民币左右）的占50%以上，年收入700万日元的占30%区位人口周边竞争本项目是武藏小杉商业设施中规模最大的项目，建面约6.6万㎡所在地的5km商圈范围内没有商业设施，无竞争品牌商业设计建筑内部：建筑外部：内部中庭空间水景艺术商业设计概念创新：休闲购物，格林木购物中心概念定位为大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家业态创新：品牌服务于女性、儿童，实现项目年轻化及时尚化的定位功能创新：赋予母亲及孩子的人性化设计，专门配备服务于母亲及孩子的功能配套及便利设施，在细节上给予贴心关怀；考察当天非周末，卖场内85%是家庭女性及小孩，特点明显服务创新：精心服务如“切块蔬菜”吸引兼顾家庭的职业女性，同时运用互联网技术如“视频购物”整合资源，从而创新百货销售模式创新从建筑外立面、体量来看，是传统的购物中心，并没有多大的出彩，即便是屋顶花园4000平米，在日本很大，但听起来也没有多大的震撼，但业绩表现如此好，我们认为最重要的是周边的巨大人口数量和构成带来的优质客户，另外结合日本商家精细的“内功”归根于前期的定位及组合规划的好：项目不简单从服饰、杂货、化妆品等业态种类进行划分，而是考虑到每位顾客的生活个性和需求，通过合理规划，进行创新混搭，侧重女性及儿童业态，以创新概念将每层通过主题划分，并赋予生动有趣的命名，1-4层业态分别为餐饮、服饰零售、生活用品零售、母婴用品零售及餐饮。时尚女性所喜爱的复合品牌时尚店、食品超市、各色餐厅楼层分布如同巨大壁橱一般应有尽有，潮流时尚店、美容美妆店楼层分布家庭生活必需品的楼层，书籍、乐器、室内装饰、杂货铺楼层分布从儿童用品到家庭时尚、餐饮区，妈妈们的天堂楼层分布屋顶花园：日本最大级的屋顶花园，占地面积4000平方，可观赏各种季节性树木花草，并提供了大量的儿童游玩设施；楼层分布“把商品陈列出来，挂一个POP宣传一下就把商品卖出去的日子已经结束了““把格林木购物中心建成大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家”“格林木的亮点在于：周边大量的高端社区，在项目上建设有全新的屋顶花园，这为其营造了休闲、娱乐的氛围，便于吸引周边5公里117万社区客群；品牌落位颇具特色，各楼层有主题，品类齐全，搭配合理，满足周边功能需要；购物中心虽然面积较小，但却提供很多创新服务，如通过视频可以选购品牌商其他门店的产品，生鲜蔬菜都是切好的等等。