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优化住房供应结构促进社会和谐发展演讲人:席红合理的住房结构联合国人居组织经验总结注：其中完全保障性城市住房指导线房价与家庭收入为3至6:1左右，而世界银行的指标是不大于5:1供给量百分比图解廉租房商品房经济适用房部分城市的住房结构状况中国城镇住房制度改革自1998年以来深入推进，房地产市场体系基本建立,但房地产结构性矛盾突出，如：北京住房指导线：房价与家庭收入30:1重庆江北住房指导线：房价与家庭收入9.56:1家庭收入标准联合国最佳标准世界银行标准极限标准北京重庆江北城市住房指导线房价与家庭收入比较图住房结构现状形成的原因首先，一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调。其次，市场统筹力度不够，房地产市场供需结构不合理，消费需求对投资的拉动作用小。第三，住房制度改革亟待深化。第四，房地产市场运行、监管和调控体系不完善，房地产企业资产负债率高，经营风险加大。第五，房地产业发展加快，政府调控能力十分软弱。住房体系中有两种资源配置机制：一种是按照等价交换和通过竞争来分配资源；另一种是发挥政府保障机制配置资源。优化住房结构的方向各政府在解决高房价时采取的措施香港政府8.5万套政府保障性住房韩国政府14.5--16万套政府保障性住房法国政府11万套政府保障性住房未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题（廉租房），一部分以市场方式解决（商品房），中间部分以市场和政府补贴相结合（经济适用房），从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。优化住房结构的方向商品房廉租房经济适用房政府保障类住房市场类优化住房结构的方向保障性住房价格计算方式:计算城市居民平均年收入及统计城市人口计算城市家庭平均人口与家庭平均年收入用家庭年收入平均除月收入，并得到以月收入40%归还20年8成商业贷款的月供数按月供为家庭收入的40%标准计算出可承受的房价上限，此房价即为城市保障性住房的合理房价指标我区住房结构优化目的政府通过调节商品住房、带补贴性质的经济适用房、廉租房三类产品结构的比重，促进社会和谐:产品结构比重调整重点解决了低收入家庭的基本居住问题用带有政府补贴和保障性住房将相当一部分家庭从市场中剥离，有效的减少与控制了市场需求让中高收入家庭在市场中有自由选择权和消费权在市场与保障性住房分离时，可以用完全市场化的经济手段对市场进行调控，并且这种调控避免了与中低收入家庭住房政策相对抗的后果解决了中等偏下收入家庭的住房改善问题我区住房结构优化的具体措施调节土地资源的供给，改变住房供应结构的整体关系土地供应商品住房经济适用房廉租房30%50%20%源头上调节土地供应趋向百分比调整商品房的供应结构并建立以中小套型为主的住房消费模式。我区住房结构优化的具体措施“国六条”供需结构中低价位、套型建面90平方米以内普通商品房占70%以上调节实现制定优惠政策，降低政府保障类住房（经济适用房和廉租房）的建设成本，向社会提供更多的住房。我区住房结构优化的具体措施政府保障类住房城市建设配套费防空地下室易地建设费集中绿化建设费建设工程规划综合费……免规范保障类住房制度，确保中低收入家庭获益我区住房结构优化的具体措施保障类住房制度由发展、规范调整为改进、规范居住者由低收入家庭调整为中低收入家庭完善准入与退出机制确保中低收入家庭获益变革制度，制止炒房我区住房结构优化的具体措施制止炒房措施改革建设制度改革贷款制度出台不动产税征收高额的增值税借危旧房改造或棚户区改造的机会，统一安置房与廉租房我区住房结构优化的具体措施拆迁保障解决双困家庭当住房矛盾不尖锐，结构冲突有所缓解时，可考虑保障性住房向市场化迈进我区住房结构优化的具体措施廉租住房保障资金成立国有公司经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设旧房改造及对我区危房、老住宅小区进行配套、升级和改造投资建设组织对我区问题楼盘进行托管处置负责公共住宅建设项目的投融资业务经市政府批准的其他业务