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基地距城墙2.1公里距火车站5公里距市政府8公里定位分析由于基地距离市区较远，商业氛围需要自行组织，商业仅依靠周边人口难以维系，因而考虑设置目的性较强的商业形式，吸引人流，带动商业。常见目的性商业形式有奥特莱斯和各类风情小镇等。思路一主流形式·奥特莱斯一般为步行街形式，国内奥特莱斯风格多为欧式传统OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。案例一哈尔滨枫叶小镇地理位置：哈尔滨高新技术产业开发区占地面积：17万平方米建筑面积：14万平方米容积率：0.8规划停车位置：3000余个建筑风格：意大利托斯卡纳建筑风格规划经营面积：8万平方米商业建筑层数：2层功能业态：以名品奥特莱斯、近郊生活中心、旅游文化物产为三核驱动北方奥特莱斯虽然也是步行街形式，但考虑集中供暖，街道加有盖顶，内街较多。建筑体量较大，且交通流线不如开放式步行街。案例二南昌朗贤奥特莱斯地理位置：南昌高新开发区瑶湖组团麻丘综合区占地面积：189900平方米建筑面积：450000平方米商业面积：80000平方米建筑层数：2层容积率：2.2绿化率：36%南方奥特莱斯多为户外步行街，建筑体量较北方更小，分割明显，交通流线灵活自由。思路一：奥特莱斯———南昌朗贤思路一：奥特莱斯———南昌朗贤思路一：奥特莱斯———南昌朗贤思路一：奥特莱斯———南昌朗贤思路一：奥特莱斯———南昌朗贤思路一：奥特莱斯———南昌朗贤———案例三天津佛罗伦萨小镇地理位置：天津市武清区前进道占地面积：18万平方米建筑面积：6万平方米可租用面积：4.2万平方米机动车停车位：2,800个免费停车位小镇为意大利传统风格，与奥特莱斯相比，风格更具特点，让人眼前一亮。思路一：奥特莱斯———天津佛罗伦萨思路一：奥特莱斯———天津佛罗伦萨思路一：奥特莱斯———天津佛罗伦萨思路一：奥特莱斯———天津佛罗伦萨思路一：奥特莱斯———天津佛罗伦萨思路一：奥特莱斯———天津佛罗伦萨思路一：奥特莱斯———合肥砂之船———案例四砂之船合肥奥特莱斯地理位置：合肥高新区望江西路与长宁大道交口占地面积：132213平方米建筑面积：310000平方米（其中，地上建筑面积220472，地下建筑面积107505）建筑风格：意大利风格容积率：1.7机动车停车位：2110个砂之船奥特莱斯建筑风格较为独特，多为意大利风格，材料主要是红色砖墙，且全国各地都为统一形式，有较强标示性和宣传性，方便管理。思路一：奥特莱斯———合肥砂之船思路一：奥特莱斯———合肥砂之船思路一：奥特莱———合肥砂之船思路一：奥特莱斯———合肥砂之船思路一：奥特莱斯———合肥砂之船思路一：奥特莱斯———合肥砂之船思路一：奥特莱斯———合肥砂之船思路一：奥特莱斯———纽约woodburyoutlets———案例五纽约woodburyoutlets地理位置：498RedAppleCourtCentralValley,NY10917建筑面积：约82000平方米建筑风格：欧式风格建筑层数：一层思路一：奥特莱斯———纽约woodburyoutlets思路一：奥特莱斯———日本御殿场Outlets———案例六日本御殿场Outlets地理位置：东京御殿场，距离东京市中心90分钟车程建筑面积：约85000平方米建筑风格：欧式风格建筑层数：一层思路一：奥特莱斯———日本御殿场Outlets思路一：奥特莱斯———伦敦比斯特Outlets———案例七伦敦比斯特Outlets地理位置：牛津郡心脏地带，距伦敦1个小时车程建筑面积：约85000平方米建筑风格：欧式风格建筑层数：一层思路一：奥特莱斯———伦敦比斯特Outlets思路一：奥特莱斯———上海青浦奥特莱斯———案例八上海青浦奥特莱斯地理位置：上海青浦区沪青平公路2888号建筑面积：115333.1平方米占地面积：160000平方米容积率：约0.72建筑风格：欧式风格建筑层数：二层功能分区：分为三大功能区———南部的运动休闲区，中部的品牌服饰直销区，北部的餐饮娱乐区。思路一：奥特莱斯———上海青浦奥特莱斯思路一：奥特莱斯———上海青浦奥特莱斯思路一：奥特莱斯———武汉百联奥特莱斯———案例九武汉百联奥特莱斯地理位置：湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区建筑面积：9.2万平方米占地面积：13.6万平方米容积率：约0.68建筑风格：欧式风格建筑层数：二层思路一：奥特莱斯———武汉百联奥特莱斯奥特莱斯模式建议对比国内外奥特莱斯，基本上大小都在8~10万平方米，建筑布局较为自由灵活，层数多为一到两层。地段多为距离城市市区较远的郊区，交通顺畅，物流便利，与本项目基本条件吻合，因此推荐考虑奥特莱斯类型商业模式。建议建筑面积：8~10万平方米建议建筑层数：2层建议建筑风格：欧式风格思路一：奥特莱斯———案例一泰晤士小镇地理位置：辽宁新城区国门湾唐宁壹号占地面积：一平方公里建筑面积：50万平方米（其中20多万为公共配套设施及商业）建筑风格：英伦风容积率：0.5思路二：异域风情———泰晤士小镇除了奥特莱斯模式，最能引导人流的目的性消费商业模式应该是风情小镇了。不同于奥特莱斯千篇一律的建筑风格，风情小镇主题可以更专一更多样化。思路二：异域风情———泰晤士小镇思路二：异域风情———泰晤士小镇思路二：异域风情———泰晤士小镇思路二：异域风情———唐宁壹号———案例二唐宁壹号地理位置：辽宁新城区国门湾唐宁壹号占地面积：153300平方米建筑面积：430300平方米建筑风格：英伦风商业面积：3万平方米思路二：异域风情———唐宁壹号思路二：异域风情———唐宁壹号思路三：传统文化街考虑到基地离开封古城较近，故而中式风格也是考虑之一———案例一绥宁商业街地理位置：辽宁新城区国门湾唐宁壹号占地面积：约32000平方米建筑面积：约115855平方米建筑风格：传统中式商业面积：约55870平方米思路三：传统文化街———绥宁商业街思路三：传统文化街———绥宁商业街思路三：传统文化街———绥宁商业街思路三：传统文化街(图为京什文化街)小结传统中式建筑虽然符合场地环境，单在河南开封古城的大环境下特色不够突出，且实际施工过程中传统中式建筑对施工工艺要求更高，表现效果不如欧式风格，故不建议采用。思路四：现代风格说到传统中式建筑，那自然也少不了在中式形体下发展的现在风格建筑了———案例一天津天街地理位置：天津南开区城厢中路占地面积：1.59万平米建筑面积：5.29万平米地上三层，地下二层，地上部分2.7万平米，地下部分2.5万平米，地下二层为停车场，近300个车位。思路四：现代风格———天津天街思路四：现代风格———天津天街思路四：现代风格———威海韩国风情街———案例二威海韩国风情街地理位置：山东威海翠环区海滨南路占地面积：38193.21平方米建筑面积：60000平方米商业面积：20000平方米思路四：现代风格———威海韩国风情街思路四：现代风格———威海韩国风情街