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第一章概述•第一节土地管理概述•一、土地管理的概念•二、土地管理的管理学理论•三、土地管理学的性质、研究对象一、土地管理的概念•是指国家为维护土地所有制，调整土地关系，保障土地的合理利用，促进社会经济的可持续发展，对土地资源的开发、利用、整理、保护，对土地资产的流转、收回等各项活动进行的计划、组织、控制和协调。（刘胜华、刘家彬等）一、土地管理的概念•是指国家为了保护和合理利用土地资源，满足国民经济不断发展的需要，运用行政、经济、法律和工程技术的综合性措施对全国城乡土地资源及其利用过程，以及由此所产生的人与人之间的权属、利益关系进行计划、组织、协调和控制等方面和行政管理活动。（朱道林等）一、土地管理的概念•是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。•土地管理的主体是国家；•土地管理的客体是土地；•土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用，目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益以满足社会日益增长的需求；•综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地；•管理的职能是计划、组织与控制；•土地管理的目的与特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约。（一）主体政府实施土地宏观管理的必要性1.土地是人类生存不可缺少的自然资源，同时又是稀缺资源2.公有制土地的存在哈丁在《公地的悲剧》中设置了这样一个场景：一群牧民一同在一块公共草场放牧。一个牧民想多养一只羊增加个人收益，虽然他明知草场上羊的数量已经太多了，再增加羊的数目，将使草场的质量下降。牧民将如何取舍？如果每人都从自己私利出发，肯定会选择多养羊获取收益，因为草场退化的代价由大家负担。每一位牧民都如此思考时，“公地悲剧”就上演了－－草场持续退化，直至无法养羊，最终导致所有牧民破产。“公地悲剧”3.土地利用外部性的存在•“外部性”是指土地利用中一个经济主体的行为,不通过影响价格而直接或间接地影响另一个经济主体的经济环境和经济利益的现象。4.土地市场存在失灵现象（一）主体政府在土地管理中的行为模式1.保障土地市场机制的正常运行，纠正市场失灵（调控作用）2.作为公共利益的代表，对社会提供公共产品和公共服务3.消除土地利用的外部性4.协调各土地使用者之间的利益，保障土地配置的公平和效率（一）主体政府失灵1.公共决策失误2.政府庞大行政机构运行的低效率和“内部效应”“内部效应”是政府部门在管理活动过程中，背离公共利益，而谋求内部私利。3.寻租活动寻租是指非生产性寻利活动，即通过权利等追逐既有生产利润的活动。年度宏观经济政策2004.3.25人民银行于出台差别存款预备金率制度2004.4.26第三次提高存款预备金率0.5％，共收缩可贷资金约1100亿元。2004.4.27决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产资本金比例提到35％。2004.4.28国务院总理温家宝主持国务院常务会议，对江苏铁本钢铁有限公司违规建设钢铁项目作出严厉处理，敲山震虎的意图十分明确。2004.4.29国务院办公厅发出两项紧急通知，一项通知决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。2004.4.30中国银监会发出通知，要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制，（一）主体纠正政府失灵的对策1.强化政府对土地的公共管理职能2.加强公共决策科学化、民主化3.建立良好的地方政府与中央政府的互动合作关系4.强化监督机制和反馈机制5.建立健全土地法律体系和加大执法力度（二）客体•土地:是指地球表面的陆地和水面，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。土地是自然资源，同时又是不动产（资产）。•土地关系:地与地人与地土地开发、利用、保护、管理人与人社会关系（三）任务和内容•基本任务：维护所有制、调整土地关系、监督土地利用•当前的主要任务：坚持“一要吃饭，二要建设”的方针，努力实现土地、特别是耕地的动态平衡（1）1.2亿公顷耕地----不能突破的“红线”2030年16亿人500kg/人粮食耕地最大承载力约8.3亿吨（2）年均占用耕地20万公顷（现有耕地1.23亿公顷）措施：（1）实行最严格的耕地保护制度（2）节约、集约用地（3）开展土地整理（4）提高土地质量和生产能力（三）任务和内容•当前的主要任务：控制“土地供给闸门”，参与宏观经济调控加强土地资源的调查和科学规划加强土地资源信息系统建设深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制、新机制健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转（三）任务和内容•刘胜华等：地籍与土地产权管理、土地利用管理、土地综合管理；•朱道林等：地籍管理、土地权属管理、土地市场管理、土地利用管理、土地监察管理、土地税务管理•陆红生等：地籍管理、土地权属管理、土地利用管理、土地市场管理、土地信息管理（五）方法•行政方法•经济方法•法律方法•技术方法（六）组织1986年以前1950年地政局1953-1979年分类管理1979年土地利用局1982年土地管理局（农牧渔业部）（六）组织1986年以后1986国家土地管理局政策法规司地籍管理司土地利用规划司建设用地管理司监督检查司……（六）组织1998年与地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局合并（六）组织2003年12月，省以下土地垂直管理2006年7月，国务院办公厅印发《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），决定建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察、副总督察，在国土资源部设立国家土地总督察办公室，向地方派驻9个国家土地督察局。派驻地方的9个国家土地督察局分别是：国家土地督察北京局；国家土地督察沈阳局；国家土地督察上海局；国家土地督察南京局；国家土地督察济南局；国家土地督察广州局；国家土地督察武汉局；国家土地督察成都局；国家土地督察西安局。新的“三定”方案增加了“调控监测司”二、土地管理的基本原理（一）管理学原理1.人本原理行为原理需要动机行为目标人的行为规律动力原理2.系统原理•整分合原理•相对封闭原理••输入指令输出•————→指挥中心—————→执行机构————→接受单位•↑∣指令↑∣•∣∣————→监督机构∣•∣加工后信息↓•∣———————→反馈机构←————原始信息有效的管理系统3.动态管理原理动态相关原理弹性原理4.管理效益原理整体效应原理规律效应原理二、土地管理的基本原理（二）经济学西方经济学资源、成本、市场、供给与需求等制度经济学委托—代理、公共选择、设租土地经济学土地肥力、土地报酬递减、地租地价、区位理论二、土地管理的基本原理（三）法理学法的价值、范畴与运行（四）生态学生态系统、生态平衡生态规划、恢复与重建•三、土地管理学的性质、研究对象与方法•产生社会经济发展土地管理工作科学技术发展（一）土地管理学的产生与发展•（二）研究对象•土地管理学的研究对象是作为自然经济综合体的土地的利用和土地关系的管理，这一完整的、综合的、具体的社会现象的规律性。•（三）学科性质•土地管理学是管理科学的一个分支学科，它是介于土地科学和管理科学的一门交叉学科，是理论与实践相结合的应用学科。（四）研究内容1.土地管理的原理。包括土地的概念和特征；土地管理的经济学原理、生态经济学原理、法学原理和现代管理原理。2.土地管理的内容和方法。地籍管理、土地权属管理、土地利用管理等。3.国外土地管理概况朱道林：基础理论、应用理论、应用实践研究（五）研究方法综合分析、系统分析、比较研究、模拟研究、定性与定量结合朱道林：理论联系实际、比较、综合、系统分析、归纳法和演绎法、现代化技术