大连医科大学原校区土地出让价格分析报告

大连医科大学原校区土地出让价格分析报告第一章大连房地产市场调研分析一、大连概况（一）自然条件1、自然地理概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛昀南端，东经120°58'～123°31'，北纬38°43'～40°10'之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，北依辽阔的东北平原，是东北、内蒙古连通华北、华东以及世界各地的海上门户。2、经济地理位置大连位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，面向胶东半岛及渤海圈沿岸地区经济快速增长的城市群，隔海与日本、韩国等资金和技术比较雄厚的国家和地区相毗邻。在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中，大连起到了枢纽作用。特别是烟台至大连火车轮渡项目的实施，将使大连在促进东北亚经济圈与渤海经济圈的相互融合上，更是起到其他城市不可替代的作用。如此独特的地理位置为大连经济的发展提供了不可多得的先决条件。新峰地产·1大连医科大学原校区土地出让价格分析报告【地理位置图】（二）气候资源大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温10.5摄氏度，年降水量550～950毫米，全年日照总时数为2500～2800小时。（三）行政区划大连市现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。（四）人口状况2006年末，大连市户籍人口为572.1万，比年初净增长6.7万人，增长1.19%；人口城镇化率为57.5%，同比增长1.3个百分点；自然增长减少0.04‰，人口增长的主导因素为机械人口增长。新峰地产·2大连医科大学原校区土地出让价格分析报告（五）居民生活水平2006年，大连市城乡居民收入水平同步较快增长：其中城市居民人均可支配收入13350元，增长11.3%；人均消费性支出10534元，增长5.4%；恩格尔系数上升了0.1个百分点，由同期的39.8%上升为39.9%；农村居民人均纯收入6984元，增长18.3%。（六）基础设施建设1、交通运输2006年，大连市交通运输业快速平稳发展，其中运输企业完成客货运输换算周转量2562亿吨公里，比上年增长29.6%；实现货物周转量2503.2亿吨公里,增长30.2%；实现旅客周转量123.3亿人公里，增长11.8%；沿海港口完成货物吞吐量突破2亿吨，比上年增长17.3%，其中外贸吞吐量0.7万吨，增长9.9%；集装箱吞吐量321.2万标箱，增长19.5%；旅客吞吐量616.1万人次，与上年基本持平；大连周水子国际机场完成旅客吞吐量635.1万人次，增长17.5%；货邮吞吐量14.51万吨，增长12.4%。2、航运中心建设2006年，际航运中心建设取得重大进展。大窑湾保税港区申办成功。港口基础设施建设全面推进，全年实施建设项目48项，完成投资72亿元，新增生产泊位23个、年吞吐能力5000万吨。我国昀大的汽车物流码头——大连汽车码头建成投产。大连湾通用杂货泊位完工，航道改扩建工程竣工通航。大窑湾二、三期6个泊位建设和北岸开发进展顺利。长兴岛公共港区3个通用泊位建设步伐加快。金窑铁路复线竣工通车，烟大铁路轮渡试运营，长兴岛铁路和铁路集装箱中心站建设项目启动，土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与丹大高新峰地产·3大连医科大学原校区土地出让价格分析报告速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。大连机场航线总数达到119条，其中国内航线76条，国际和特别行政区航线43条；与15个国家、90个国内外城市通航，其中国际、特别行政区通航城市36个。3、邮电通讯业2006年，完成邮电业务总量115.6亿元，比上年增长23.1%。其中，邮政业务总量6亿元，增长26.3%；电信业务总量109.6亿元，增长23%。完成特快专递260.7万件，增长24.6%。邮政储蓄年末余额115.7亿元，增长19.3%。截至年末，城乡固定电话用户达324.8万户，与上年基本持平；移动电话用户达331万户，增长10.5%；国际互联网宽带用户48.8万户，可比口径增长38.9%。（七）环境绿化1、环境质量2006年，城市环境质量总体状况良好。空气中四项污染物均值全部达到国家二级标准，空气污染指数（API）Ⅱ级以上（良好）天数338天，其中Ⅰ级（优）天数74天。近岸海域水质总体保持稳定，市区南部沿海、大窑湾、小窑湾、营城子湾水质各项监测指标年均值符合国家二类海水水质标准。饮用水源水质保持良好，符合国家地表水Ⅲ类水质标准。城市交通噪声符合国家规定标准。2、城市园林绿化2006年，大连完成城市植树78万株，新增公共绿地150万平方米，人均公共绿地面积达到10.6平方米，城市绿化覆盖率达到42.8%。新峰地产·4大连医科大学原校区土地出让价格分析报告二、城市经济状况（一）支柱产业2006年，大连全年完成工业投资535.9亿元，比上年增长38.5%。“四个基地”实现工业增加值566亿元，按可比价格计算比上年增长26.3%。其中，石化工业216.9亿元，增长22.5%；现代装备制造业228.5亿元，增长27.9%；船舶制造业50.9亿元，增长36.1%；电子信息产品工业69.7亿元，增长25.7%。（二）2001—2006年城市主要经济指标1、城市经济呈现良好的发展态势2001—2006年，大连市连续六年全市GDP涨幅保持在10%以上,平均涨幅17.8%。2006年大连全市实现地区生产总值2569.7亿元，比上年增长16.5%。人均GDP以459美元/年的速度增长。有关数据表明,大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。0100020003000400050006000GDP(亿元)1235.614061652.61961.821502569.7人均GDP(美元)270030563529426047005453200120022003200420052006【2001～2006年大连市GDP与人均GDP发展状况】2、固定资产投资高速增长，房地产投资不断增大新峰地产·5大连医科大学原校区土地出让价格分析报告2001年～2006年，大连市固定资产投资幅度逐年增大，年增长幅度为63.61％。2006年，大连市固定资产投资达1469.5亿元，比上年增长32.33%，其中，城镇投资1203.6亿元，增长31.6%；农村投资265.8亿元，增长35.9%。在城镇固定资产投资中，建设项目投资866.4亿元，增长33.4%。随着投资力度的加大，大连城市基础设施建设在快速发展，城市功能在不断完善，为提高城市综合竞争力提供了必要的保证。在固定资产投资中，房地产投资持续增长。2001、2002年，大连房地产总投资额分别为115.5亿元和125.2亿元，分别增长了8.1％和8.4％，处于较低水平；而2003、2004、2005年，大连房地产行业的投资开始发力，总投资额分别为151.1亿元、208.8亿元和265.3亿元，涨幅分别为20.7％、38.1％和23.3％；2006年，房地产投资额为337.2亿元，同比增长27.1%,涨幅有所上升。大连房地产市场近年发展迅速，投资热度不断提高。0500100015002000固定资产投资(亿元)305.1367.9506.9716.21110.51469.5房地产投资(亿元)115.5125.2151.1208.8265.3337.2200120022003200420052006【2001～2006年大连市固定资产投资状况】3、居民收入增加，消费能力增强2001年～2006年间，大连居民生活水平稳步提高。全市年人均可支配收入不断增长，平均年增长13.33％，年人均消新峰地产·6大连医科大学原校区土地出让价格分析报告费性支出逐年增大，平均年增长10.29％。2006年大连人均可支配收入为13350元，涨幅11.31％，人均消费性支出为10534元，增长5.38％，城市居民家庭恩格尔系数39.9%，农村居民家庭恩格尔系数39.8%。可支配收入和消费性支出的增加反映了大连居民有着较强的消费能力。0200040006000800010000120001400016000年人均可支配收入(元)741882009101103781199413350年人均消费性支出(元)6512711877608672999610534200120022003200420052006【2001～2006年大连居民收入/支出状况】（三）大连与东北其他重要城市的经济指标对比在东北地区主要大城市中，我们选取沈阳、长春、哈尔滨这三个经济相对发达的省会城市与大连做比较：0100020003000大连1235.614061632.61961.821502569.7沈阳1238140016021900.72084.12482.5长春100311501338153516751934.1哈尔滨1120.11232.11414.81680.51830.42094200120022003200420052006【近年东北地区四主要城市GDP发展水平对比】新峰地产·7大连医科大学原校区土地出让价格分析报告2001～2006年，大连城市GDP水平一直领先其他三大城市。050001000015000大连2569.754531335010534沈阳2483473911651.48670.3长春1934.13000113588881哈尔滨20942705112308515GDP（亿元）人均GDP（美元）人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）【2006年东北四主要城市主要经济指标对比】2006年，大连市在GDP、人均GDP、居民人均可支配收入、人均消费性支出等四项主要经济指标中，远远高于作为省会的其他三个城市。以上数据说明大连城市经济发展动力强劲，区域消费能力较强，大连市的经济发展水平在东北三省处于区域领导地位。三、城市发展规划（一）功能布局大连市区由主城区、金州城区和新城区三部分组成，各城区相对独立、自成系统，同时又通过基础设施走廊及森林公园相联系，形成带状组团式结构模式。“大大连”战略拉开了城市架构，“西拓北进”促进城区组团发展，完善城市功能总体布局。新峰地产·8大连医科大学原校区土地出让价格分析报告【大连城市组团规划图】1、主城区功能定位行政文化中心、中央商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。2、新市区功能定位技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。3、主城区与新市区的衔接通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线”的安全。4、北三市功能定位资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。长海县功能定位为“海上大连”建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点发展区。（二）主城区规划大连主城区由中山区、西港西、沙河区、甘井子区、旅顺新峰地产·9大连医科大学原校区土地出让价格分析报告口区组成。至2020年，五区实际居住人口规划控制在350万人以内，同时引导人口与产业向各组团转移。主城区进一步强化“中心”作用，加快服务业和高新技术产业的发展，承担行政、文化、科技、航运、金融、信息、商贸、旅游、体育、教育、会展业等主要职能。通过用地结构调整盘活主城区土地，大力发展第三产业，增加基础设施用地和公共绿地，提高城市环境质量，完善城市综合功能。重点建设人民路商务区、西安路商贸区及高新技术产业园区等，以尽快形成区域经济中心，率先形成现代产业协调发展的国际名城。（三）城市交通规划1、轨道交通在中心城区、新港区、金州区、旅顺口区等城市组团之间，今后将全部通过轨道交通相互连接，实现城区的拓展。规划中的大连地铁线路的大致走向是：南关岭—山东路—星海湾；马栏子—