征收问题

1房屋征收问题解析一、关于贯彻落实《温州市人民政府关于规范温州市区征收集体土地涉及房屋补偿工作的实施意见》（温政发〔2013〕101号）文件的有关问题（一）适用情形：一是集体土地在温政发〔2013〕101号文件公布前已经批准征为国有，且已根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）作出国有土地房屋征收决定的。此类项目继续依据征补条例开展房屋补偿工作。二是集体土地在温政发〔2013〕101号文件公布前已经批准征为国有，土地补偿已到位，但房屋尚未予以补偿的。此类项目原则上按照温政发〔2013〕101号文件执行，避免对集体土地和地上房屋实施“二次征收”现象。温政发〔2013〕101号文件下发后，对此类项目仍实施“二次征收”模式的，应及时予以纠正，（但征收范围内国有土地和原集体土地混同，不能明确区分的除外）。三是温政发〔2013〕101号文件下发后需征收集体土地的，应严格按照土地管理法等相关法律规定的征地程序对地上房屋一并进行征收补偿。个人认为，集体土地上房屋即村民住宅本身是在村集体分配的宅基地上建的，与国有土地上房屋不同，没有支付土地对价，价值按理应远低于国有土地房屋，且征收时已经就土地部分对集体进行补偿，对村民而言仅有地上附着物价值的补偿。所以，从理论上讲，村民住宅的补偿应该在土地征收程序中一并解决，补偿的方式首先应该2考虑宅基地置换，因为，征地不等于改变村集体成员身份，作为村民，应依法保障其一户一宅。但实践中，我市大多数地方一直以来的做法，没有将村民住宅作为地上附着物在征地程序中补偿，而是在征地后作为国有土地上房屋予以补偿，即“二征模式”，2011年以前走城市房屋拆迁程序，征补条例实施后走国有房屋征补程序。2013年龙湾孔万亮案对此模式提出异议，省高院明确认为违法。我市于年底出台101号文件予以规范。该问题就是解决101号文件的贯彻落实。注意：1、虽统一到征地程序中实施，但仍将房屋价值的补偿单独分离出来，参照国有房屋标准和具体操作规程进行。实际上是增加了征地成本，由于以前的错误做法，已经形成惯例，无法回头按地上附着物的价值对村民补偿，只能比照国有房屋标准。而且事实上，由于土地已经支付补偿费，现房屋再将土地价值估价在内并参照国有房屋标准，最终可能导致集体土地上房屋比同地段国有房屋获得更多的补偿利益，这是有问题的。至少应该考虑土地补偿费是否要扣除？可在实践中探索。2、操作规程参照国有房屋，但仍有区别。毕竟适用的法律依据不同，对实施主体等规定亦不同。集体土地征收的实施主体，根据土地法实施条例规定，只能是国土资源部门。因此，在实践中，依法属于国土资源部门的职责的，不管具体事务是由哪个机关或部门承担，都应受国土资源部门委托，以国土资源部门名义作出具体行政行为。（具体的操作规程由国土局与征收办另行制定）3、括号内的除外情形即“征收范围内国有土地和原集体土地混同，不能明确区分的除外”，这是我后加的，是否要开这个口，还要进一步沟通，主要是在3近期审理的案件中，当事人提到这个情况，任何解决？我个人倾向于严格执行101文件精神，最好不开任何口子，规范操作。对于土地房屋性质，应该要尽到调查义务，通过查阅登记档案及与被征收人谈话等方式，尽量查清事实。即便确实因被征收人故意隐瞒真实情况导致认定错误的，法院可结合具体案情在裁判时考虑选择恰当的判决方式来解决，如选择驳回诉请，或确认违法。（二）评估时点：国有土地上房屋价值的补偿以房屋征收决定公告之日作为评估时点。集体土地上房屋价值的补偿以市政府批准补偿方案并公告之日作为评估时点。建设项目同时涉及国有土地和集体土地上房屋征收补偿的，原则上应同步实施相关征收决定和补偿方案的报批程序，以保评估时点的统一。（不绝对，主要是防止同地段的不同性质房屋因估价时点相距太远致使估价结果相差太大，引发不必要的质疑。法律没有规定国有房屋与集体房屋评估时点应统一，理论上即便不同评估时点，也不能说就不公平，只要对相同性质房屋确定按同一时点估价即可，对同范围的每一户都是公平的。）二、关于房屋征收范围确定后，是否暂停办理房屋转移登记的问题征补条例第十六条规定，房屋征收范围确定后，涉及不当增加补偿费用的行为均应暂停。但该条未明确房屋转移登记是否在暂停之列。鉴于房屋征收补偿是对被征收房屋价值的补偿，房屋的转移一般不影响其补偿标准和补偿内容，不会不当增加补偿费用。且实践中也4存在征收范围确定前已经实际发生房屋买卖或继承等法律行为，但由于各种原因当事人未及时申请办理房屋转移登记的情形。对此类情形一律禁止办理房屋转移登记，将不利于征收补偿安置权利人的确定。征收部门可根据调查情况，引导当事人及时办理房屋转移登记。故原则上不宜将房屋转移登记列入暂停办理相关手续范围，但办理房屋转移登记导致不当增加补偿费用的除外。三、关于房屋征收补偿协议的问题根据国务院《征补条例》第二十五条规定，征收补偿协议内容应包含补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费等事项。房屋征收部门与被征收人应严格按照房屋征收决定和补偿安置方案依法订立补偿协议。实践中政府为提高行政效率，加快项目建设进度，确需在房屋征收决定作出前与被征收人签订征收补偿协议的，应以“房屋征收决定作出并公告”作为协议生效条件，并不得在协议生效前拆除房屋。协议征收问题。1行为性质？民事买卖还是行政合同？2行为效力？所谓协议征收，就是通过协议行为达到拆除房屋的目的，不再纳入征收范围，不再启动征收程序，实质是规避征收法定程序，没有依据，不合法。且没有依法制定征收补偿方案，难以体现合法合理补偿标准。如果随意提高标准，对政府而言是增加成本财政负担；降低标准，对被征收人不公平，且易引发强迫签约以及毁约争议等诉讼。瓯海案5上诉人温州市良佳珍味食品有限公司因诉温州市瓯海区人民政府景山街道办事处（下称景山街道办事处）其他行政行为一案，不服温州市瓯海区人民法院（2013）温瓯行初字第47号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人温州市良佳珍味食品有限公司的委托代理人许君鞅、被上诉人景山街道办事处的委托代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审裁定认定：原告温州市良佳珍味食品有限公司的厂房坐落于瓯海区景山净水工业区，已取得土地使用权证及房屋所有权证。2013年5月15日，被告向原告发出函告单，告知原告其厂房被列入景山街道净水社区城中村改造项目的拆迁征收范围。根据温瓯政办发[2013]75号文件，请原告务必在2013年6月30日前认真做好搬迁腾空工作。原告认为被告的函告单侵犯其合法权益，提起行政诉讼。原审裁定认为：本案诉争的函告单系被告向原告作出的书面告知行为，该行为不具有行政强制力，对原告的权利义务不产生实际影响，原告的起诉事项不属于法院行政诉讼的受案范围。据此裁定：驳回原告温州市良佳珍味食品有限公司的起诉。上诉人温州市良佳珍味食品有限公司诉称：被上诉人在没有征收手续的情况下发送函告单，强令上诉人腾空厂房，属于行政诉讼法第十一条第（七）项的违法要求行政相对人承担义务的情形，行政相对人有权提起行政诉讼，法院应当受理。被上诉人以威胁断水断电、行政处罚等手段强制上诉人腾空厂房，并已进入丈量厂房面积和评估机器设备价格以实施拆迁的阶段性工作。上诉人被迫腾空厂房，其财产权利已受到实际影响。上诉人提供的证人是承租人的门卫，与上诉人没有利害关系，其证言可以证明被上诉人的行为对上诉人的权利产生了实际影响。原审裁定既采信了上诉人的全部证据，又认为上诉人的财产权利未受到任何影响，显然自相矛盾。且一审法院未根据上诉人的申请到现场勘验以确认上诉人的厂房已经腾空的事实，审判程序违法。综上，被诉行政行为已经对上诉人的权利义务产生实际影响，原审裁定驳回上诉人的起诉错误，请求改判撤销被诉函告单。被上诉人景山街道办事处辩称：被诉函告单仅是协议征收中的一种劝导行为，不具有强6制力和行政命令性质。被上诉人也没有采取强制措施，不存在断水断电等行为。上诉人的证据不能证明其待证事实，其厂房是否已经腾空与被上诉人的行为无关。原审裁定驳回起诉正确，请求予以维持。原审裁定所列证据已随案移送至本院。在二审庭审中，双方当事人围绕被诉行政行为是否属于行政诉讼受案范围等争议焦点进行质证和辩论。综合双方当事人的意见，本院认为：1.上诉人的厂房是否已经腾空与被诉函告行为是否具有强制执行力没有关联，即便上诉人的厂房已经被强制腾空，也非被诉函告单具有强制执行力所致。上诉人提交的照片及证人与本案没有关联，本院不予采信。本院对其它证据及事实的认定与原判一致。2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，没有证据证明上诉人厂房所在地的县级人民政府已经作出房屋征收决定，被上诉人发函告知上诉人其房屋已经被纳入征收范围，且需在一定期限内腾空搬迁，明显缺乏事实根据和法律依据，自始不具有法律效力，且其内容仅为“请务必在2013年6月30日前认真做好搬迁腾空工作”，并未设定强制性义务及相应法律后果，故不对当事人的权利义务产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼受案范围。上诉人如因厂房被强制腾空而致权利义务受到实际影响的，可以就行政强制行为提起行政诉讼。上诉人现就函告单提起诉讼，不符合起诉条件，原审裁定驳回起诉并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原审裁定。本裁定为终审裁定。临时协议问题。不一概否定，为提速增效，将签约工作部分前移有现实必要性，但应注意：1自愿原则；2应尽量释明条款内容，7避免重大误解；3以“房屋征收决定作出并公告”作为协议生效条件，即防止签约后不作出征收决定；4不宜先行拆除房屋，以防毁约后估价及补偿工作被动；5淡化临时协议概念，只是附条件协议，并在条件成就后继续补充相关补偿条款。四、关于对征收范围内未经登记建筑进行调查、认定和处理问题国务院《征补条例》第二十四条第二款规定，政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记建筑进行调查、认定和处理。该条规定旨在要求人民政府及其有关部门加强建设活动的监督管理，并在房屋征收前对未经登记建筑先行认定处理。未依法登记没有取得房产证的房屋并非均属于违法建筑。政府对征收范围内的此类房屋是否视为合法建筑并予补偿，须在作出征收决定前，组织相关职能部门对房屋的建设时间、建设行为有无违法、是否违法建筑等事实先行调查、认定。如认定为违法建筑的，应由相关职能部门根据调查认定的事实依据相应的法律规定作出处理决定。当事人对该处理决定不服的，可以依法提起行政复议或行政诉讼。（征收部门应对所有未经登记房屋的调查、认定结果在房屋征收范围内向被征收人公布。）对于经职能部门调查、认定为违法建筑且作出责令限期拆除或没收处理的房屋，政府在征收时不予补偿。本意见主要解决对征补条例相关条款的理解。争议最大，也直接关系被征收人的利益问题。任何表述，还可以再斟酌。8先介绍省高院的解答关于“拆迁裁决对违法建筑部分一并责令腾空交付拆除的，能否准予强制执行”的解答（2014）法律适用解答第3期问：在已对部分违法建筑作出行政处罚决定的情况下，行政机关在房屋拆迁补偿安置裁决中将合法建筑与违法建筑一并处理，并申请法院执行，法院应两案审查或可在一案中一并审查？对同一幢房屋，一楼有产权证，二、三楼未经处罚也没有合法产权或合法认定，可否在拆迁补偿安置裁决中裁定对全部房屋腾空。如不能，对拆迁裁决可否部分准予执行，而对其他部分不予审查处理？答：一、房屋拆迁补偿安置裁决与责令限期拆除违法建筑的行政决定系两个不同的具体行政行为，法院在受理非诉行政执行申请时，应当分别立案审查。二、违法建筑的处置应当通过相应的行政处置程序调查、认定和处理，不应在拆迁补偿安置裁决中直接予以处理。三、在同一幢房屋合法建筑与涉嫌违法建筑并存且不能分割处理的情况下，涉嫌违法建筑未经相应的行政处置程序认定和