南京全市酒店式公寓市场研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：招商地产世联地产南京招商紫金山一号项目组招商·紫金山一号南京酒店式公寓市场研究本报告是严格保密的。片区楼盘产权主力户型装修精装标准在售货量（套）未来供应量（套）均价城北金域中央40年35—41㎡精装修——7061014000元/平米名都汇40年50-60毛坯————————晓庄国际广场65年40-112㎡毛坯——62——13500元/㎡城中凯润金城65年48-79平方米精装修4000元71——38000元/平方米德盈国际广场平层65年挑高40年平层：37-77㎡挑高：40-70㎡平层精装挑高毛坯——284579平层18000元/㎡挑高17500元/㎡侯家桥1640年30-57平米精装修——10——15800-16000元/平米南京国际广场70年70-75，130-140平米精装修——————34000元/平方米中央金地40年挑高36-92平米精装修————————河西甲壳虫40年平层20-60平米精装修3000元154——25000元/平方米盛世公馆40年40-50平方米精装修1200元240——12500元/平方米南京万达40年36-62平方米精装修——720——14500-17000元/平方米江宁21世纪国际公寓40-90平米毛坯——40——11700元/平方米莱茵铂郡40年挑高46-65平米精装修3000元207012000-13000元/平米天泰青城70年36-46、68-90平米精装修——50——13400元/平米东渡国际青年城70年38、54平米毛坯——300——12800元/平米丹佛小镇70年44—56平米毛坯——30——10000元/平米文鼎雅苑70年35-80平方米毛坯——6030010400-14000元/平目前市场上60平以下的公寓产品主要有16个，40年商业产权为主，集中于城中、江宁片区。未来供应量大。本报告是严格保密的。针对不同商圈，对典型案例进行分析本报告是严格保密的。4位置下关区幕府西路33号规模占地89510平方米，建面6.5万㎡容积率2物业类型规划有三大业态：缤纷商业、精装酒店式公寓、精品商务酒店，分别命名为纬一国际街区、纬一国际时区、精品商务酒店。其中1-3层为集中商业，4-14层东侧为精品商务酒店，4-15层为精装酒店式公寓酒店式公寓规模建面2.7万平，共684套户型主力户型为35-41㎡开发商江苏香溢置业有限公司首次开盘时间2011年6月11日价格14000元/平方米交付标准精装修中央门北23万㎡醇熟大盘“金域中央”的三期收官之作，定位区域生活商业中心城北商圈之金域中央广场本报告是严格保密的。3月5日对外公开售楼处2011.32011.42011.042011.064月9日公开35-41平米样板间，项目为40年产权酒店式公寓，精装平层户型，面积为30-50平米左右金域中央广场4月17日开始办理VIP卡，开盘当天可享受总价减5000元的优惠项目6月11日推171套房源，面积为35和41平方米，价格在1.4万/平方米。目前已热销110套城北商圈之金域中央广场11年6月酒店式公寓首次发售，推出4、6、7三层，总计171套房源，开盘当日销售60%本报告是严格保密的。A户型：41平方米，一室一厅一卫优势南向，带独立阳台，采光通风好面积控制合理劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感B户型：35平方米，一室一厅一卫优势面积控制合理，可供办公劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感朝北，采光受影响城北商圈之金域中央广场南侧全部设计为41平、北侧全部设计为35平，分别针对办公与投资，进深长，户型一般本报告是严格保密的。制作41、35㎡两种样板房，41㎡主打蜗居自住，装修风格明快、清新城北商圈之金域中央广场本报告是严格保密的。制作41、35㎡两种样板房，35㎡主打工作室办公，装修风格现代、简约城北商圈之金域中央广场本报告是严格保密的。总结：该项目开盘热销的原因是客户定位准确，投资客及办公需求的客群拓展得当定位准确：金域中央户型为35、41㎡，分别主打办公及投资需求。钢材市场内的投资客是项目成交相当重要的因素。老带新成交：金域中央依托之前项目一期、二期效应，老带新成交数量较多。销售卖压：前期VIP优惠时间的限定、开盘现场人员卖压制造也是开盘热销相当重要的原因。城北商圈之金域中央广场本报告是严格保密的。位置栖霞区和燕路与栖霞大道交叉口东北角地块规模占地35391平方米，建面147272平方米容积率4.5物业类型整个小区共一幢综合性大楼，其中负二层至四层为裙楼，功能类别为：车位，超市，商业；三个塔楼为1幢办公楼，40年产权；2幢酒店式公寓，65年产权。业态商业建筑面积为6万㎡；创意办公LOFT建筑面积2.5万㎡，共计420套；酒店式公寓建筑面积为4万㎡，共480套。户型居住性酒店公寓户型40-110平米一房、两房、经典三房；创意办公LOFT为5米挑高式空间布局，40-70平米，可分可合开发商南京宇尚地产有限公司首次开盘时间2010年10月30日价格平层13000元/㎡（65年产权），挑高16000元/㎡（40年产权）交付标准毛坯城北中心地标，地铁交汇空间，宇业集团继“和府奥园”之后的又一力作城北商圈之晓庄国际广场本报告是严格保密的。2010年10月首次开盘将900套房源一次性推出，挑高产品较平层公寓价差2000元/平。目前剩余多为平层，挑高基本售罄。5月售楼处正式对外公开2010.52010.102011.042011.062010年10月30日首次开盘，推出3幢，推出900套房源，包括480套酒店式公寓和420套5米挑高办公LOFT。商业办公挑高均价在13000元/平方米，酒店式公寓均价11000元/平方米起晓庄国际广场目前主要在售02、03栋的酒店式公寓，65年产权，面积41、78平方米，目前还剩200多套的房源，均价13000元/平方米，总体价格约60万-160万。另在售4套左右01挑高办公LOFT面积46、56、61平方米，40年产权，均价15000元/平方米，目前剩余：265套。其中挑高剩余4套，其余均为平层城北商圈之晓庄国际广场本报告是严格保密的。D户型：41平方米，一室一厅一厨一卫优势南向，带独立阳台，采光通风好面积控制合理劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感厨房只能设计在南向阳台处，易导致户型分区很不明确，实用性不高城北商圈之晓庄国际广场城北绝版挑高户型，利用空间大本报告是严格保密的。销售分析：亮点挑高户型定价合理，空间利用强，对平层客户产生大量分流。同时，平层公寓面积设计跨度过大，造成总价跟周边的普通住宅价格相当，客户接受度较低。与本项目对比：总体而言，晓庄国际广场相对于我们项目竞争性不大，其主要以70-110的住宅性质公寓为主力户型。不论从地段还是未来的升值潜力来看（晓庄国际广场是位于迈皋桥地铁站800米左右；我们是紧邻位于2号线，已经开通），我们相对于其优势巨大。总结：挑高房源走俏，但平层公寓因户型设计过大造成总价与周边普通住宅相当，形成滞销城北商圈之晓庄国际广场本报告是严格保密的。位置凤台南路以东，宁芜铁路以西，赛虹桥立交东南侧规模占地6.35公顷，建面35万平方米容积率3.5物业类型由11万平米的综合商业体以及6栋国际公寓组成户型公寓总户数2000套左右首批推出1号楼40年产权5.2M挑高公寓，面积为50-80㎡6号楼65年产权精装修平层公寓，面积为37-77㎡开发商南京德盈置业有限公司首次开盘时间2010年12月5日价格挑高公寓17500元/㎡；平层精装修公寓17000-19000元/㎡交付标准挑高：毛坯；平层公寓：精装修综合体上、地铁旁规模化酒店式公寓项目城中商圈之德盈国际广场本报告是严格保密的。项目于2010年12月首次开盘，共推出1、2、6号楼，总上市量达1431套10月17日公开现场售楼处2010.102010.122011.032011.062010年12月5日推出1号楼，挑高公寓，共计515套，首次开盘去化在450套左右。2011年1月26日推出6号楼平层公寓，共计300套左右。3月26日（周六）对2号楼开始认筹，2号楼为5.2米挑高公寓，共270套。面积49㎡、62㎡、70-78㎡，产权40年，民用水用电。此次推出的房源成交均价约18000，其中朝南公寓表价格在21000~22000元/㎡，朝东户型表价格在18000~20000元/㎡，朝西户型表单价在17000~19000元/㎡，朝南户型较少。目前剩余：6号楼剩余200多套，价格为17000-20000元/㎡，面积为37-77㎡城中商圈之德盈国际广场本报告是严格保密的。A1户型：36平方米，一室一厅一卫优势户型较为方正规整独立阳台设计面积控制合理，总价低劣势此户型为东向或西向户型，阳光采光差A2户型：56平方米，两室一厅一卫优势户型较为方正规整，使用率较高56㎡做成两房，功能性齐全劣势不带飘窗以及阳台，舒适性降低精装修两房户型，会导致某些觉得户型偏小两房无法使用的客户改变困难城中商圈之德盈国际广场户型方正紧凑，功能分区齐全，56平两房市场稀缺本报告是严格保密的。售楼处面积较大，很有气势。内部装饰现代、精致城中商圈之德盈国际广场本报告是严格保密的。制作四套样板房，56㎡两房整体风格设计温馨、浪漫，无论给年轻人做婚房，给父母养老都非常合适城中商圈之德盈国际广场本报告是严格保密的。52、68、80㎡三套挑高样板房，5.2米的层高，在现场并不感到压抑城中商圈之德盈国际广场本报告是严格保密的。项目优势：德盈国际广场将建成目前城南最缺少的大型商业综合体；位置临近中华门地铁站；物业类型丰富，有65年的公寓同时也有40年的挑高公寓。项目劣势：由于他们的单价比较高，最后会造成总价也比较高，对于客户接受度产生影响。交付时间较晚，将于2013年才能交付。案例启示：“开盘热销后，调高价格使得销售速度放缓，说明价格对酒店式公寓产品的影响还是非常大的。总结：该项目与本项目类似，同为综合体上、地铁旁酒店式公寓物业。价格是该类产品热销与否最大的原因城中商圈之德盈国际广场本报告是严格保密的。21位置玄武区长江路2号规模占地35961平方米，建面21万㎡容积率2.98物业类型2栋酒店式公寓一栋14层、一栋27层户型户型面积48-79平方米开发商南京凯润房地产开发有限公司首次开盘时间2011年6月11日价格38000元/平方米交付标准精装修（4000元/平方米标准）凯润金城——城中核心区域酒店式公寓城中商圈之凯润金城本报告是严格保密的。酒店式公寓于2009年9月首次开盘，目前已销售近两年，去化速度一般，但价格达到38000元/㎡9月20号推出05栋酒店式公寓，1-6层为商业，7-14层是酒店式公寓2009.92010.52010.112011.06项目03栋公寓已经开始对外销售，48-80平米精装商务公馆，均价42000元/平米项目在售03栋的5、8、15层，均价38000元/平方米，一次性付款9折，按揭92折。项目目前3号楼均价38000元/平方米，5、8、15层有全款9折、商贷92折，房源面积在48-79平方米，精装标准为4000元/平方米城中商圈之凯润金城本报告是严格保密的。A户型：56平方米，一室一厅一卫优势户型方正从步廊式厨台到餐厅再到卧室，空间层次分明超大观景幕墙劣势此户型进深长、开间小，实际使用会使人产生压抑感城中商圈之凯润金城本报告是严格保密的。装修风格时尚、现代，4000元/平米精装修标准包涵了家具、电器城中商圈之凯润金城本报告是严格保密的。项目基调高：凯润金城位于主城区核心地段，项目形象高，推广时间长。精装修标准高，4000元/平米包含家具、家电。品牌后续效应：大发品牌开发商，凭借该项目在南京市场树立形象后，陆续在下关小桃园、栖霞燕子矶区域拿地进行后续项目开发。价格领跑者：38000元/平米价格处于南京市酒店式公寓价格第一梯队。总结：该项目位于城中核心地段，区位价值高，且精装