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一、朱家角概况及项目概况1.1朱家角概况1.2、项目概况1.3项目优劣分析二、朱家角现有商业状况概述2.1中心镇区内商业项目及概况2.2中心镇周边——表象繁荣的度假村经济2.3规划、建设中的大型商业项目介绍三、项目定位及功能划定3.1项目定位设想3.2项目功能划分设想四、项目适用人群4.1国内外观光游客（团体、散户）4.2周边高档别墅区业主4.3古镇及周边居民4.4团队商务会议群体五、项目可行性论证5.1项目与朱家角镇区规划无缝对接5.2广阔旅游市场为本项目提供有力支撑5.3项目核心竞争力阐述5.4项目拥有稳定客源层六、项目未来盈利分析及风险预测6.1项目未来主要盈利点所在6.2本项目所面临的投资开发风险七、政府支持对项目实施的现实意义7.1、政府整体规划职能实施能有效规避本项目与其他项目的同质竞争7.2、政府监管职能对本项目后期经营运作至关重要7.3、项目可能存在的产权分割问题7.4、市政配套设施建设对本项目提供有力支持7.5、项目是对朱家角整体旅游功能及形象的提升八、3号地块概况及规划方案建议8.1地块概况8.2规划方案建议尾言一、朱家角概况及项目概况1.1朱家角概况全国历史名镇――朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角镇自然环境优美，气候宜人。镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南古镇。全镇总面积138平方公里（包括水面），耕地面积58206亩；现有人口66000人，劳动力27800人；共有行政村28个，居委会8个。江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角”。中共中央政治局委员、国务院副总理吴邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角”。在2001年上海召开的APEC会议期间，俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席APEC会议的各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。由此可见，朱家角镇有其独特的魅力。朱家角古镇旅游开发是从1998年开始实质性启动，几年来，先后修复并对外开放了课植园、城隍庙、童天和药号、稻米乡情馆、渔人之家、上海远古文化馆（陶玉馆）、涵大隆、放生桥、北大街等20多个旅游景点，并丰富了景点内涵，吸引了众多的中外游客。除此之外，镇内还拥有一流的现代化旅游设施：亚洲最大的水上运动场、国内最大的“东方绿舟――上海青少年校外活动营地”；设施先进的上海国际高尔夫乡村俱乐部、上海太阳岛国际俱乐部等。目前，朱家角已基本形成了以古镇旅游为龙头，以太阳岛、环淀山湖为依托的旅游新格局。以旅游业为突破口，大力发展第三产业是朱家角镇经济发展的支撑点。古镇旅游业的快速发展，已经成为我镇经济发展的强大驱动力，带动了全镇的房地产业、餐饮业、商贸等行业的同步发展。1.2、项目概况项目地块位置：项目东临珠溪路林带，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地处朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本项目不过百米，区位优势得天独厚。1.2.2项目基本情况介绍地块总面积：47479.80平方米，其中出让面积26580.10平方米地面现状；拆平至自然标高规划用途：公共设施用地(服务业、旅馆业、图书展览、影剧院、游乐)土地使用年限：50年建筑容积率：不超过0.45建筑密度：不超过25%绿地率：建筑基地内绿地地面面积占建筑基地面积的比例不小于50%建筑退让有关建筑控制线：建筑不得逾越河道退让控制线建筑后退基地边界、建筑间距及日照控制：按《上海市城市规划管理技术规定》及有关技术规定控制建筑高度、层数控制：不超过4层，高度不超过15米基地出入口及车位要求：出入口开向东侧道路，车位设置应满足有关规定要求，并应结合行业特点及发展需要配置足量泊位。1.3项目优劣分析优势：1、尽占古镇建设规划之先机：项目是朱家角政府新镇区规划的重要组成部分，是朱家角度假型旅游业服务的重点休闲、娱乐配套设施，得到地方政府的高度重视和大力支持；2、尽占交通便捷之优势：项目地理位置得天独厚，地块位于朱家角镇区西端，处在朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本项目不过百米；3、尽占出入古镇之区位优势：项目与轨道交通七号线终点站及公交客运枢纽隔路相望，第一时间与往来游客亲密接触；4、尽占“岛”、“水”之自然生态优势：项目四面临水，当地人称之为“生态岛”，项目开发时因地置宜，突出地块“岛”、“水”优势，规划的湖畔乡村酒吧等项目与之呼应；5、尽占古镇开发之商业先机：地块正对祥凝浜路古镇出口，规划中的祥凝浜路是朱家角古镇重点规划的商业、金融一条街；6、尽占旅游景点规模化之优势：青浦区目前有五个国家级4A旅游度假区（朱家角、东方绿洲、太阳岛、陈云故居、大观园），而且都集中在以朱家角和环淀山湖为核心的青西（青浦西部地区）板块，国家4A级旅游景点密度如此之高，这在国内还是首例。如此高密度的景点分布，构筑起青西板块的立体度假旅游网，打造出长三角度假型、生态型旅游品牌；7、尽占水上旅游之优势：项目处在淀浦河南侧，是淀浦河休闲度假区的配套设施项目。地块东北侧不足50米的地方将规划为游艇码头，届时环绕生态岛的水面上将有“水上巴士”、“游艇”穿梭往来，水上交通便捷。劣势：1、项目地块偏小，项目的整体规划难以形成规模化效应；2、项目紧靠交通主干道——318国道，道路车流量大对项目未来打造绿色生态型休闲娱乐场所造成一定的困难；3、目前朱家角区域内已规划的同类产品如：尚都里等，将对本项目后期销售经营管理产生极大的市场同质竞争压力；4、目前青西板块的道路设施及公交网络还不完善，众多国家4A级景区之间缺乏联系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，这给青西板块的整体旅游带来消极影响；6、2005年朱家角的游客数量有所减少，而革命传统教育基地陈云故居的游客大幅增加，所以观光型的旅游产品正面临严峻考验；7、目前青浦区规划建设的超大型休闲娱乐购物设施，体量巨大，功能齐全，如赵巷建设中占地6000亩的超级商业中心，徐泾规划投资9.5亿元的西郊商务中心等，都处在上海到朱家角的必经之路上，未来这些大项目投入使用后，必将对从上海来朱家角的游客进行分流。二、朱家角现有商业状况分析2.1中心镇区内商业项目及概况古镇朱家角区内的商业形态主要是以淀浦河两岸的特色商铺为主，其服务定位是面向来朱家角观光旅游的游客。而景区以外，则多以社区型商铺为主，各类店铺及中小型的超市，主营对象是朱家角镇的本地和周边居民。这些商铺共同的特点是总体规模都不大，小到十几，大到上百平米不等。古镇水乡风情街特色商铺古镇景区内的水乡风情街特色商铺可以说是朱家角目前最为兴旺的商业形态，这些商铺主要集中在淀浦河两岸的古镇景区内的北大街、漕河街等道路上。这些历史久远的商铺，本身就是景区的景点之一，古镇内的店铺面积不大，从十几平米到二三百平米不等，主要以经营具有地方特色的餐饮、乡土小吃、临河茶楼及手工艺品等为主。尤其是紧靠河浜的店铺，更是弥足珍贵，这样的店铺，多是经营餐饮、茶楼为主。既融合了历史人文底蕴，也深受来往游客的钟爱。景区外重要街道——祥凝浜路祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内的原住居民，生活日用大都是在这条路上购买的。祥凝浜路上集中了各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。在未来规划当中的祥凝浜路，将是朱家角镇区的商业、金融一条街，规划当中的祥凝浜路将来也是文体休闲用品特色街。它的西端与景观大道珠溪路相交处正对着本项目所在的生态岛，因此祥凝浜路未来的发展程度与本项目休戚相关。朱家角美食休闲广场朱家角美食休闲广场位于祥凝浜路最东端，朱家角镇区东大门南北两侧。建筑面积19350m2，建筑层数为3层。商铺广场自然分割南北两块，北地块建筑面积12364.9m2，南地块建筑面积5420.1m2，容积率0.98，停车位78个。美食广场商铺以原规划是旅游休闲为特色，以购物环境为条件，综合多项餐饮、娱乐、桑拿和酒店的完整设施。规划经营内容是：中西餐饮、地方特色、旅游纪念品和夜总会等，现场实际情况却不尽人意。目前该项目已经交房，但众多门面均有租借字牌，购房业主似乎对该项目的后市信心不足。提示：美食广场位于朱家角东大门，与本项目正好是东西对角，而且美食广场的规划定位与本项目的特色餐饮及娱乐设施也存在一定程度的同位竞争，但本项目处于生态岛的天然地理优势是美食城无法比拟的，而且本项目的乡村酒吧及MOTEL式酒店公寓都是美食城所没有的，在当地属于首创。2.2中心镇周边——表象繁荣的度假村经济在古镇周边以具备休闲、度假及商务培训功能的度假村为主，且又以淀山湖、大淀湖的美丽湖景为卖点的度假村。周边度假村如以下：1、家化培训中心度假村2、虹珠苑3、东方绿洲度假村4、大千庄园生态度假村5、太阳岛度假村6、景苑水庄度假村这些已经运转的度假型宾馆虽然拥有2—3星级的档次，也兼有娱乐、休闲、体育活动的项目，但由于这些度假村运营时间较长，其娱乐项目及设施都已陈旧，且经营模式老化，尤其是度假村鸟笼式的消费模式，已经逐步脱离了现代都市人群追求时尚、新潮与速度感的消费理念，已不能适应现代消费需求。2.3规划、建设中的大型商业项目介绍尚都里“尚都里”项目一期位于朱家角中心镇，古镇区、老镇区、新镇区三个板块的交汇处，占地约3.9公顷，西临朱家角北大街、放生桥，南到财苑宾馆，东到油车浜路两侧，北临漕港河，由浙江弘大集团投资开发，香港时尚生活中心有限公司负责整体项目策划、招商、营运，是一个类似于上海“新天地”一样的产品。规划中二期项目又名“国家粮仓”，位于漕港河以北，与一期隔河相望。弘大集团公司此次共投资3.5亿元，邀请了5家国内外的知名建筑事务所分别进行功能区域设计，准备在此打造一个集旅游、度假、休闲为一体的新型城镇商业地产项目，项目规划建筑面积为4.5万平方米，规划中有大型商业中心、三星以上宾馆等产品，计划今年底明年初动工，工期为三年，预计2008年投入使用。该项目取名为“尚都里”的项目：寓有“崇尚、喜欢、超过、突出”之意，而“都里”则是我国元明时代的行政区划，有“水流汇聚”之意，充分体现了朱家角古镇改造的宗旨：既具古典韵味，又具时尚气息，让古镇人民充分享受现代文明。提示：本项目是朱家角镇区内，放生桥旁边的大型娱乐、休闲、购物、酒店设施，与本项目在部分产品上存在着同位竞争，与本项目起来，该项目地理位置占优，且规模大。是本项目未来主要的竞争对手。但“尚都里”项目投入使用比本项目至少晚1－2年，而且它位置好，且动迁规模巨大，因此投资成本比本项目要高出许多，因此本项目将来销售及经营时，价格方面都会占有优势。上海国际文体休闲产业城规划占地面积620亩，分别建设市场营业区、展销展示区、仓储区、配套服务区、广场停车场等。产业城目前规划总面积1580亩，分别建设市场营业区、展销展示区、仓储区、配套服务区、广场停车场等，实行“一次规划、分项设计、分期实施”。它一期用地620亩，主要用于市场营业区、商务区和小型商业用房建筑，建筑面积28.65万平方米，其中营业房19.65万平方米（营业房主要用于金融、商务、文体休闲制品的批发及销售等，占总建筑面积的69%），步行休闲街区84326平方米，其他配套用房5700平方米，停车位2200个。产业城建筑由国外著名建筑师设计，极具水乡特色。它的注重商业功能的同时，体现出了浓郁的文化气息和人性化。建筑规划充分利用了朱家角地区水网密布的特点，使得水网贯穿于整个产业城中，个别地区还达到了户户临水的地步，户与户间以小桥流水为沟通，恰好与旁边朱家角古镇“东方威尼斯”的风格相契合。产业城商用建筑以两层、三层为主，户型设计简洁大方，面积合理，充分考虑到了业态经营的需要。多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于观景。“上海国际文体休闲产业城”一期绿化率达到39.5%，构筑出绿色亲水的生态环境。三、项目定位及功能划定本项目作为朱家角新镇规划中的重要一环，承载着古镇水乡风情文化旅游、休闲娱乐的使命。是老镇区水乡古镇风貌旅游的延续与升华。项目本着发展休闲度假型旅游新模式，盘活新