城市住宅

•2010-5-13•210893837黄莎莎•210893813李静楠•--国外城市住宅问题•1，住宅质量低劣•2，高比例空房率•3，灰区的大量存在•4，贫民窟与棚户区•5，住房费用的飞涨•--中国城市住房问题--国外城市住宅问题•19世纪和20世纪上半叶，住宅问题主要表现为住房缺少，质量低劣。人们对充分的、适宜的、良好的住房充满渴望。•在美国，专家学者、市政当局提出形形色色的方案，如公共住宅、划分地带、建立法规、提供贷款、直接住房津贴、城市重建、各种住房修整方案、划分城市住宅基地等，部分地缓和了住宅问题。•战后，城市人口急剧膨胀，不但原有的住宅问题没有得到解决，新的问题却不断产生。•1，住宅质量低劣•2，高比例空房率•3，灰区的大量存在•4，贫民窟与棚户区•5，住房费用的飞涨住宅质量低劣•主要表现：•一：设备缺少•二：住房破损•三：分布方面的问题•1976年，有9.7％的家庭住宅缺乏设备，破损住宅数量实际增加了100万单元。在国外，城市土地价格被抬升到“天文数字”，大多数人无法应付日益高涨的房租，也无力维修日趋破旧的住房，致使质量低劣的住房进一步增多。•1960年，美国有980万户家庭（约占全国家庭总数的17.3％）的住宅被列为低标准。•现代城市发展模式的重点是分散和边缘扩张，致使城市中心和一些旧郊区成为低质量低标准住宅的集中区，如旧金山的唐人街，迈阿密的黑人区。市中心的住宅年久过时或缺乏必备设施，不再被认为是“现代化的”高比例空房率•2009:全美范围内现有大约1900万所房屋空置，即平均每7所房屋中就有一所空房。“空房率”为上世纪60年代以来最高。•有些城市有钱人迁往郊外居住，他们在城内的房产既不卖又租，所以成为空房。随着有钱人外迁，城市中心成为穷人和少数民族集中的地区，形成贫民窟。•城市中心区出现了住房不足和空房率高并存的现象。空房的集中，废弃建筑的存在，使土地使用的浪费，影响城市社会和经济的各方面。•空闲建筑还易于变成犯罪、越轨行为、吸毒的场所，给社会治安带来危害。灰区的大量存在•在西方尤其是美国一些城市的某些区，常常集中有年代较老、比较破旧的住宅。这些住宅虽说不上现代化，但可以使用，在没有拆除和建筑新房之前，稍加修缮就可以达到目前的居住标准。这类建筑集中的地区称为“灰区”。•①灰区一般是老年人集中区•②灰区的空房率较高。•灰区一般缺少娱乐设施、绿地和停车场这些情况使人们对这里的住宅兴趣锐减•③灰区多为贫民区。•灰区是无房贫民的自然避难所贫民窟与棚户区•同：1，均为城市中的萧条区2，经济上，社会上均不是城市综合发展过程的组成部分3，居住者大多从外地移来贫民区•异：贫民窟：1，政府批准的贫民区。2，位于大城市中心区附近。3，房屋破旧，街道狭窄，缺乏或根本没有社会服务。棚户区•棚户区：1，未经政府批准、居民私自建造。2，位于城市边缘而非市中心。3，建房材料多样化，房屋质量极差，没有起码的卫生设备，整个地区缺乏上、下水等基础服务设施。南非开普敦巴西-里约热内卢印度孟买住房费用的飞涨•1980年，美国一座新房的平均价钱超过65000美元；1987年，英国一座半新的住宅约3万英镑，而在50年代中期，同类住房只需4000—5000英镑。与收入相对比•假如美国的全部家庭都在市场中购房，只有20％的家庭买得起住房。•2010世界房价最高十大城市第一位：摩纳哥蒙特卡洛平均房价高达每平方英尺4420美元第二位：莫斯科(每平方英尺1937美元)第三位：伦敦(每平方英尺1928美元)第四位：香港(每平方英尺1373美元)第五位：东京(每平方英尺1103美元)第六位：纽约(每平方英尺1384.1美元)第七位：法国巴黎(每平方英尺1,126.20美元)第八位：新加坡(每平方英尺901.20美元)第九位：意大利罗马(每平方英尺851.50美元)第十位：印度孟买(每平方英尺851美元)•一平方英尺相当于0.0929平方米蒙特卡洛的居民可以享受到蓝色海岸的沙滩、迷人的夜生活以及避税天堂的好处，但他们也得为此付出代价。这个度假胜地连续第二年蝉联全球房价最高市场榜单桂冠•面积短缺•避税天堂造成住房费用上涨的原因•一、住房需求增加•1，人口增加•2，人们对住房的规范标准观念发生变化•二、通货膨胀•三、能源危机•能源价格上涨间接地使住房费用上涨•四、保护主义的建筑法•沿用传统的建筑法，使建筑费用提高中国城市住房问题只见房价涨，不见房屋质量涨“楼歪歪”“楼脆脆”早年是人寿短，房子寿长今人寿长了，窝寿短了尽管住房条件与早先已有改善，但仍存在很多问题在我们身边显而易见一位上海市民站在倒塌的“莲花河畔景苑”楼盘前问题1：质量中国超高的“空房率”案例问题2•北京三环到四环之间、上海的内环到中环、广州深圳的一些核心商业住宅地带，在正常的周一到周五晚上18：00—20：00，很多著名小区晚上亮灯的房子不超过3成住房面积•1988年，全国城市人均居住面积6.3m2，在世界上是低水平的•十年前联邦德国人均居住面积就有25m2，南斯拉夫15m2，日本人均居住面积就有14m2，苏联12m2•不是没有大房子住而是买不起•无法真正改善生活•不缺房子房价高人均住房面积小大面积房屋偏多为什么政府不愿意打击空房?•官员的空房最多•利益集团囤积的空房多•其他•1998年前•2003年起房屋质量中国住房主要矛盾的转化房价问题城市化率与房价•农民能够在城市定居并逐步融入城市•一个基本条件是“住有所居”。•一般来说,城市化率越高,意味着对商品房的需求(包括租与购)越大,商品房的价格(租金或售价)也越高。•当商品房价格上涨超过居民收入上涨幅度时,城市化的门槛将逐步提高,城市化的速度将受到影响,甚至出现“逆城市化”。“倒U”过程•逆城市化,就是许多原先来自农村的城里人又回到农村建房,准备在农村颐养天年的现象。•房地产价格与城市化却出现了相互背离的逆城市化趋势。城市危房、棚户区改造步履艰难•全国城市中危房一直徘徊在3000万平方米左右，住房的租金过低，严重失修失养的公房占50％左右•“七五”之后，城市改造任务加快，所改造的居住区往往并不是全市最差、最急需改造的危房，相反却是尚有使用价值的住宅，更增加了危房、棚户区的改造困难。问题3房地场项目结构不合理•1。保障性住房发展缓慢，城市非住宅供应量过大。•2.高价位、大面积住房偏多，中低价位、中小户型普通商品房比例过低。•1999-2004经济适用房占全部商品住宅的比重16.6%•2004降到6.9%•2005不足5%问题4低房租制•低房租制虽可缓解人民生活负担•由于房租太低，所以租养不了房后果：•①国家负担加重•②加剧了房屋的供求矛盾•③房屋失修失养问题5解决方法•多建房、建好房（长远）•坚持租、售、建并举的原则形成一个提高租金、促进买房、回收资金、促进建房的连带序列•坚持统一政策下的因地制宜分散决策的原则•坚持机制转换的原则•重视经济适用房比例健康住宅-新型住宅•一：利用更清洁的太阳能•二：科技节水达到50％•三：用先进材料和技术保持生态•四：尝试房屋新结构•五：新型采暖、制冷系统“告别空调暖气”胶囊房怎么还没我们混的好。。。现代建筑新奇结构房屋END