8城市山谷开盘简讯

二级市场策划品控中心二级市场品控中心城市山谷开盘简讯（11年04月23日)惠州中原事业4部A组——黄顺胜2结构项目基本情况1.项目开盘分析2.开盘经验反思3.3目录项目基本情况1.项目概况技术指标项目优劣分析户型配比户型分布及户型分析项目包装及当期媒体表现项目楼书及物料开发商背景4项目概况项目简介：城市山谷位于惠州市仲恺高新区惠环街道办后，毗邻仲恺大道，紧邻莞惠轻轨出口，是真正的轻轨上盖物业。项目规划用地约50万平方米，三面群山环抱，将是光耀集团开发的又一山景资源大盘。其中一、二期占地8万平方米，建面约12万平方米。一期规划有联排别墅、多层复式以及高层洋房，总户数为980户。5技术指标（非分期项目使用）开发商光耀集团有限占地(㎡)56748代理商中原地产建面(㎡)99894景观设计广州华誉景观建筑设计LANTO设计整合推广概率实践容积率1.76物业管理惠州光耀物业绿化率40%项目地址仲恺区惠环街道办后总户数980建筑类型别墅、多层、高层、车位1050物业类型住宅车位比1：1.07均价(元/㎡)开盘日期2011-4-23交通公交5路、6路、11路、25路、26路、31路、301路、303路、318路、368路、398路、699路至惠环办事处站下配套中小学：惠州十一小、惠州实验中学、惠环中学、惠环小学幼稚园：小区内配有幼儿园、惠环中心幼儿园综合商场：大荣购物广场、世纪联华、人人乐、沃尔玛等医院：协和医院邮局：中国邮政银行：工行、建行、中行、农行等小区内部配套：社区国际幼儿园、山峦露天泳池、私家半山会所6项目优劣分析优势：毗邻仲恺大道，紧邻莞惠轻轨出口，区位优势明显处于交通干道边，交通便利三面环山，项目自然资源丰富大面积赠送劣势：项目周边属于仲恺工业区，治安环境较差周边配套设施不完善7户型配比户型面积区间套数占百分比150平米左右联排四层4室4厅3卫1厨150.52～151.264474%159平米左右联排四层4室4厅3卫1厨155.96～156.72813%193平米左右联排四层6室4厅5卫1厨178.40～181.02813%总计60100%8户型分布图150㎡联排180㎡联排159㎡联排9户型分析户型分析：联排别墅190㎡P1户型四层6室4厅5卫1厨全赠送120㎡超大地下室71㎡豪华主卧，前后双露台泰式皇家园林风格三面环山10190㎡P1户型四层6室4厅5卫1厨11户型分析户型分析：联排别墅156㎡P3户型四层4室4厅3卫1厨大露台多面采光103㎡全赠送超大地下室豪华主卧，配备多采光书房52㎡星空花园12156㎡P3户型四层4室4厅3卫1厨13户型分析户型分析：联排别墅150㎡P2户型四层4室4厅3卫1厨大露台多面采光92㎡全赠送超大地下室三层整层全豪华主卧空间顶层设置多功能套房14150㎡P2户型四层4室4厅3卫1厨15项目包装（户外广告）惠环办事处后，光耀城市山谷入口有大型气球及条幅广告，昭示性很强墙体广告，醒目易见16项目现场（营销中心）光耀城市山谷营销中心现场包装到位，品质感较强，整体装修风格偏向绿色空间。17项目包装（看楼通道）光耀-城市山谷三个不同户型的联排别墅样板房设置位置选择营销中心附近，看楼通道园林覆盖及包装到位、导视明确醒目。18项目包装（样板房）城市山谷样板房装修示意图19项目包装（园林）城市山谷——泰式皇家园林风格20项目包装（媒体）光耀-城市山谷21项目楼书及物料光耀城市山谷项目楼书以墨绿、原木色为主调，主色彩全面演绎三面环山的山谷别墅22开发商背景光耀集团成立于2002年，是一个以房地产开发为主营业务，具有一级房地产开发资质的专业房地产企业。公司还涉足教育、金融、投资、物业、文化传播等领域，以稳健、诚信、创新、快速发展为经营理念，经过八年艰苦努力，在广东惠州创立了以“荷兰水乡”和“光耀城•先生的湖”为代表作品的光耀住宅品牌，在惠州连续两年商品房销售总额名列第一。公司按照立足珠三角，走向全国的发展战略，在长三角、环渤海等三大区域设立了分支机构和项目公司。23结构项目基本情况1.开盘经验反思3.项目开盘分析2.2.24目录营销节点分析开盘流程现场分析价格及折扣分析销控分析客户分析项目开盘分析2.2.25营销节点：项目高举高入，在短短不到一个月的时间中迅速建立品牌及项目市场知名度，结合推售节奏，线上线下活动持续升级，持续轰炸市场。2011年3月13日3月26日3月19日3月31日4月9日项目导入：产品推介会品牌导入：缤纷周末会品牌嫁接：王力宏等演唱会暨产品发布会对外公开：营销中心、样板房开放每周一次的线上线下推广及造势活动，持续轰炸，收效明显。市场推广路径回顾：项目推介——会员登记——品牌导入——契合品质的营销活动——营销中心、样板房开放。创造持续上升的市场关注。认筹启动：会员登记4月23日盛大开盘首推60套联排别墅城市山谷营销节点分析26签到，领取抽签券（核对收据、入会申请表、VIP卡、身份证等资料）认筹客户进入选房等候区进行预选房号主持人宣布选房开始，每次抽取10人为一组进行选房认筹客户按照抽签顺序，每五分钟一组到选房区选房，并填写房号确认单认筹客户进入销控财务区确认房号，交足10万定金成交客户进入签约区，复印相关资料成交客户进入复核区复核认购书，收据，回收入会申请表和VIP卡成交客户进入礼品发放去领取礼品、餐券开盘流程（城市山谷）27现场分析（城市山谷）选房区与等候区合并，营造人气鼎盛的局面和抢购的气氛28价格及折扣分析城市山谷开盘折扣价=（原价-10万）*9.8折由于城市山谷联排别墅赠送面积很大，产权面积与销售面积也达到基本达到2:1，加上开盘3万抵13万，开盘当天9.8折，价格上拥有一定的竞争优势。折后各个户型均价约为：联排别墅均价：13000/㎡29销控分析城市山谷首推出的60套联排别墅，8栋单元由于最靠近游泳池及会所，11及17栋，背面靠山，因此这三栋户型较早售出。30开盘当天销售情况面积区间户型总套数售出套数售出率150平米左右联排四层4室4厅3卫1厨442455%159平米左右联排四层4室4厅3卫1厨88100%193平米左右联排四层6室4厅5卫1厨88100%159平方米及193平方米户型由于供给量较少，仅各8套，因此开盘当天已经售罄。150平方米户型开盘售出率也高达55%，总体上结论光耀城市山谷开盘销售情况十分火爆。31现场车辆：当天楼盘周边及两大城市山谷停车场私家车共有80多量辆，其中宝马6辆，奔驰3辆，卡宴1辆，其他多为新款的本田、丰田、日产车为主客户分析：本次推出的60套别墅，大部分为惠州本地客户，多为购买自住。但仍然有部分广州、东莞、深圳的客户前往，交谈中多是看中光耀-城市山谷的区位，以及合适的价格。客户分析（城市山谷）32客户：张先生现居住：不便告知看中房型：804单元描述：对光耀城市山谷区域前景比较看好，觉得开盘选择本项目为最佳时机，价格也比较适合，对产品设计也比较满意。有较成熟的购房想法，不易受外界影响，典型的自主客户，认为自主不用考虑过多的其他因素，购买用于自住。关于价格：觉得价格在惠州算还可以，对光耀的品牌也比较了解，认为项目值这个价钱。客户分析（城市山谷）客户访谈：33客户：陈生现居住：深圳看中房型：907单元描述：陈先生属于购买投资型顾客，在深圳对光耀的产品已经有很多了解，比较信赖光耀的品牌。对光耀城市山谷区域前景非常看好，觉得目前选择本项目以后升值空间较大，价格也算便宜，对产品设计要求不太高。有较成熟的投资经验。关于价格：觉得价格在开盘优惠情况下算可以，对光耀的品牌也比较认可，认为项目有很大的升值空间。客户分析（城市山谷）客户访谈：34结构项目基本情况1.项目开盘分析2.开盘经验反思3.35目录开盘经验反思3.开盘经验总结开盘不足之处36开盘经验总结开盘前期不间断的宣传为后面的开盘的热销起到了很重要的铺垫作用。项目高举高入，在短短不到一个月的时间中迅速建立品牌及项目市场知名度，使得群众认知度大大提高。开盘前的高调宣传应该有集中性、持续性，建立知名度，那么开盘的销售就会显得游刃有余了。37开盘不足之处仲恺大道周围广告宣传与导视投入量不够大，引导性不良部分讲解员讲解不明晰，给顾客造成不专业映像开盘没有大型演艺活动，现场缺乏热闹气氛营销中心现场楼书、户型图等摆放不易被察觉营销中心饮水、果盘准备不足，显档次低，导致服务不到位Theend,thankyou.