2014南京朝阳山别墅项目前期策划报告11635492989

本报告是严格保密的。2014南京朝阳山别墅项目前期策划报告引领南京别墅新体验1-项目基础02南京是一个不缺乏资源的城市作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源；自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖人文资源：夫子庙、中山陵、总统府钟山风景区老山风景区将军山风景区仙西栖霞汤山景区依托南京风景资源区形成四大别墅板块（资源惯性）资源环境下滋生出的别墅板块钟山风景区——紫金山别墅扳块将军山风景区——江宁别墅扳块仙西栖霞汤山景区——仙林别墅扳块老山风景区——江北别墅扳块城市别墅格局以资源发展导向尤其明显（资源惯性）江北（度假型别墅板块）江宁（复合型别墅板块）资源：灵山板块特征：大学城、轨道交通代表楼盘：依云溪谷资源：将军山板块特征：山水资源、规划代表楼盘：玛斯兰德资源：老山板块特征：生态资源、温泉度假代表楼盘：山河水紫金山（城市人文别墅板块）资源：紫金山板块特征：主城区人文别墅代表楼盘：钟山国际高尔夫仙林（复合型别墅板块）本报告是严格保密的。地块印象1：主城区陌生区域无配套无强势景观资源规模大成本高地块及区位关键参数规模大、成本高、限制条件多城东近郊、交通便利距离火车站：10分钟车程铁路、快速干道噪音干扰大朝阳山，无强势景观资源片区荒凉，无人气项目相关参数占地面积：69975平米容积率：0.8楼面价：8276元/平米本报告是严格保密的。地块印象2：地形复杂进入性不便限高阴森感地块地形复杂，高差大，最大高差约20米西南侧被铁路包围，进入性较差朝阳山原为墓山，地块阴森感较强限高严格，地块难以做足容积率所以，本项目所在游离于各板块之间，无法借势板块价值板块江宁板块江北板块紫金山板块仙林板块土地属性将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通方便老山、汤泉、珍珠泉、纬三线、纬七线，长江大桥紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场大学城、轨道交通2号线、灵山、鼓楼医院产品形式独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米未来供应江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移未来供应稳定，但供应总量较少。未来供应稳定，但供应总量较少。仙林板块是南京未来城市新区，未来供应充足★本项目面临的主要问题Q：如何突破？问题本项目客观上不拥有明显的优势,在这样的前提条件下,我们的方向在哪如何实现项目目标?关键词1：城市被遗忘的角落关键词2：噪音干扰关键词3：地块限制条件片区认知度低，无板块效应铁路、快速干道对地块的影响非常大严格的限高，复杂的地形，地价较高外因内因2市场格局02紫金山板块：不可复制的人文底蕴，顶级+复合别墅为主项目总体量待推量物业类型主力面积单价总价去化速度紫园14万方10联排/叠加/洋房/小高层250-320平米（联排）2万500-650万15套/月紫庐2.8万方2.8花园洋房/叠加120-160/210平米1.5-1.8万250-400万待推钟山高尔夫8-10万方4独栋642、769、919、1098㎡3.5-4.5万3000-5000万2套/月钟山美庐4.5万方——独栋/双拼400-460/360-390㎡2.3-2.5万/1.6-1.7万960-1100万/570-620万3套/月未来供应以借势紫金山板块效应的类别墅产品为主产品:独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米价格:单价2-4.5万元/平米，总价区间1000万以上客户:客户辐射整个长三角，私营业主，高端商务人士，港澳台胞，外籍人士,占有稀缺,保值升值顶级别墅复合别墅产品:联排、叠加别墅为主，主力面积200-320平米价格:单价1.5-2万元/平米，总价区间500万左右客户:客户以南京本地的富豪为主，多次改善仙林板块：性价比、轨道交通、新区规划是其复合型别墅热销的主要因素，别墅客户以城市第一居所为主项目总体量待推量去化速度物业类型主力面积单价总价栖园22525套/月联排2681.5万400万叠拼150、2211.1万160-240万山水风华9——15套/月叠拼142-2001万142-220万联排213-2221.4万298-310万双拼227-2281.6万310万招商·依云溪谷17530套/月双拼、叠拼294-3761.55万455-582万产品:联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米价格:单价11000-16000元/平米，主力产品总价区间200-400万客户:以大学城老师、私营业主、医院医生为主多看重性价比和未来潜力片区供应以复合型别墅为主，同质化竞争激烈，性价比高的项目市场去化速度较快江宁板块：城市边缘资源型别墅区，复合型别墅为主，竞争激烈项目总体量待推量去化速度物业类型主力面积单价总价玛斯兰德1865套/月独栋365－5401.7万600-1000万运盛美之园2357套/月联排/叠加190-2100.9-1.2万200-400万7墅15——4套/月独栋/双拼350-5601.4万450-780万罗托鲁拉241515套/月独栋/双拼260-3601.25万300-500万产品:独栋、双拼别墅为主，主力面积350-600平米价格:1.5-2万，总价800万以上客户:客户辐射整个长三角顶级富豪阶层,占有稀缺资源高端别墅复合别墅产品:联排及叠拼为主，主力面积200-400平米价格:单价9000-14000元/平米左右，主力产品总价500万以内客户:城市中产，别墅梦想，做为第一居所为主江北板块：以城市第二居所的度假别墅为主，不构成直接竞争项目总体量待推量去化速度物业类型主力面积单价总价绿城·玫瑰园935套/月独栋580-6701.3-2.0万800-1200万山河水1357套/月独栋380-630，主力450-5000.95万380-570国信·自然天城30156套/月独栋380-680，主力400-5000.9万360-450产品:独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米价格:单价9000元/平米左右，主力产品总价350-600万客户:城市富豪阶层,占有稀缺温泉资源,度假需求，城市第二居所为主度假型别墅顶级别墅复合型别墅高端别墅类型：独栋；面积：400-600平米价格：千万以上代表楼盘：钟山国际高尔夫、钟山美庐类型：独栋、双拼；面积：300-600平米价格：400万-600万代表楼盘：绿城·玫瑰园、玛斯兰德类型：双拼、联排、叠加；面积：160-350平米价格：160万-400万代表楼盘：招商·依云溪谷、山水风华别墅市场小结：复合型别墅为市场主力，去化速度快，价格敏感完全依托板块，体量最大，去化最快，价格敏感度最高，未来竞争激烈区域带动项目个盘效应放大，带动区域资源稀缺性难以被复制和超越本报告是严格保密的。项目属于城北板块的东南区域，地块外部条件更契合城东别墅板块属性，片区供应主要以城东、城北别墅为主聚焦竞争在售楼盘总体量待推待推产品容积率销售价格聚宝山庄47万15万联排；独栋1.257200元/㎡（公寓）紫庐4.3万4.3万花园洋房（127－160平米）；叠加（210平米）（新中式低密度住宅）1.115000元/㎡（洋房）；18000元/㎡（叠加）紫园14.7万12万（叠加）联排（250-320平米）（已推）；叠加；花园洋房；小高层为主（130平米）（新中式中低密度住宅）1.0620000元/㎡（联排）；14000元/㎡（公寓）东墅山庄5.3万2.5万联排（270-330平米）；独栋（英式原乡风格别墅）0.658500元/㎡（联排）栖园22万5万（联排）联排（260平米）；叠加（140-200平米）（新中式院落别墅）0.710000-12000元/㎡（叠加）；14000-16000元/㎡（联排）紫金山板块仙林板块未来供应仍以复合型主流产品为主，主要产品为联排和叠加别墅，总价区间在500万以内的，面积区间180-250平米的叠加、联排别墅项目邻近玄武大道，距离市中心15分钟车程，相比其他别墅板块，除紫金山板块之外，距离市区最近，交通最为便捷•紫金山板块属于主城区别墅板块，距离市中心只需10分钟车程；•仙林板块位于紫金山板块之东，通过仙林大道到达市中心约30分钟车程；•江宁板块距离主城区较远，通过将军大道、机场高速等主干道通往市区，大约需40分钟；•项目位于紫金山北侧，毗邻玄武大道，距离市中心约15分钟车程，交通十分便利，相比于其他别墅板块有明显的交通优势紫金山板块仙林板块江宁板块市中心仙林大道&轨道2号线将军大道&机场高速玄武大道交通分析本报告是严格保密的。与片区竞争项目比对分析，项目核心优势在于项目位于主城区的城市价值，另外在产品和资源上有待提升，形成项目独有的价值体系，跳出板块弱势,放大个盘效应竞争力对比在售楼盘与主城区距离区位轨道交通自然资源人文资源聚宝山庄＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊紫庐＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊紫园＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊东墅山庄＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊栖园＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊项目地块＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊一季二季三季四季一季二季三季四季2009年2010年2011年一季二季三季四季聚宝山庄15万方独栋+联排紫庐4.3万方花园洋房+叠加泊仕郡2万方联排别墅钟山高尔夫4万方独栋东墅山庄2.5万方独栋+联排区域市场后续竞争体量约30万方，主力产品仍然以联排和叠加别墅为主按照各项目去化速度计算,本项目2010年底入市时竞争面积保守预计：约20万方竞争对手未来供应表栖园5万方联排+叠加紫园12万方联排别墅+叠加+公寓招商依云溪谷5万方独栋+双拼本报告是严格保密的。紫金山板块——无庶，借势紫金山板块，通过纯中式风格产品的打造，满足了一部分青睐纯中式住宅的高端客户的需求，以市场独一无二的创新产品赢得热销苏州园林的意境中式宅院的隐匿占地面积：7802平米容积率≤1.3建筑面积：15467平米总户数：80户产品：5层电梯洋房、7层电梯公寓目前均价：洋房（160-220平米）20000元/平米；多层（100-170平米）18000元/平米去化情况：30套/月典型个案招商·依云溪谷,复合型别墅典范,“墅立方”创新叠拼产品户户享有地下室、独立车位、庭院三大别墅标签，以高性价比实现热销典型个案位置仙林大道占地241863.9㎡建面168690.98㎡容积率0.68物业类型及价格独栋720-784㎡,总价1500万以内双拼216-271㎡,总价350-450万叠加184-206㎡,总价200-230万销售状况热销，08年仙林别墅销售冠军，南京别墅销售亚军品牌开发商打造，城市别墅、第一居所为标签确实蛮吸引人的,200万不到,首付也就50万来万就,可以买个别墅,独门独院的,别说别人,我都动心了,本来都准备买了.——对面山水风华项目售楼员就我个人而言，我这个月都卖了20套别墅了，就这种墅立方。性价比高啊，很多人自己买了还介绍朋友来买。——依云溪谷售楼员”这一年多来我一直在寻找合适的别墅，只要哪里有别墅卖，我就会去看。就上周我还开车跑了100多公里到仙林和江宁去看房。”“城中一套150平方米房子，按单价15000元来算，总价225万元，到近郊能买到很不错的别墅了，加上自己有车，交通不是问题，但是像我这样的阶层，购买独栋压力较大，所以购房目标瞄准在城东及江宁的经济型别墅.”——朱先生某股份制银行中层管理栖园,以其更适合片区客户需求的高附加值、高性价比叠拼和联排赢得热销典型个案位置仙林占地29万㎡建面22万㎡容积率0.7物业类型及价格叠加别墅：140-220平米，总价150-200万联排别墅：260-270平米，总价350-450万销售状况2009年3月销售过亿，成为率先打破楼市坚冰的高端住宅栖园归来不看园客户描述：客户主要以仙林大学城老师、鼓楼医院医生、为子女教育的主城区（鼓楼、玄武为主）私营业主、泛公务员人群为主。叠加别墅户型：160平方米的3房2厅2卫+内花园的格局，实用面积多达200㎡，5房2厅2卫其中内