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CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：2.0第1页共22页管理体系程序文件文件编号CQ-02-CB-C01版本号1.0生效日期2010.5.10成本管理程序(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期IIIIIIIV起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：2.0第2页共22页成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成,成成成成成成,成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成/成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成成CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：2.0第3页共22页成本管理程序1．目的规范成本管理流程，降低成本风险，确保开发总成本控制在成本目标之内。2．适用范围本程序适用于重庆本地项目的成本管理工作。3、定义3.1超成本目标：项目实施到某一阶段时，工程成本超过该形象进度时的目标成本。3.2补充预算资料：已实施完成的补充设计、设计变更、现场签证单、材料选型变更单、甲定乙购材料通知单、甲购材料通知单、是编制阶段性工程结算的依据，是工程结算资料的组成部分。3.3结算资料：进行竣工结算所必须的所有资料包括工程质量评定表、报审结算书、报审计算书、施工组织设计、开竣工报告、图纸会审纪要、竣工图、施工图、设计变更、现场签证、甲购材料通知单、甲定乙购材料通知单、乙购材料定价单。(视合同结算方式，有所增减)3.4项目成本目标区域公司内部评审会：区域公司总经理主持召开，参加人员包括重庆公司高层、设计管理部、成本管理部、财务管理部、营销策划部、营运中心、工程管理部和指定参与的其他人员。4、职责4.1总经理CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：2.0第4页共22页4.1.1负责审批上报集团的《项目发展成本目标控制表》；4.2常务副总经理4.2.1审批项目拓展阶段的成本测算；4.2.2审核上报集团的《项目发展成本目标控制表》；4.3成本分管总监4.3.1审核项目拓展阶段的成本测算；4.3.2审核上报集团的《项目发展成本目标控制表》；4.4财务管理部4.4.1进行项目目标成本中费用类成本的测算。4.5营运中心4.5.1在项目拓展阶段及时提供项目整体开发计划。4.5.2交楼标准的组织制定；4.6成本管理部：详流程图4.7设计管理部4.7.1拓展阶段提供概念规划草图/指标；4.7.2按照成本目标进行设计阶段的成本控制工作。5.程序5.1项目投资决策阶段——项目成本预控目标的确定CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：2.0第5页共22页5.1.1对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，成本管理部在接到设计管理部提交的概念规划设计文件、营销策划部提交的关于市场分析及产品初步定位、项目开发部提交的土地规划指标及相关土地状况资料后，完成《建安成本测算》，经分管总监及常务副总经理审核后，提交项目开发部。5.1.2公司、集团评审通过《项目投资评审报告》后，项目投资决策论证阶段《建安成本测算》自动成为项目成本预控目标。5.2方案设计阶段成本控制5.2.1成本管理部参与方案设计阶段成果的评审，依据项目成本预控目标提出成本优化的建议；参与设计、营销组织的楼盘考察与调研，协助确定交楼标准。5.2.2方案设计获政府审批后10天内完成《项目建安成本测算》。5.2.3财务管理部提供公司管理费、营销费和财务费用测算值，成本管理部汇总“项目成本测算”，并组织工程、设计、项目开发等成本执行部门及分管领导讨论评定，讨论确定后的“项目成本测算”经公司总经理审批后上报集团，经集团审批后的“项目成本测算”即成为“项目目标成本”。5.3施工图设计阶段5.3.1目标成本确定后，成本管理部组织设计、营销、项目中心等部门评审确定《材料及分包工程成本控制表》，作为后期材料部品选型及设计的指导成本目标。5.3.2方案设计完成后，成本管理部组织设计、项目部、采购部等部门确定《项目招标计划与分判表》（包括工程及采购项目）；确定工程及材料的进场时间；招标工作的起止时间；施工图及材料定板等时间。CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：2.0第6页共22页5.3.3依据项目的分判方式，成本管理部经理组织各部门责任人完成成本目标的分解，根据专业的划分明确成本动态监控、跟踪的责任人，并实施主动的动态监控及汇报。5.4项目施工阶段5.4.1动态监控：在项目实施阶段，随着每一份合同签订或合同造价的变化，成本管理部经理应组织各专业责任人分析并记录其对项目成本的影响，每月底将《项目动态成本月报表》报送公司总经理，并据此调整“成本信息系统”中的动态成本预测值。5.4.2供应商选择：见《供应商(工程及材料设备类)选择管理程序》5.4.3设计变更成本控制：见《设计变更管理程序》5.4.4现场签证成本控制：见《现场签证管理程序》5.4.5合同管理：见《建安合同管理程序》5.4.6工程结算：见《工程付款及结算管理程序》5.5项目竣工阶段成本总结项目竣工结算完毕后，成本部编制《项目发展成本分析报告》提交分管领导组织召开项目成本总结会。6.附件CQ-02-CB-C01-F01《项目主要规划指标》CQ-02-CB-C01-F02《项目发展成本目标控制汇总表》CQ-02-CB-C01-F03《土地成本目标控制表》CQ-02-CB-C01-F04《前期费用成本目标控制表》CQ-02-CB-C01-F05《项目建安成本目标控制表》CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：2.0第7页共22页CQ-02-CB-C01-F06《项目开发间接费用目标控制表》CQ-02-CB-C01-F07《项目营销费用目标控制表》CQ-02-CB-C01-F08《公司管理费用及财务费用目标控制表》CQ-02-CB-C01-F09《项目施工图阶段设计限额要求及成本控制建议表》CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第8页共22页CQ-02-CB-C01-F01项目主要规划指标规划指标名称单位数值指标说明总用地面积平方米总建筑面积平方米计容积率面积平方米可租售面积平方米可租售面积与总建筑面积比例%住宅面积平方米其中：别墅类住宅建筑面积平方米%多层住宅建筑面积(5-8层)平方米%小高层住宅建筑面积(9-15层)平方米%中高层住宅建筑面积(15-25层)平方米%高层住宅建筑面积(26-32层平方米%CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第9页共22页超高层层住宅建筑面积(大于33层)平方米%商业其中:集中商业平方米%沿街商铺平方米%公建配套平方米其中:人防地下室面积平方米非人防地下车库面积平方米架空层平方米会所平方米幼儿园平方米容积率建筑覆盖率绿化率硬景道路占有率总户数户总停车位辆车位比(车位/户数)CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第10页共22页CQ-02-CB-C01-F02项目发展成本目标控制汇总表项目名称：****单位：人民币万元、元/M2序号开发成本项目二级公司上报成本控制数集团核定成本控制数单位销售面积成本成本项目占总成本比例费用控制要点及说明责任部门一土地成本项目开发部二前期费用设计、成本、项目、开发三建安工程成本1基础设施费成本、设计、项目2环境3公建配套4建筑单体成本四开发间接费项目、财务五营销费用设计、营销六公司管理费财务七财务费用财务八发展成本合计成本汇编部门：审核：审定：审批：CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第11页共22页CQ-02-CB-C01-F03土地成本目标控制表项目名称：****序号土地成本项目金额（万元）明细说明备注1土地出让金或政府地价项目开发部2土地转让费支付转让方相关费用项目开发部3拆迁补偿费包括：1、地上附属物拆除费：工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除，2、补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补偿费、园林部门所有树木赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆迁安置房费等。项目开发部4红线外市政工程费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）。项目开发部5其它费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、四源费、交纳的大市政配套费等项目开发部6土地成本合计编制：审核：CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第12页共22页CQ-02-CB-C01-F04前期费用成本目标控制表项目名称：****序号前期费用成本项目金额（万元）明细说明备注1勘查费用包括：1、勘察方案的设计和咨询，2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。设计部2规划设计费用项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。设计部3报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。开发部/项目中心4造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。成本部5工程监控、监理费项目中心6临时工程费包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用，2、工地围墙：项目中心CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第13页共22页沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用，3、其他8前期费用合计第1、2项编制：审核：第3项编制：审核：第4项编制：审核：第5、6项编制：审核：CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第14页共22页CQ-02-CB-C01-F05建安成本目标控制表项目名称：****序号项目名称成本指标(元/M2）项目成本（万元）分摊到可销售的住宅面积的成本（元/M2）分摊到总建筑面积的成本（元/M2）所占成本比例（%）测算说明备注一基础设施1.1室外给水管网1.2室外排水管网（含化粪池）1.3室外电缆工程（小区内）1.4室外弱电管道1.5室外燃气管网1.6室外采暖管网1.7小区道路工程（土方、路基、基层、砼面层等）1.8供配电设备及安装1.9水泵房设备及安装工程费CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第15页共22页1.10消防设备及安装1.11直饮水处理设备及安装1.12中水处理设备及安装1.13热力站设备及安装1.14增容费1.15其他二环境2.1绿化（含土方平整）2.2硬质地面（含基层处理）2.3构筑物及小品2.4围墙2.5室外环境照明2.6泛光照明2.7环境水系统CQ-02-CB-C01成本管理程序版本：1.0第16页共22页2.8其他三公建配套3.1地下室3.2架空层3.3会所3.4教育3.5商业3.6物业管理用房3.7其他四建筑单体成本4.1各种类型住宅（**层）4.1.