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金鼎湾国际阶段性营销工作总结及下阶段展望2009年1月-5月3日销售情况销售套数71套销售金额223151373元签约套数52套签约金额164645132元上阶段企划工作总结一、上阶段围绕“4＃楼包装”突出性价比之王，进行整合推广，取得了明显成效，销售现场来电来访和成交，都有显著增加。二、价格信息的释放，成功扭转了项目价高和寡的局面；同时也没有形成项目降价的传言，和对项目价值产生伤害的不利影响。三、由此可知，该阶段的营销是十分成功的；我们应该再接再厉是营销工作再上台阶。下阶段推广设想—基本策略一、延续上阶段价格吸引客户的手法，重点借助两房，突出低总价。二、两房顺利去化后，再强化大户型的价值塑造，聚焦产品关注点。三、利用新闻媒体之口，强化项目价值，突出热销，对购房者进行再引导，造成销售紧迫感，强势逼定。第二阶段（09.5-09.6）销售预判房型总套数已售套数未售套数两房994950三房331167164四房422022跃层25916结论：销售难点集中在两房、三房，下阶段营销将以此为重点。利用两房低总价优势，吸引客户来访，实现两房有效去化。两房去化后，将来访客户向三房挤压，实现三房去化。第二阶段（09.5-09.6）销售目标5月5月份新认购目标为30套，认购金额为1亿元。6月6月份新认购目标为30套，认购金额1亿元。主题价值提升主推房源两房推广计划5月6月7月品质铸就价值，10天热销1亿！金鼎湾国际，总价180万起！与白金汉宫同源/与与凡尔赛宫同质/与赫氏堡同檐！本阶段诉求，利用总价，吸引客户，主推两房。同时，通过建筑细节诉求高端的内在价值，最终促进两房有效去化，并顺利像三房挤压客户。居一园，观万象。皇家园林【万象之园】精华实景呈现，豪宅之上的生活家，恭迎体验！本阶段利用园林实景呈现为契机，突出我们的居住舒适度，强化在做好豪宅之上，我们更关注居住的本质。主题景观实景呈现营销事件第二阶段（09.5-09.6）工作大纲目标两房迅速去化销售策略以两房低总价为诱导，促进整体房源成交企划配合阶段主题金鼎湾国际，总价180万起/与白金汉宫同源、与凡尔赛宫同质、与赫氏堡同檐软文：金鼎湾国际，打破传统高端置业观，体贴80后新贵“中心占有欲”软文:房子，你的第二灵魂——金鼎湾国际90㎡两房，70后的典藏珍品软文：以超越高端别墅的品质，献给父母的爱推广媒体户外、框架、杂志内容更换第二轮报广小众渠道拓展：高端dm，银行大客户、高端场所推广物料配合针对两房不同人群不同使用功能制作不同物料，增添针对性开发商配合确定营销策略配合小众渠道拓展及时确定合作公司及物料制作推广细述豪宅面对的是一个小众群体，越高端越极致！小众渠道拓展：5月15日前确定可执行渠道媒体：《财智风尚》杂志，中国银行发行，针对银行大客户的杂志专刊。场所：6号名所大堂电子屏展示活动：5月22-23日第三届国际资本金融高峰论坛小众渠道：高端DM1.5万份包含：奔驰、宝马车主2500份/招行金葵花卡客户1万份推广细述-活动第三届国际资本金融高峰论坛时间：5月22-23日。邀约客户：各大银行副行长以上、大中企业副总以上客群可利用渠道：手提袋楼书夹袋发放现场展板2块宣传片现场播放目标客户名片收集推广细述-活动老客户维护活动根据2009年4月14日的会议精神，现阶段要做好客户服务工作，并配合金鼎湾国际推广的需要，对金鼎湾一期业主和二期已签约客户进行过生日，送蛋糕的活动，以表示对业主的关心和问候。克莉丝汀：8寸慕斯蛋糕1542个*146元/个*77%=173352元元祖：8寸慕斯蛋糕1542个*200元/个*80%=246720元客户数量一期：264户*3个=792个二期：250户*3个=750个推广细述高端奢侈品，越细分越精致，豪宅也一样！不同客户不同物料，真正一对一主要针对两房客户，对不同类型的客户，购买目的、使用功能进行细分，制作不同的物料，对客户做引导，实现小户型顺利去化。细分客户二世祖：年轻、时尚，用作婚房。以“爱情”为主线突出夜店等娱乐配套，及婚房使用功能；夕阳红：养生、保健、方便，用作养老。以“亲情”为主线，突出医疗、园林、交通便利等居住功能；自我居：时尚、睿智，自我收藏。以“自己”为主线，突出城市价值、休闲、小憩等居住功能。道具规划三类客户，分中有和，分别以“你、我、他”作为线索，同时以一本适合客群的音乐推荐作为辅助道具，增添针对性和趣味性。客群二世祖夕阳红自我居年龄特征80后50岁以上35岁道具规划手提袋手提袋手提袋户型单页户型单页户型单页《你们》册子《他们》册子《我》册子音乐推荐音乐推荐音乐推荐情侣车载香水座养生保健书籍莲花车载香水座平面表现-报广1平面表现-报广2平面表现-报广3平面表现-80后手提袋道具-80后《你》册子道具-80后《你》册子道具-80后音乐推荐道具-80后音乐推荐道具-小礼品规划80后新贵夕阳红自我居执行计划事项主题内容初稿时间到位时间负责方备注渠道6号会所渠道拓展/5月11日建邺媒体采购/5月11日建邺高端dm/5月11日建邺、新景祥金融论坛活动拓展/5月11日建邺物料手提袋4月29日新景祥户型单页/新景祥已到位二世祖系列套装册4月29日5月15日新景祥夕阳红系列套装册5月125月22日新景祥养生书籍系列套装册5月125月22日新景祥自我居系列套装册5月225月30日新景祥高端短信内容5月8日5月15日投放新景祥金融论坛活动物料5月16日5月21新景祥系列软文5月6日第一篇新景祥提前三天出稿渠道时间媒体主题规格备注报广5月8日金陵晚报金鼎湾国际，总价180万起/与白金汉宫同源A末整版为平衡媒体，中间穿插广电报等媒体软文投放，五大报软文赠送投放。5月14日现代快报金鼎湾国际，总价180万起/与白金汉宫同源A末整版5月19日南京日报金鼎湾国际，总价180万起/与凡尔赛宫同质A末整版21世纪消费报道金鼎湾国际，总价180万起/与凡尔赛宫同质半版5月22日南京广播电视报金鼎湾国际，总价180万起/与凡尔赛宫同质5月29日大众证券报金鼎湾国际，总价180万起/与凡尔赛宫同质A末整版6月3日南京晨报金鼎湾国际，总价180万起/与赫氏堡同檐A末整版6月9日金陵晚报金鼎湾国际，总价180万起/与赫氏堡同檐A末整版户外等5月10日户外、框架与白金汉宫同源/金鼎湾国际，总价180万起5月20日户外、框架与凡尔赛宫同质/金鼎湾国际，总价180万起6月5日户外、框架与赫氏堡同檐/金鼎湾国际，总价180万起杂志5月23日财智风尚金鼎湾国际，总价180万起/与白金汉宫同源、与凡尔赛宫同质、与赫氏堡同檐封面拉页时代中华可用银燕金鼎湾国际，总价180万起/与白金汉宫同源、与凡尔赛宫同质、与赫氏堡同檐封面拉页6号会所5月15日金鼎湾国际，总价180万起/与白金汉宫同源、与凡尔赛宫同质、与赫氏堡同檐高端短信5月15奔驰、宝马、招行金葵花1.5万客户合计2万条阶段性营销预算渠道媒体费用报广金陵晚报约60万现代快报南京日报扬子晚报南京晨报金陵晚报户外等户外、框架14万（画面更换，不含发布）户外、框架户外、框架杂志财智风尚约5万银燕已产生高端短信奔驰、宝马、招行金葵花1.5万客户2000元6号会所3万元活动费用3万元备用金2万元合计87.2万第三阶段（09.6中-09.7）工作大纲目标价值带动价格提升销售策略以景观实景呈现为契机，带动价格提升，实现更多附加值企划配合主题万象之园/居一园，观万象软文:CBD工作18年，第一次裹着花香回家软文:金鼎湾国际里的爱情树…………推广媒体户外、框架、杂志内容更换第三轮报广活动：保时捷试驾会物料配合《万象之园》植物画册开发商配合确定营销策略配合小众渠道拓展及时确定合作公司及物料制作推广细述-媒体持续的媒体轰炸后，进入形象提升期，建议密度降低！长效媒体形象提升，报媒画龙点睛6月中旬，配合7月景观实景呈现，转入园林主题诉求利用户外、杂志、框架长效媒体做形象提升实景呈现前加投报媒，实现信息速递地点：会所时间：7月18条件：现场实景呈现客户：保时捷车主20人，金鼎湾国际业主20人。推广细述-活动保时捷试驾会推广细述-道具规划《万象之园》园林画册到位时间：7月底将金鼎湾国际园林精雕细凿之处、植物品类制作成画册，穿插居住小故事，集册呈现。THANKYOU