长沙市规划管理局建设项目规划审查规定

长沙市规划管理局建设项目规划审查规定（试行）目录第一章总则第二章各类规划审查适用范围第三章建设项目规划编制内容及深度第四章规划指标控制第五章住宅日照控制第六章建筑环境控制第七章轨道交通控制第八章其它规定第九章名词解释第十章总平面规划经济技术指标和建筑面积计算规则第一章总则第一条为加强建设项目规划实施管理，保障规划审批工作质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》以及相关规范、规章要求，结合本市实际情况，制定本规定。第二条在本市城市规划区范围内各项建设工程的规划审查必须严格执行本规定。临时建设、城乡个人居住用房修建、危房翻建及装修工程不适用本规定。第三条本规定自发文之日起试行。试行期为一年，试行过程中有修改或增补内容的，以“补充规定（之一……，之二……）”形式更新。第二章各类规划审查适用范围第四条需进行交通影响评价的项目范围（一）物流中心、体育场、展览馆、会议中心、酒店、医院、学校等重要的公共建筑；（二）对外交通枢纽、公共交通枢纽、大型停车场、大型加油站等重要的交通设施项目；（三）一类地区建筑面积超过2万平方米的公共建筑工程和超过5万平方米的居住建筑工程；（四）其他地区建筑面积超过5万平方米的公共建筑工程和超过10万平方米的居住建筑工程；（五）城市规划部门或公安交通部门认为属交通敏感或饱和地段的建设项目以及严重影响城市交通的其他建设项目。第五条编制控制性详细规划时，应当编制工程管线规划；编制修建性详细规划（规划总图）时，应当编制工程管线规划及管网综合。在编制并审批通过工程管线规划或管网综合后方可进行单体设计。新建、改建道路设计应编制管线综合设计，设计深度同修建性详细规划。第六条用地面积在45亩以上（不含45亩）的建设项目及市政情况较复杂的其他项目应在审批总平面图（修建性详细规划）时编制和审批竖向及管线综合规划。第七条下列项目在报建时须提供建（构）筑物夜景亮化设计资料和图纸：（一）城市标志性建（构）筑物；（二）城市主、次道路（W≥30米）两厢的高层建筑及高度超过50米的建筑；（三）重要的城市公共建筑；（四）景观街、商业街两厢建筑及城市广场及重点地段周边建（构）筑物；（五）其他指定须进行夜景亮化设计的建（构）筑物。第八条长沙市城市规划区内新建的50米高层建筑、大型的公共建筑及用地面积不小于1公顷的住宅区项目，在领取建设工程规划许可证（副本）之前，应做好建筑环境景观设计报我局审定。第九条凡长沙市行政区域内用地面积在20亩以上的大型基本建设工程，以及在各级人民政府划定的文物埋藏区内实施的建设工程，都应进行地下文物调查、勘探。第十条下列情况除应在现场公示外，还需相邻住宅产权人签署意见同意（同时需提供住户产权证、与之相对应的产权人签字及身份证等有效证件）：（一）新建建筑与相邻建筑总间距、日照满足要求，但不满足自身离界要求的；（二）新建建筑自身离界、日照满足要求，但总间距不满足要求的。第三章建设项目规划编制内容及深度第十一条建设项目交通影响评价报告应包含文字说明和图纸两个部分，各部分包含以下几个方面内容：（一）文字说明应包括：1、概况（1）建设项目的基本情况（包括总平面规划、建设时序等）；（2）建设项目目标年的确定；2、建设项目影响区域现状及规划情况（包括土地利用、城市道路等）3、交通调查（1）交通调查主要是获取评价区域交通量现状数据，分析主要路段、交叉口现状饱和度；调查时段一般不少于连续3日的早晚高峰，早晚高峰时段一般按城市交通规划确定，特殊项目由市规划局商市交警支队确定；（2）应说明评价区域内的现状交通情况，包括道路名称、道路等级、横断面形式、交通设施设置及交通组织形式、主要交叉口技术参数、交通信号、公交线路、站点和换乘点等。4、交通预测（1）预测目标年建设项目交通发生、吸引、分布与方式划分及交通量分配；（2）预测分析目标年周边道路背景交通量，背景交通量一般按城市交通规划确定；（3）研究范围一般为与拟建项目相邻主次干道的围合区域；对于重大项目或位于交通敏感区域的项目，交通影响研究范围应适当扩大；在Ⅰ类区应包括建设项目新增交通量超过道路通行能力的5%以上的主次干道；在Ⅱ类区应包括建设项目新增交通量超过道路通行能力的10%以上的主次干道；（4）目标年城市路网应以建设项目建成投入使用时的城市路网为准；（5）分析建设项目交通量与城市路网的叠加效应。5、交通影响评价（1）分析建设项目对城市路网的影响程度；（2）评价建设项目出入口及内部道路交通组织合理性；（3）评价建设项目配建停车泊位的数量及位置是否符合相关规定；（4）建设项目交通安全评价。6、结论和建议（1）结论应包括：建设项目对城市路网的影响程度；对建设项目出入口位置、内部交通、配建停车泊位的评价结果；（2）建议应包括：可接受的交通设施、总图布局的改善建议，相应的周边道路交通组织与管理要求，分步实施计划方案。（二）图纸部分应包括：1、项目区位图2、交通影响范围图（可和项目区位图合并）3、项目规划总平面图及交通组织图4、周边土地利用现状图5、周边土地利用规划图6、影响区域道路现状图7、影响区域道路规划图8、项目周边路网主要交叉口的高峰小时流量流向图（或表）9、影响区域现状路网饱和度分析图（或表）10、影响区域目标年路网饱和度分析图（或表）11、交通改善建议图第十二条工程管线规划及管网综合应包括给水、排水、电力、电信、燃气、路灯等管线，有条件的地区还应考虑热力管道，特殊地段还应考虑人防、防洪工程。各种弱电管线（包括通讯、广播电视等）应同沟（槽）敷设。（一）文本的内容要求：1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、用地等）和管理要求；2、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据；3、水质、水压，用水量计算等；4、排水体制，雨污水量计算，污水处理方式；5、用电负荷计算，电力线路架（埋）设方式；6、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施控制保护界线；7、燃气用量计算；8、热负荷计算，热力管道敷设方式；9、修建性详细规划还应增加工程造价等资料。如文本文字较少，可以用图纸说明的形式表示。（二）图纸内容要求：1、工程管线规划及管网综合一般采用与相应的详细规划相同的比例尺；2、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其它建成区），应提供工程设施及管线现状图；3、单项或综合工程管线规划图，应标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或保护界线、各类管线的平面位置、管径、控制点坐标和标高，管径、标高宜用引出线表示；排水规划图单列；4、修建性详细规划应编制管网综合图，应标明各种管线之间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离，管线较集中处应用横断面图表示；5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同的颜色区分（见下表）。表二：工程管线规划线型及颜色种类线型颜色供水蓝排水雨水赭污水赭电力紫电信绿第十三条建筑环境设计文本应包含以下内容：（一）文字说明：项目概况，规划原则，环境设计主题，建筑外墙色彩搭配及材质选用，临街建筑、广场等夜景灯光处理方式，景观雕塑小品和植被布局情况，中心花园、屋顶花园和广场、小区入口、架空开放空间等场所的处理，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理以及站厕、配电间、地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理等；（二）景观规划总平面图（附经济技术指标一览表）；（三）景观分析图（从城市整体景观效果和与周边建筑的协调角度分析景观节点、景观空间及景观轴线）；（四）交通分析图（包括人流、车流路线及消防车道图示，应满足消防批复要求）；（五）建筑临街主立面效果图（应与环境设计方案融合，与建筑外墙色彩搭配及材质选用的文字说明相符）以及中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等主要景观节点效果图，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理效果图，主要雕塑、小品效果图以及不能结合主体建筑设置的站厕、配电间等配套设施和地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理效果图（附索引图，注明该景观节点名称、在总图中的位置以及效果图的投视方式和方向）；（六）城市标志性建（构）筑物，城市主、次干道（W≥30米）两厢的高层建筑和重要公共建筑，景观街、商业街两厢建筑及城市广场周边建（构）筑物等须做好夜景亮化设计，附夜景效果图；（七）平面定位图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区以及雕塑、小品等元素的平曲线要素、基本尺寸、定位尺寸等）；（八）竖向设计图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区的场地设计标高、坡向箭头等）；（九）景观布局图（标明位置，可附园林小品一览表）和种植配置图（可按乔木和灌木分别出图，标明位置，可另附植物名录表，并标明名称、图例及规格等）；（十）重要景观节点、轴线剖面图（对基地地形起伏较大的景观轴线和台地花园、下沉广场等重要景观节点进行竖向分析）。注：建筑环境设计审查应包括建筑立面、亮化效果、景观园林以及小区配套设施等内容，应强调与周边建筑的协调，突出城市整体景观效果；其中建筑环境设计文本中的2-6条出彩图，7-10条以≥1/500比例出蓝图（设计单位应签章并注明设计和审图等人员姓名），如项目用地规模较大，可分区出图。第十四条修建性详细规划编制须满足《长沙市修建性详细规划编制标准》（CSGH/003-2005）深度要求。第十五条总平面图须列出所有建筑物分栋面积，其中应包括小于和等于90平方米/户的小户型面积比及所占住宅总建筑面积的比例一览表。第十六条建筑平面图上应按标准注明所有房间的用途，住宅建筑图应列出每栋户型、面积统计一览表。第四章规划指标控制第十七条单栋的公寓楼（含产权式酒店）可计入商业面积，并可计入小户型面积。第十八条住区可根据用地情况集中配套设置商业建筑，住区商业总建筑面积占整个住区总建筑面积的比例不得超过10%；商住用地建设项目，其商业建筑面积一般不应大于总建筑面积的30%。临城市主次干道（道路规划路幅≥30m）的多层住宅一般不得设置底层商业门面。第十九条住宅或商住用地的容积率不得小于1.0，且其中低层独立住宅的建筑面积不得超过该项目住宅总面积的10%。第二十条临城市规划道路的住宅（含商住）项目，在城市间距Ⅰ类区内规划用地面积大于1公顷的，宜提供不小于其用地面积5%的用地作为城市公共开放空间，在城市间距Ⅱ类区内规划用地面积大于3公顷的，宜提供不小于其用地面积4%的用地作为城市公共开放空间，且均须设在该用地临城市主要道路一侧或城市道路交叉口处（其平面形态要求原则上长宽比在1：3以内），并由用地建设单位负责实施，其用地指标计入项目基地面积和绿地面积，但建筑基本退路用地不能纳入所需城市公共开放绿地的计算范围。第二十一条城市规划区范围内临城市绿化带或公共绿地的建设项目，建设单位代征城市绿化带或公共绿地用地并负责城市绿化带或公共绿地拆迁与实施的，在下达规划设计条件时，其容积率可在原控规确定的容积率基础上，用以下公式进行调整。F=F——调整后容积率F1——原控规确定的容积率S1——建设项目的基地面积S2——代征并负责实施的城市绿化带或公共绿地面积。当城市绿化带或公共绿地面积超过基地面积（S1）的15%时，按有效用地面积（S1）的15%计算城市绿化带或公共绿地面积。第五章住宅日照控制第二十二条下列情形可不做日照影响分析，但建设单位对此产生的相关问题须作出承诺，负责协调处理：（一）新建建筑高度小于28米的，只按《长沙市城市规划技术管理规定》要求的间距值控制；（二）新建建筑周边为待改造地段的个人住宅；（三）相邻建筑因违规建设影响自身日照条件的。第二十三条所有新建工程建筑（28米以上）项目所报方案文件必须有设计单位所做日照影响分析图，当规划审查认为对日照问题有必要核实时，由指定单位进行日照复核并提供日照分析报告。当有必要进行技术鉴定时可另行委托具资质的机构。第二十四条进行日照分析的空间范围原则上确定为：城市规划区一类区南北向为1.5倍间距值（此间距值是指新建高层建筑所在区域《长沙市城市规划技术管理规定》要求的建筑南北向布置时的标准