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SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD第二部分唐山市城市房地产市场研究城市商业市场是我们运作项目前必须了解的内容之一，我们将通过商业整体市场的表现和未来发展趋势，对运作项目提出借鉴思路，更好的完成项目布局和配比，产品规划与设计调整等工作，是定位策划工作的重要环节。我们通过对唐山市区的实地考察，收集了大量的一手资料，调研大型集合式商业14个；主要街道13条，走访商铺近2600家；在售住宅项目23个；在售写字楼及已入住写字楼项目16个；酒店项目7个；拍摄照片10000张以上，整理后形成了本部分的工作报告，希望为项目的定位工作提供准确、科学的市场数据依据。SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD第二部分唐山市城市房地产市场研究城市研究城市消费研究项目自身研究城市商业研究区位人口行政区域交通资源文化经济运行情况现状问题未来供应竞争者分析消费群体消费行为消费态度消费需求位置分析交通分析项目现状周边环境SWOT市场适合度消费适合度项目自身适合度商户访谈商户介绍商户反馈商户适合度项目定位产品设计调整财务测算城市适合度SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD第二部分唐山市城市房地产市场研究2.1.1商业背景2.1总体情况唐山商业发展现状唐山是全国第一批拥有地方立法权的较大的市之一，是河北省经济中心，河北省省域副中心城市，全国文明城市，全国卫生城市，国家园林城市，京津唐城市群的核心城市之一，中文别称凤凰城。唐山位于河北省东部，北依燕山，南邻渤海，地理位置优越。唐山地区是中国乃至世界最重要的工业区之一，工业门类齐全，拥有钢铁、石油、化工、陶瓷、机械制造等支柱产业，同时也是东北亚地区重要的港口城市和物流中心，拥有四通八达的高速公路网络和世界级亿吨深水大港曹妃甸港。唐山市的国内生产总值、人均GDP、人均可支配收入等主要经济指标常年位居河北省首位。SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD第二部分唐山市城市房地产市场研究2.1.1商业背景2.1总体情况唐山商业发展现状唐山缺乏大量体的成熟商圈，商业网点较为分散，以社区型点状分布为主要模式。主要的商圈有新华道的大楼商圈，北新道的八方商圈，建设路的远洋城商圈，新兴商圈有凤凰城商圈。唐山商业地产的发展走出一条“整体规划，依靠本土主力，多元化投资，稳健发展”的道路，商业主要分布在中心城的路北区，形成“一轴一线多点”的综合布局。一轴是指整个新华道，一线是指贯通南北的建设路，多点是指各区域包括社区性的商业中心，如华润万家、八方购物广场、新天地等项目。新华道贯穿唐山中心城区的走向，是唐山的商业主干道，分布有唐百集团的百货大楼、三里购物中心、华联商厦等百货和购物中心。建设路纵贯唐山中心城的南北方向，分布有远洋城、保龙仓等大型零售物业。城市总体规划出台前，由于受到中心区西北部区域机场的限制，整个城市呈反L行布局，布局不尽合理，城市沿新华道，建设路向西北呈星状发展。唐山的商业业态以中小型社区为主，高档商业较少，而唐山居民的可支配收入和消费序曲也在稳步增长，具有较大的市场空间。唐山经济实力一直处于河北省的领先位置，近年来人均收入水平也在逐年提升，具有较大潜在消费需求，为商业市场的发展提供了内在动力。SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD第二部分唐山市城市房地产市场研究2.1.1商业背景2.1总体情况唐山商业发展现状唐山全市已初步形成了中心城区商业、其他城区及县（市）城区商业、乡镇商业三级分布的格局。唐山城市中心区商业网点分布呈现集聚性，在空间分布上形成了以新华道和建设路交叉口为核心的“新华-建设”商业中心区，以长宁道和建设路交叉口为核心的“长宁-建设”商业中心区，以批零兼备为特征的小山商业中心区和具有集贸市场特征的渤海商业中心区。唐山市城市中心区现有商业街9条，综合性商业街2条，专业街7条，经营商品涉及服装、通讯、机电、餐饮等。较大规模的市场以荷花坑农副产品批发市场、小山服装服饰小商品市场群、装饰材料市场为代表，分布密集的路南区拥有大中型交易市场27个。唐山全市共有商业网点69000多个，县城以上商业网点40610多个，商业就业人口占全市就业总人口的近10%。在经济发达的城市和地区，第三产业的经济贡献比重早已远远超过了第二产业，商贸流通和服务业的价值也正日益凸显。唐山作为河北省经济“领头羊”，重工业所占比重偏重，而包括商贸流通和服务业在内的第三产业所占比重偏低。而不断增强的唐山经济与迅速扩展的城市需求，迫切需要唐山不断完善和提升商业网点，以适应不断增加的商业经济总量和人们日益提高的商业需求。据分析，目前唐山商业发展迅速，商业街类型多样、数量众多。但相对于未来城市发展，唐山存在商业中心聚集区业态趋同、档次偏低，商业街自发性强、人文环境缺失，住宿餐饮供给量偏少、服务层次偏低，社区商业总体分布不均、优劣并存，交易市场软硬件滞后、配套不完善，商业体系专业性、系统性存在欠缺等问题。SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD第二部分唐山市城市房地产市场研究2.1.1商业背景2.1总体情况打造10年商业网点规划从2011年到2020年，此次规划是实现与“十一五”商业网点规划的有效衔接，城市商业网点布局按照现代化市场体系格局构建。提高城市商贸流通业的发展水平，增强城市服务功能，促进第三产业繁荣发展，使商业资源得到有效利用，城市商业布局更加合理，同时，加大政府对商业网点建设的宏观调控力度。商业网点规划涉及商业中心体系、商品交易体系、物流配送体系、商业街体系、社区商业体系、住宿餐饮体系等从商业布点到商业业态等方面的规划。目前，唐山市社区商业服务便利性不断提高，有50%以上的社区已形成了15分钟社区消费圈。按照此次的唐山商业规划，唐山将建设社区居民步行10分钟生活圈，实现社区内的“一站式”购物，充分满足社区居民购物、餐饮、家政服务、修理、休闲娱乐等基本生活所需。按照规划纲要，唐山也将依托南湖生态休闲旅游区，引进奥特莱斯新业态，挖掘名牌、名品，让广大市民以超低的价位享受高品质的购物享受。SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD第二部分唐山市城市房地产市场研究2.1.1商业背景2.1总体情况商业体系规划规划范围：为西至卫国路，北到大庆道，东临陡河、龙泽路、车站路，南达南新道，规划建设用地规模约为25平方公里。功能定位：集市级商业、商务办公、文化娱乐、会议展示、居住生化于一体的唐山市中心组团核心区。规划人口规模：54.26万人空间体现——一带、二轴、三片、四心、多渗透一带：陡河生态景观带；二轴：建设路商业空间发展主轴、龙泽路商业空间发展副轴；三片：公共服务区、市民生活区、高新产业区；四心：商业中心、文化中心、会展中心及商业副中心、高新商务办公中心；多渗透：以陡河生态景观为起点，向城市空间进行多方位的绿化渗透，联系城市绿化空间节点□□□□SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD第二部分唐山市城市房地产市场研究2.2.1商圈分布2.2唐山市商业市场研究商圈分布图百货大楼商圈八方商圈唐山市区域性商圈唐山市中心区商圈远洋城商圈东方商圈兴源道商圈SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD2.2唐山市商业市场研究2.2.1.1商业分布百货大楼商圈第二部分唐山市城市房地产市场研究万达广场唐山百货大楼银泰城新华贸购物中心SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD2.2唐山市商业市场研究第二部分唐山市城市房地产市场研究2.2.1.2百货大楼商圈唐山百货大楼唐山百货大楼SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD项目名称：唐山百货大楼商业地址：新华大道主次干道宽度：主干道30m双向/单向几车道：双向10车道特殊要求（例如禁左、禁右）：无地铁站：无公交站：7、19、26、28、41、46、61、114、D01路2.2唐山市商业市场研究第二部分唐山市城市房地产市场研究2.2.1.2百货大楼商圈唐山百货大楼SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD地面停车场位置：正门口广场/东侧停车位数量：120个地下停车位数量：无地下停车场出入口数量：无地下停车场双向或单向：无停车收费标准：2元/小时/辆自行车存放处面积：30㎡自行车存放处收费标准：免费建筑面积：40000㎡营业面积：28000㎡外立面材质：石材/涂料外立面主题/颜色：米色/简约2.2唐山市商业市场研究第二部分唐山市城市房地产市场研究2.2.1.2百货大楼商圈唐山百货大楼SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD各楼层层高：3.2m楼层：5层中庭位置/面积：无柱间距：7.2m×7.2m主通道宽度：2.4m辅通道宽度：1.6m店铺进深和面宽（区间）：进深5-10m面宽10-20m主力品牌面积（区间）：50-300㎡物流通道位置：东西侧各一个卸货平台高度：无货梯数量：2部2.2唐山市商业市场研究第二部分唐山市城市房地产市场研究2.2.1.2百货大楼商圈唐山百货大楼SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD商业定位：传统百货开业时间：1984年隶属关系：唐山百货大楼商业集团经营档次：中高档商场主次出入口数量：5个疏散通道数量：8个商场营业时间：9：00-21：00各楼层卫生间数量：男女卫生间各一个（1至3层）各楼层卫生间男女厕位数量：男：5蹲10便3手盆女：10蹲3手盆扶梯位置/数量（并列/交叉）：中部/2组并列扶梯直梯位置/数量（客梯/观光梯）：1部观光梯总服务台服务内容：咨询，办卡，礼品包装各层收银台数量：每层10台2.2唐山市商业市场研究第二部分唐山市城市房地产市场研究2.2.1.2百货大楼商圈唐山百货大楼SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD楼层分布：B1:库房1层：珠宝首饰，化妆品，箱包，女装，钟表眼镜配饰，保健食品2层：女装，鞋品，箱包，电器城3层：男装，女装，内衣床品4层：男装，女装，童装业态占比：零售：儿童90%：10%店铺一拖二品牌情况：无品牌：无面积区间：无主要品牌：福人德，v6珠宝，中钞国鼎，翠笙笙，翠御珠宝，百泰首饰，周生生，七度银饰家，唐百金店，千禧之星，鑫生珠宝，周大福，六福珠宝，曼都珊，福瑞轩，海曼尼珠宝，芭莎珠宝，翠琳阁2.2唐山市商业市场研究第二部分唐山市城市房地产市场研究2.2.1.2百货大楼商圈唐山百货大楼SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD经营方式：联营租金/扣点/售价：扣点：10-25%价格带：10-100000元进场人数：993人/小时出场人数：825人/小时提袋人数：261人/小时提袋率：31.64%2.2唐山市商业市场研究第二部分唐山市城市房地产市场研究2.2.1.2百货大楼商圈唐山百货大楼SINO-USWELL(Beijing)INVESTMENTCONSULTANTCO.，LTD首层品牌福人德，v6珠宝，中钞国鼎，翠笙笙，翠御珠宝，百泰首饰，周生生，七度银饰家，唐百金店，千禧之星，鑫生珠宝，周大福，六福珠宝，曼都珊，福瑞轩，海曼尼珠宝，芭莎珠宝，翠琳阁珠宝首饰：化妆品：箱包：女装：雅诗兰黛，香奈儿，etude，京润珍珠，u/2/B，thefaceshop，jurlique，兰蔻，倩碧，娇诗韵，美宝莲，泊美，雅漾，阿芙精油，