第6章 城市房地产管理法

第6章城市房地产管理法本章的教学目标：了解房地产法的概念、基本原则以及立法体系熟悉房地产权属及其管理、房地产开发、城市房屋征收与补偿、城市房地产交易、物业管理等方面的相关法律制度掌握购房的相关知识和技能，增强规避房地产纠纷的法律意识房地产城市房地产管理法房屋财产和土地财产的统称，是指土地和土地上的房屋等建筑物及构筑物。调整在城市房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定社会关系的法律规范的总称。6.1概述6.2建设用地制度教学目标：了解土地、建设用地的概念掌握土地使用权相关制度熟悉房地产开发用地相关制度一、土地、建设用地的概念（一）土地的概念《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）根据土地的用途将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用土地。。（二）建设用地的概念指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。二、土地使用权（一）国有土地使用权国有土地使用权是指土地使用人依法对国有土地进行占有、使用、收益的权利（二）集体土地使用权集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利。三、国有建设用地1.国有建设用地的概念和种类2.国有建设用地的使用和收回3.国家建设征收土地和补偿（1）征收土地的审批权限（2）征收土地的实施（3）征收土地的补偿4.农用地转用农用地转用是农用地转为建设用地的简称，是指将耕地、林地、草地等农业生产用土地，按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后，转变为建造建筑物、构筑物的土地的行为。5.临时用地临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。四、房地产开发用地以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地包括两类，即基础设施建设用地和房屋建设用地。（1）房地产开发用地的概念（一）土地使用权出让土地使用权出让，即国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为6.3房地产开发1.房地产开发的概念与特点(1)房地产开发是在国有土地上进行的(2)房地产开发的内容是进行基础设施和房屋建设(3)房地产开发是一项十分复杂的经济活动6.3房地产开发2.房地产开发的基本原则（1）严格执行城市规划的原则（2）经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则（3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则（4）依照法律或合同要求开发的原则6.3.2房地产开发企业1.房地产开发企业的概念和特征(1)房地产开发企业是具有法人资格的经济实体。(2)房地产开发企业是以营利为目的的经营性企业。(3)房地产开发企业的经营范围限于房地产开发和经营6.3.2房地产开发企业2.房地产开发企业的设立依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规，房地产开发企业的设立应具备如下条件：(1)有自己的名称和组织机构(2)有固定的经营场所(3)有符合国务院规定的注册资本(4)有足够的专业人员(5)法律、法规规定的其他条件6.3.3房地产开发项目管理1.房地产开发的项目立项管理2.房地产开发项目的设计与施工管理根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目的设计与施工管理，应当遵循下列制度：(1)房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。(2)房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。(3)房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。6.3房地产开发1.房地产开发的概念与特点(1)房地产开发是在国有土地上进行的(2)房地产开发的内容是进行基础设施和房屋建设(3)房地产开发是一项十分复杂的经济活动6.3.3房地产开发项目管理1.房地产开发的项目立项管理2.房地产开发项目的设计与施工管理根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目的设计与施工管理，应当遵循下列制度：(1)房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。(2)房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。(3)房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。6.3.3房地产开发项目管理(4)房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。(5)房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。(6)房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。(7)房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。6.4国有土地上房屋征收与补偿6.4.1国有土地上房屋征收概述1.我国城市房屋拆迁制度相关立法进程2.国有土地上房屋征收的概念与特征3.国有土地上房屋征收与补偿的基本原则6.4.2国有土地上房屋征收决定1.征收决定主体及公共利益范围(1)国防和外交的需要；(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要2.国有土地上房屋征收程序1)征收补偿方案的制定程序2)对征求意见的处理及旧城改造的特别规定3)房屋征收的决定程序及相关条件4)征收决定的公告、宣传解释及土地使用权问题5)被征收人的救济途径6)房屋调查登记7)征收决定公布后的禁止性事项6.4.3国有土地上房屋征收补偿1.国有土地上房屋征收补偿的概念2.国有土地上房屋征收补偿的形式3.被征收房屋评估制度4.违法建筑不予补偿原则5.征收补偿协议的主要内容6.补偿决定适用的情形、程序、内容及其救济途径7.补偿与搬迁顺序8.司法强制执行问题6.5房地产交易6.5.1房地产交易概述(1)1.房地产市场(1)房地产一级市场。也称土地使用权出让市场，即国家以土地所有者的身份依法将土地使用权投入市场运行，表现为政府与经营者之间的交易行为。国家对一级市场实行垄断经营，并通过垄断经营达到对房地产市场的宏观调控。(2)房地产二级市场。也称房地产开发经营市场，即房地产经营者依法对房地产进行开发，然后将开发后的房地产出售，表现为经营者与消费者之间的交易行为。(3)房地产三级市场。也称房地产调剂市场。这是房地产投入使用之后的交易市场，表现为使用者之间、经营者之间以及他们相互之间的交易行为。如购得商品房的业主将商品房再行转让或者出租。2.房地产交易的概念与特点(1)房地产交易对象的特殊性。(2)房地产交易行为的要式性。(3)房地产交易中的“房地处置一体性”。(4)房地产交易的易受限制性。3.房地产交易管理的基本制度1)房地产成交价格申报制度2)房地产价格评估制度3)房地产价格评估人员资格认证制度6.5.2房地产转让根据《城市房地产管理法》的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为。1.房地产转让的概念2.房地产转让的条件1)地产转让的禁止条件2)允许房地产转让的条件3.房地产转让的程序签约申报审查查勘与评估交纳税费核发过户单4.房地产转让合同地产转让合同应当载明下列主要内容：(1)双方当事人的姓名或者名称、住所；(2)房地产权属证书名称和编号；(3)房地产座落位置、面积、四至界限；(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；(5)房地产的用途或使用性质；(6)成交价格及支付方式；(7)房地产交付使用的时间；(8)违约责任；(9)双方约定的其他事项。6.5.3商品房预售1.商品房预售的概念商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2.商品房预售的条件(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。3.商品房预售的程序1)预售方申请预售许可证2)房地产管理部门核发预售许可证3)预售方向承购方出示预售许可证4)签订商品房预售合同并登记备案5)交付建成商品房并办理过户手续6.5.4商品房现售1.商品房现售的概念商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。2.商品房现售的条件(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这主要是为了确保现售商品房的房地产开发主体资格合法。(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。这主要是为了确保现售商品房的用地合法。(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。这主要是为了确保现售商品房的规划、建设手续的合法性。(4)已通过竣工验收。这主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。(5)拆迁安置已经落实。这主要是为了充分保障被拆迁人的合法权益，防止房地产开发项目竣工销售后被拆迁人的权益仍未得到落实。(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。这主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。(7)物业管理方案已经落实。这主要是为了避免房屋交付后产生物业管理纠纷。3.商品房现售的广告与合同1)关于商品房销售广告2)关于商品房买卖的主要内容3)关于商品房销售的计价4.商品房的交付1)关于逾期交付的法律责任2)关于样品房销售问题3)关于商品房保修问题6.5.5房地产抵押1.房地产抵押的概念与特征2.房地产抵押权的设定3.房地产抵押权的实现6.5.6房屋租赁1.房屋租赁的概念与特征1)房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权2)房屋租赁不转移房屋的所有权3)房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为4)房屋租赁具有期限性2.房屋租赁的条件根据《城市房屋租赁管理办法》，有下列情形之一的禁止出租：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。3.房屋租赁合同1)房屋租赁合同的主要条款2)房屋租赁合同的续签3)房屋租赁合同的变更或解除6.6房地产产权产籍管理6.6.1房地产产权产籍管理的概念6.6.2房地产权属登记制度1.房地产权属登记的概念与特点我国现行的房地产权属登记制度主要有以下特点：1)房地产权属登记由不同登记机关分别登记2)房地产权属登记为房地产权利动态登记3)房地产权属登记具有公示公信力4)房地产权属登记实行强制登记制度2.土地权属的确认3.房屋权属登记的种类4.房屋权属登记的程序6.6.3房屋产籍管理制度1.房屋产籍的概念和种类房屋产籍是指城市房屋的产权档案、地籍图纸以及账册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。它是在房地产权属登记、产权调查、产权变更等一系列权属管理活动和房地产测绘过程中形成的。6.7物业管理1.房地产开发的概念与特点(1)房地产开发是在国有土地上进行的(2)房地产开发的内容是进行基础设施和房屋建设(3)房地产开发是一项