二期项目贷款评估报告 - 副本

********项目贷款评估报告************行二0一0年十月******************************市分行“*****************”住宅小区二期项目贷款评估报告11调查评估成员名单层次项目名称单位及职务分工姓名职称签签名名市分行第一主责任人第二主责任人部门负责人经办人经营行******************************市分行“*****************”住宅小区二期项目贷款评估报告22目录第一章概要……………………………………………………第二章借款人评价……………………………………………第三章项目建设条件评价………………………………………第四章项目市场评估……………………………………………第五章项目投资估算与筹资评价………………………………第六章项目财务分析评价………………………………………第七章贷款风险分析与银行效益………………………………第八章评估结论…………………………………………………附表1：评估主要结论报告表附表2：项目总投资估算表附表3：项目总投资来源及支出预测表附表4：项目损益及利润预测表附表5：项目财务现金流量预测表附表6：敏感性和盈亏平衡分析表******************************市分行“*****************”住宅小区二期项目贷款评估报告33第一章概要*****************有限公司因开发“*****************”住宅小区二期项目向我行申请房地产开发贷款5000万元。经市分行研究同意组成评估小组，对借款人和拟开发项目的建设条件、投资估算与资金来源、经济效益、偿还能力、市场环境及各种不确定因素进行较为全面的分析论证，具体情况摘录如下：一、评估原则本评估小组在调查和评价过程中，以独立的立场，客观、公正地开展工作，实事求是地对相关事项进行认定和评价。本评估报告是在评估成员充分讨论的基础上形成的，充分发挥了每个人的知识专长，集体协商解决评估过程中遇到的问题。二、评估依据评估成员严格按照《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《*****************房地产开发贷款项目评估暂行办法》的有关要求，认真评价项目。三、尽职评价本评估小组向借款人详细了解了借款人及关联公司的经营情况、贷款项目及在建项目、储备项目的运作情况；实地调查了**********竞争性项目的销售情况；查阅了**********经济发展情况资料；核对了该项目重要财务数据的原始凭证；测算了项目总投资并仔细审核了项目所有建设手续合法性文件；逐项认定了项目自有资金来源的真实性和项目资金投入情况的凭证；较为规范准确地选用了项目投资测算方法、财务分析方法和还本付息测算方法。在调查期间扎实工作，尽职尽责。四、评估情况（一）借款人承贷资格合规合法，资信状况较好。*****************有限公司经**市工商局登记注册，注册资本****万元。公司设立符合《公司法》规定，各项证照手续齐备有效，具备承贷资格。公司基本账户开立在**8行，在我行开设了一般结算****账户。该公司信用等级评定为AA，2008年贷款8000万元支持了“*****************”一期项目开发建设，经查询人行信贷登记咨询系统，未发现该公司在它行有不良信用记录。（二）项目“四证”已办妥，建设手续合规合法，进展顺利。本项目土地通过关联公司有条件的搬迁、改变土地使用性质、交纳土地出让金，与******************************市分行“*****************”住宅小区二期项目贷款评估报告44一期项目建设用地同时取得，项目建设符合城市规划。目前项目《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》均已办妥，项目一期计划2010年10月底交房，二期部分楼栋已开工建设，项目进展顺利。（三）项目资本金来源充足。二期项目总投资**********万元，其中资本金**********万元，占比%。截止2010年8月末，项目已投入资本金**********万元，其中:土地投入**********万元、前期工程费用投入**********万元、建筑安装工程费用投入*****万元、其他费用投入**********万元，资本金缺口尚有**********万元。从资本金来源渠道分析，预计后续可投入的项目自有资金为**********万元，大于估算的项目资本金缺口，预计本项目资本金到位没有障碍。（四）项目预测财务效益较好，财务抗风险能力较强，能带来良好的银行综合效益。二期项目由栋高层建筑组成，规划用地面积㎡，总建筑面积㎡，为整个项目规划中的#栋，建筑外立面将继续沿袭一期的徽派建筑风格，住宅套数户。可实现销售收**********万元，实现利润总额**********万元，净利润**********万元，总投资净利润率为%；按%的季折现率计算，项目财务净现值为万元，年内部收益率为%，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。发放该项目贷款能为我行带来直接利息收入万元，还能派生按揭利息收入和带来良好的间接效益。（五）项目贷款抵押足值，第二还款来源有保障。借款人同意根据我行贷款发放情况提供足值抵押物进行抵押担保，抵押物为二期项目建设用地使用权和公司储备土地使用权及该项目在建工程，经评估估算，抵押物价值共计**********万元，贷款抵押率为%，小于50%，符合我行信贷业务担保管理规定，第二还款来源足值，有保障。五、评估结论在满足以下限制性条款的前提下，建议对*****************有限公司“*****************”住宅小区二期项目发放房地产开发贷款人民币5000万元，贷款期限2年，贷款利率‰，贷款方式为抵押贷款。限制性条款：1、项目资本金必须先于我行贷款投放使用。2、落实合规、合法、有效、足值的项目贷款抵押担保手续。3、借款人必须偿清行一期项目全部贷款本息。******************************市分行“*****************”住宅小区二期项目贷款评估报告554、借款人必须承诺项目建设资金进入我行专户核算，封闭运行，接受我行全面的财务和资金支付监管，在本项目贷款本息未还清前不撤资、不分红；项目销售收入全部归集到我行，在满足必须的工程建设需要后，优先并全额用于偿还我行贷款本息，不挪作他用。第二章借款人评价******************************市分行“*****************”住宅小区二期项目贷款评估报告66一、借款人概况*****************有限公司（以下简称**********）成立于年月日，注册地址**********，公司法人代表，是一家具有级资质的专业房地产开发企业，经营范围为房地产开发经营，公司现有注册资本万元，实收资本万元。主要股东为：**********出资万元占股％，自然人出资万元占股％。股东出资变更情况如下：2007年3月由**********全额出资发起设立，注册资本***万元，其中货币出资***万元，土地出资***万元；2007年10月第一次增资扩股，增加注册资本万元，其中货币出资万元，土地出资万元；2008年2月第二次增资扩股，增加注册资本万元，全部为货币出资。2009年10月，**********将**********的5%股权作价400万元转让给自然人*************。该公司有年检合格的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《贷款卡》、《三级房地产开发资质证书》，承贷主体资格合法。*****************有限公司现有员工36人，80％以上员工具有大专以上学历，其中具有中、高级职称者12人。公司下设工程部、预算部、营销部、财务部、综合管理部等职能部门。二、管理层素质*****************有限公司管理层由法人代表(董事长)*************、总经理*************、总经理助理*************等人组成，管理层成员平均年龄41岁，从事房地产投资管理工作多年，具备组织建设和经营管理本项目的能力。本项目主要负责人由总经理*************、总经理助理*************、工程部部长*************、预算部刘志红等人组成。法人代表、董事长*************，男，40岁，大专文化。*************1998年承包*************药材公司第二批发部开始自主创业，2000年组建成立********************工贸有限公司并任公司董事长，2003年－2005年公司先后收购和重组**********林化厂、**********电机厂、**********康华制药厂和*******************************************市分行“*****************”住宅小区二期项目贷款评估报告77药业公司，分别组建成立湖南华诚制药有限公司、**********电机厂有限公司、湖南科威制药有限公司、*************药业有限公司，2004年组建**********并担任法人代表、董事长和总裁，2007年组建*****************有限公司。*************具有很强的经营意识和较强的管理能力，管理经验不少于12年，未发现不良信用记录，是**********第十四届人大代表。总经理*************，男，岁，文化，高级工程师，国家注册一级项目经理。*************年从学院毕业分配到*****分公司工作，先后担任过******（工程造价****亿元）、*******（工程造价****亿元）等十个项目的项目经理和经理部经理等职务，2009年12月起任职公司总经理至今，未发现不良信用记录。总经理助理*************，女，岁，文化，土建工程师。曾任*************，2008年单位改制后任**********工程部主管，2009年在**********任总经理助理至今。行业经验4年，管理经验不少于10年，未发现不良信用记录。工程部部长*************，男，岁，文化，土建工程师。行业经验不少于6年，管理经验不少于5年，未发现不良信用记录。三、主要股东基本情况（一）法人股东基本情况公司第一大股东**********（下简称集团公司）成立于2000年5月，前身为********************工贸有限公司，2004年组建改名为现集团公司。企业法人营业执照号为**********，注册地址：**********，注册资金为人民币******万元，法定代表人*************。集团公司通过整合国有资产构筑了较好的产业平台，产业投资涉及********及城市基础建设等领域。集团分别持有**************股权，其中*************下设全资子公司。根据集团公司提供的2009年12月合并报表，该公司总资产***万元，总负债****万元，所有者权益****万元，少数股东权益***万元，资产负债率％；流动资产*********万元，流动负债*****万元，流动比率％。全年实现销售收入********万元，净利润*****万元。（二）自然人股东基本情况自然人股东*************，女，岁，学历，无不良信用记录，现为**********监事，持有集团公司％股份，2009年10月**********协议转让5％股份给自然人*************，*************成为**********房地产开发公司第二大股东。******************************市分行“*****************”住宅小区二期项目贷款评估报告88四、借款人经营状况*****************有限公司成立于2007年3月，主要经营房地产开发，公司已开发