2010安徽淮北深蓝华庭沿街商铺销售执行报告

深蓝华庭沿街商铺销售执行报告呈：安徽省德城投资发展有限公司2010年10月26日商业物业目标沟通深蓝华庭商业物业运作目标：①利润的重要来源；②项目整体增值：形成对深蓝华庭整体项目运作的价值支撑；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用概况深蓝华庭商铺主要位于董庄路主入口处（南门）及技校南（北门)，总面积约4072㎡；由北门两层铺位12个及南门一层商铺40个组成；一楼层高4.2米，二楼层高3.6米；店面进深在10-12米/间，面宽在3.8-5.1米/间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米/间；周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代花园翠峰南路董庄路四环路华松时代深蓝华庭神火开发新项目百合公寓在建入住待建华松时代汇报思路东莞商业物业市场分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判断深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街核心均价的探讨淮北商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如中泰国际、相王国际等；临街商铺：如万马商业街、华松时代商铺等；大型商业物业比较表模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率中泰国际总40万,商业15万;大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。五年8%;商业60%；华松时代总22万,商业可售5万复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体；近期推出1F:1.5万——销售90%万马尚街14万，商业2万复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体；近期推出1F约:1.3万————相王国际约8万;商业面积5万卖场商业，集主力百货店、专卖店、娱乐场、风情美食广场、于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;——销售60%金方星河湾总建约8万方，商业面积约7000写字楼，社区沿街商铺，集办公、休闲为一体1F约1.7万元/㎡，2F约1万元/㎡，3F约5000元/㎡——销售30%商铺调查表主力商圈租赁价格体系古城路250元/㎡/月淮海路惠黎路孟山路相山路150元/㎡/月300-400元/㎡/月280-360元/㎡/月90-150元/㎡/月80-130元/㎡/月80-150元/㎡/月35-110元/㎡/月75-140元/㎡/月50-130元/㎡/月150-300元/㎡/月200-450元/㎡/月50-200元/㎡/月45-170元/㎡/月老城区商铺的租金回报率一般处于4%-7%之间的较低水平；商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；新城区核心路段业态分类统计：餐饮20%服装19%小家电7%烟酒7%美容美发6%电脑5.5%（未包括大华电脑城）宾馆2%婚纱影楼2%KTV2%其他29.5%淮北商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺租金及租金以步行街为中心向南部呈递减趋势，但市民居住氛围比较好；淮北商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；汇报思路淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判断深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案深蓝华庭商业街核心均价的探讨商业物业价值判断商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间。街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种。北门的内街：不适合整体销售，适合小客户的长期投资经营。关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；关于淮北目前商业物业投资价值的思考大型集中商业的集中面世，给淮北商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。淮北城区需要多少商业物业？城区大型集中商业的面积已经超过50万平方米（包括在建）；城区大大小小的商业物业面积之和超过80万平方米；最近几年全淮北集中面世的商业物业面积总量100万平方米；按照淮北三区的总人口50万计算，人均商业服务面积2M2/人参考值：中型城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；汇报思路淮北商业物业市场分析世纪城国际公馆商业物业价值分析商业物业价值判断深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案深蓝华庭商业街核心均价的探讨深蓝华庭商业街价值分析深蓝华庭商业物业价值分析深蓝华庭商业街——最大的商业价值在于未来升值潜力：位于淮北南区最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破10万人；将形成淮北一定规模、档次的区域；根据城区人均消费水平逐年提高，将拥有含金量较高的客户群体；现代花园翠峰南路董庄路四环路华松时代深蓝华庭神火开发新项目百合公寓在建入住待建华松时代本项目商业物业的可能性物业类型SHOPINGMALL沃尔玛等大超市社区商业街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情商业街为主的运作模式最为可行；汇报思路淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案深蓝华庭商业街核心均价的探讨深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案商业街的SWOT分析S（优势）：1.全街铺；2.品质社区品质和客户群的含金量；；3.高起点的商业街规划和品质；4.泛现代商圈的逐步形成；W（劣势）：1.目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；O（机会）：1.街铺是最受淮北投资者关注的投资型物业；2.一期集中商业即将交付，部分餐饮、休闲业态有望进驻；T（威胁）：1.淮北投资类型商业的总体供应量巨大；2.大型集中商业的推广力度和声势占据先机；营销策略让客户回归于关注商业价值的本源；通过设计全新的形象，形成差异化；降低置业门槛，有效扩大客户层面；打造南区重点商圈蓝图；推广形象的确定推广名建议：优客壹号街区形象确立：保留延续前期商业美食街的案名，保持推广统一性，规避美食街单一定位，以1号街区拉升在南区商业中的档次和地位；经营组合：中档餐饮；通讯营业点；宾馆；私房菜；银行社区服务点书店、药房、电器；美容化妆品、服饰；鲜花店、24小时便利店；营销举措1：产品发布会（客户会）举措：邀请各家媒体和专业人士参与；主题：1、城区生活圈商业价值分析；2、集中商业和商铺的投资价值论；目标：引发对深蓝华庭商业街面世的广泛关注：引发业内和专业人士对社区商铺的投资价值分析和争论；营销举措2：产品包装方式一：卖商业街物业；——“优客壹号”商业街，“地块升值潜力”……。方式二：复合型金融投资产品——“优客壹号”商业街，“地块升值潜力”，——淮北2010年最有吸引力的金融投资产品——最低投入，最高投资回报率的淮北商业物业投资品种操作方式1操作方式拉高未来价值，降低现有的置业门槛；•帐面定价=实收均价/79%；•购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金；•客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；案例分析假设某铺位面积：40平方米，实收均价10000元/平方米，总价40万。普通销售方式：首期5成，20万，卖金融产品：售价=10000/79%=12658元/平方米，总价506320万；（首期5成应付，253160万）；一次性返租三年抵扣首期年回报率7%，返还款106327万；客户实际缴纳首期款146832万，相当于29%；降低首付；住宅首付钱买商临街铺口号：年回报率高出市场一般水平的80%；营销举措3：挖掘老客户老客户投资计划:1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；——2%额外购房优惠措施；2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；——3%额外购房优惠措施；营销举措4：业态招商规划锁定目标招商（如肥西老母鸡、豆浆大王）同一品牌，招商时承诺在商业借不出现第二家；进行清晰的分区，如精品区，餐饮区，书吧特区、金融快捷区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临二楼有做餐饮的可行性；——“点”对“点”有效控制经营风险的模式营销举措5：一本商铺投资价值报告《城市重点生活圈商业投资价值报告》报告的结构设定：城市发展形成各个商业点辐射区；专业的招商规划；街铺投资技术分析1)全街铺，零风险投资产品；2)最适合淮北人的投资物业品种；3)财富的贮存地；营销举措6：1-2层商铺组合操作计划二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题；一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售；方式：下铺+上铺方式一方式二营销实施方案优客壹号商业街展示攻略优客壹号营销组织攻略——以“都市化”，“时尚”为核心的展示要求；——最大限度利用学区资源；——以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄客，集中解筹。展示攻略——Action展现商业氛围和街铺的临街面气势：局部店铺的包装展现优客壹号的时尚和国际化；社区商业指示牌；丰富并且个性化的导示牌或门店牌；展示攻略——Action1丰富并且个性化的店面门头，可以形成独具特色的商业街风景；图片借鉴效果图效果图效果图展示攻略——Action2中高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显方案：餐饮一条街延伸和利用左证：华松时代商业街——淮北夜市的引入营销组织攻略——销售节奏2010年-2011年5月12月11月6月关键节点及条件前期预热公开发售11.183.20前期准备阶段：1.确定合作的广告和礼仪公司；2.局部环境、现场销售部灯观光效果的展示；3.《城市重点生活圈商业价值报告》；4.招商工作开始筹备；5.产品发布会筹备；预热阶段：1.商圈人文及配套地图；2.宣传单张和户型图的制作和完成；3.售楼处的包装；4.发售方案确定；5.完成价格表；公开发售阶段：1.后续媒体发布；2.营销策略的调整及后续方案制订；推广媒体形象强势推广期媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作；软文+广告牌/认购信息发布；城市重点生活圈投资研讨会；持续销售形象推广期汇报思路淮北商业物业市场分析深蓝华庭商业街价值分析商业物业价值判断深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨深蓝华庭商业街核心均价的探讨商业街核心均价的探讨均价范围的确定：市场比较法对比项目的确定对比项目的综合比较分析比准均价的确定营销可能提升的溢价空间目标均价的初步确定对比项目的确定原则：目标客户相似、推售时机接近万马尚街/华松时代/中泰国际/中央花城/金色云天/怡和家园/对比项目的综合对比分析名称规模商业主力店(主题商业)售价中泰国际总40万方,商业15万方;大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000元/㎡，2F:16000元/㎡，3F:8000元/㎡，最高42000元/㎡。华松时代总22万,商业可售5万复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体；近期推出1F:1.5万元/㎡万马尚街14万;商业2万方复合商业，集百货、超市、饮食、社区配套于一体；近期推出1F约:1.3万元/㎡相王国际约8万;商业面积5万方卖场商业，集主力百货店、专卖店、娱乐场、风情美食广场、于一体1F:2.5万元/㎡，2F:1.5万元/㎡，3F:8000元/㎡;金方星河湾总建约8万方，商业面积约7000方写字楼，社区沿街商铺，集办公、休闲为一体1F约1.7万元/㎡，2F约1万元/㎡，3F约5000