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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。超越集团彰德府文化商业步行街项目整体定位与发展战略本报告是严格保密的。2本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与项目研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定本报告是严格保密的。3项目位于城市中心区，在“12里又18步”的古城内，为最大规模的旧城改造项目，核心商圈的边缘项目基本资料占地面积：总占地为101亩，其中广场44亩，商业开发57亩总建筑面积：拟规划10余万㎡土地性质：商业性质和公共绿地项目背景市政府安阳站殷墟保护区袁林传统核心商圈1.8kM1kM2kM2.5kM解放大道彰德路东风路本报告是严格保密的。4地块现为净地开发，内部有两条规划市政路，南北紧邻城市主干道，临街面长达740米，通达性良好文峰大道是安阳城市的主干道，贯穿城市东西，是城市东西向主要干道。文峰大道在核心商圈分为南北两条支线，为逆时针单行线。项目东侧为规划中的广场项目，目前还是一片荒地规划中市政广场项目西侧为正在营业的中环百货彰德路东风路本项目地块规划广场370米125米文峰北街文峰南街地块已平整，等待施工项目背景本报告是严格保密的。5巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街规划中广场项目本项目临时停车位多达300余个，可进入性很好，但未来交通压力较大文峰北街——四车道中环百货与项目地块之间的通道文峰南街——四车道，两边设停车道，可放置160个车位文峰大道，双向六车道，是贯穿城市东西的主干道地块解析公交站点：项目地块设有2个公交站点，10余条线路，辐射市区各角落。地块内有两条市政路：县胡同、三道街本报告是严格保密的。6周边商业氛围浓郁，以服饰、餐饮和休闲为主，明显出现北热南冷的局面；随着巴黎服装广场的开业，中环百货的拍卖改造，地块的商业价值将进一步提升巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街居民区居民区本项目规划中广场项目文峰南街上的街铺档次较低文峰北街分布了特色餐饮，档次较高，以金狮麟为代表中环百货文峰北街上明清四合院特色街地块解析作为老城核心区最后一块商业旺地，随着中环百货在郑州的拍卖，9月份巴黎服装广场的开业，未来将改变文峰南北路西热东冷的局面，地块的价值进一步提升。本报告是严格保密的。7历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅高阁寺萧曹庙文峰塔钟楼巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街本项目规划中广场项目1435212345地块解析本报告是严格保密的。8历史人文资源非常丰富，内有萧曹庙、袁氏小宅，周边有文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅高阁寺萧曹庙文峰塔钟楼巴黎服装广场中环百货文峰北街文峰南街本项目规划中广场项目1435212345地块解析本报告是严格保密的。9由于位于古城保护区，项目在限高、平面布局、风格上、文物都有一定的限制条件项目地块中保留建筑萧曹庙本项目规划中东广场文峰塔限高：项目建筑层数设为三层，15米。平面布局：保留中轴线的通透性，能够从地块东边看到文峰塔。风格：保留老城明清风格和地方特色，如采用坡屋顶，与周围环境相协调。项目地块中的古建筑（萧曹庙、袁氏小宅）予以保留，谢家大院可进行迁址保护。所有建筑高度不能超过H15m地块解析本报告是严格保密的。10项目属性总结：四线城市城市中心强势人文资源核心商圈边缘10万㎡大型商业项目地块解析地块解析盘点临街面和可进入性良好，区位优势明显丰富的历史遗迹和古城资源老城核心商圈最后一块的商业宝地，商业发展潜力大处于老城区核心商圈边缘，人气有一定减弱，同时有中环百货失败的案例东西有一定落差，历史古迹需保留政府全力支持，要求项目尽快动工本报告是严格保密的。11超越集团是安阳最大的民营企业之一，工业是集团支柱，房地产为机会性介入企业背景超越集团构成工业：煤电机电产业房地产：超越城市广场和本项目文化：安阳市殷商文物交流中心农业：规划建设农业生态园数字超越——1988年成立。安阳市最早的私营企业。由1家文化企业发展成为规模较大的综合性民营企业集团，涉及房地产、农业、文化、工业等领域。资产10多亿元。员工2000余名。具有房地产开发的初步经验：开发了光华小区、世纪花园、超越城市广场A区30余万平方米的商住楼。商业开发：经营团队有丰富的零售商业运营经历。房地产——市民：超越集团？还不错吧，但在安阳，贞元名气更大，贞元房地产做的很火，公司有实力吧！业内人士：超越企业文化形象不错，但主营业务不清晰（给老百姓的感觉），展示宣传不够（比如，超越城市广场的商铺包装很不到位，感觉公司没实力。）访谈——本报告是严格保密的。122006年5月强势介入本项目，有望成为集团在地产领域进一步探索的中坚项目2006年５月6月7月9月2009年初1亿元挂牌公开拍得世联工商介入2005年底深国投曾有接触，但终未拿下新确定设计院土建施工开业运营初步规划意象出图修改2007年5月工程奠基开挖1亿元拿下该项目，短期回报不是公司近期目标，资金投入有保证。通过该项目成功运作，根据政策变化，超越集团希望适时参与老城区其他商业改造项目。通过与政府的努力争取，东广场44亩纳入规划并出资承建，相应获取相关附属设施的使用权，如地下室、地上商业设施等。已经列入市政府重点规划项目，政策支持到位。开发背景11月外聘市调初步定位最新版本规划指标——用地面积：46619平米，商业可利用42284平米规划建筑面积：地上64645平米地下空间：拟满铺一层总建筑面积约11.1万平米本报告是严格保密的。13本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判项目区域研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定本报告是严格保密的。14客户的期望和疑惑：承载了集团太多的梦想，关键在于如何做才能够实现客户思考本项目是集团几年来房地产发展的梦想，要做就要做安阳最好的商业项目，30年不落伍。做本项目，就要把本项目的文化底蕴充分发挥出来，将历史文化、商业进行充分的整合。在不影响商业价值的情况下，为老安阳的历史文化名城争光添彩。整体而言，想将项目作成明清建筑物的博览会，能形成明清建筑风格的汇集地。商业功能上，要体现超前的综合性的安排。公司考虑本项目持有，主要是想通过年租金收益变成融资工具。计划将本项目包装上市，为企业融资创造路径。建筑风格方面以明清风格为主，将老彰德府“九府十八巷七十二胡同”做出。如何设计、布局停车场？如何将停车场同其它建筑功能部分结合好？如何做好多层商业的问题？本项目是否需要做餐饮一条街？公司考虑的收益不是卖房子的收益，而是租金收益，然后是开发投资现金流。还有一个是土地增值税问题。绿化同园林园艺密切的结合？客户语录本报告是严格保密的。15本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与项目研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定本报告是严格保密的。16本项目论证最根本的问题：要回归商业的本质问题——本项目是否具有商业营运成功的基础？项目规划、古建筑结合问题、文化结合问题都属于策略或战术的细节性问题W.U.’sView——本项目对于安阳意味着什么？安阳商业市场能否支持如此项目发展？市场潜力研判如何准确定位符合安阳消费者需求？利于项目的长期持续发展？项目定位街区如何规划能符合定位？主力店规划？内街规划？商业空间如何与安阳的其他项目形成区隔？项目规划项目如何开发才能规避可能的风险？开发策略该区域、该项目能否承担这个角色？项目能否竞争中占领优势？项目区域研判商业与文化结合商业与古建筑结合商业如何与古建筑结合？何种方式是最符合项目多方参与主体的利益？商业如何与文化结合？何种方式是经济效益与社会效益的共赢？本报告是严格保密的。17本报告的技术思路项目开发背景客户目标和问题界定核心问题市场潜力研判区域与项目研判项目市场定位规划布局研究开发策略建议商业与古建筑结合研究商业与文化结合研究战略论证策略论证问题界定本报告是严格保密的。18城市背景城市坐标产业发展消费潜力城市经济Q1：10万㎡体量商业在安阳能否存活？——市场潜力研判市场潜力研判城市背景城市坐标产业发展消费潜力商业发展本报告是严格保密的。19中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市城市区位城市数量5个以上城市人口1000万人以上人口密度300人/平方公里以上城市密度0.5个/万平方公里以上城市化水平20%以上国内城市群划分标准根据2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》，在中国15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐渐成为中西部地区最具发展活力的经济隆起带之一。1234567891011121413151.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共９市在内的城市密集区。安阳处于中原城市群外围，为经济紧密联结（豫冀晋）城市本报告是严格保密的。20“申遗”成功极大程度上提高了安阳的知名度，将为安阳经济带来新的发展机遇2006年7月13日，殷墟成功申报世界文化遗产，成功被列入《世界遗产名录》。申遗的成功极大地提高了安阳在中国、世界的知名度，必然会带来大批的旅游人群，从而给安阳商业和商贸经济带来新的发展机遇，促进安阳经济更进一步的发展。城市大事件殷墟门票收入2005年以前2006年200万1000万，增长4倍，2007年预计更多+400%本报告是严格保密的。21陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便城市交通500km，高速公路6小时北京郑州邯郸200km，高速公路3小时京广铁路纵贯市区，京珠高速，103、107国道贯穿南北。周边城市如邯郸、濮阳等均在1.5小时车城内。邯郸机场8.8正式通航，将对安阳经济起到促进作用距离安阳市区：40KM，约40M开通航线——邯郸-上海(虹桥)周三/六邯郸-重庆周一/三/五/日安阳接待旅游人口万人国内国外本报告是严格保密的。22而十一五期间，安阳将努力通过一系列转变实现打造豫北区域性中心城市的目标政府政策规划中原城市群豫北中心城市2003年安阳市提出了实施“安阳-鹤壁-濮阳-邯郸-长治”的“豫北区域经济一体化”发展战略，在“京-津-唐”和“郑-汴-洛”两大区域经济节点之间形成新的经济界点，促进安阳市社会经济大发展。2006-2010年“十一五”期间，安阳将通过实现农业产业化、新型工业化和旅游强市三个转变，实现打造豫北区域性中心城市的目标。豫北区域性中心城市的核心内容——一个基地：以冶金、电子、装备制造为主的新型工业基地。四个中心：即交通物流中心、教育科研中心、文化旅游中心和商务信息中心。政府努力本报告是严格保密的。23目前，第二产业为安阳市的主导产业，其中冶炼、能源及机械制造是支柱行业，其产值之和占安阳工业总产值的60%，城市产业重工业化特征明显产业发展冶炼电力热力生产交通设备制造煤炭开采纺织2005年安阳市总产值前五位产业情况（亿元）2001-2006年各产业变化情况以上数据来源：各省市统计年鉴第二产业中工业占据主导地位：2006年工业生产总值达到335.51亿元，占整个国民生产总值的52%。冶炼、能源及加工制造业成为国民经济的支柱产业，三大行业的总产值占全市工业总产值的60%。“十一五”期间，安阳把加快工业化进程摆在经济社会发展更加突出的位置，积极实施“工业强市”战略，大力推进“工业振兴工程”。三产微减，二产加强到58.4%本报告是严格保密的。24制造业从业人数占40%，收入水平较高，随着制造业重