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聚宝山项目可行性研究报告1目录项目决策背景与摘要________________________________________________3一、内部因素_____________________________________________________________3二、外部环境_____________________________________________________________3第一部分项目概况________________________________________________4一、宗地位置_____________________________________________________________4二、宗地现状_____________________________________________________________4三、周边道路及出行方式___________________________________________________9四、周边3公里社区配套__________________________________________________10五、周边环境与规划______________________________________________________11六、市政配套____________________________________________________________16七、规划设计要求________________________________________________________16第二部分法律风险分析___________________________________________18一、土地出让条件________________________________________________________18二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段_________________________21三、总体评价____________________________________________________________22第三部分市场分析_______________________________________________22一、南京房地产市场简述__________________________________________________22二、玄武、栖霞市场概况__________________________________________________34三、竞争市场分析________________________________________________________37四、需求市场特征________________________________________________________47五、产品建议和目标客户定位_______________________________________________50第四部分规划设计初步分析_______________________________________53一、规划设计草案________________________________________________________53二、规划设计草案分析____________________________________________________53第五部分工程及销售计划_________________________________________59一、一期开工时间确定____________________________________________________59二、工程及销售计划______________________________________________________61第六部分成本及投资收益预测_____________________________________61一、成本预测____________________________________________________________61二、税务分析____________________________________________________________63聚宝山项目可行性研究报告2三、经济指标分析________________________________________________________63四、现金流量____________________________________________________________67第七部分竞争对手分析___________________________________________68一、已购买标书的发展商__________________________________________________68二、其它本地发展商______________________________________________________71第八部分综合分析与建议_________________________________________76一、优势与劣势__________________________________________________________76二、结论与建议__________________________________________________________76附件：1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》2、《南京土地招投标市场研究报告》3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》聚宝山项目可行性研究报告3项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中档和中高档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京“向东发展的增长级”和“接受上海辐射以及新经济发展的主要空间”，政府计划三年内投资50亿元，建设全国规模最大的大学城。2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区3公里，周边规划的珠江路软件产业园、钟山36洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。3、项目距老城区——新模范马路8公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道——宁镇公路与新模范马路，明年5月份建成通车后，项目距老城区中心仅10分钟车程。4、项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。聚宝山项目可行性研究报告4第一部分项目概况一、宗地位置一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山（又名钟山）。距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。图1-1宗地区位二、宗地现状1、四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。一环线二环线聚宝山项目可行性研究报告5图1-2宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷似元宝。表1-1宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长（米）14002000——1200宽（米）45050-100——400面积（平米）645208.5合968亩13313215000497076.5合746亩图1-3宗地形状及尺寸3、宗地标高（1）宗地内部东高西低宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。图1-4宗地内部高差（2）宗地标高低于周边用地宗地内由西向东，地势升高约2m沪宁铁路宁镇公路车速可达80公里/小时绕城公路车速可达110公里/小时400m代征道路代征绿地1200m1400m450m宁栖公路聚宝山宗地最低点25m最高点57m垂直坡度，与地面最大高差50米坡度15度坡度10度宁栖公路聚宝山项目可行性研究报告6东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路2米。南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。图1-8宗地与周边高差4、地块现状地块现状以农田、植被、居民住宅、工厂和货运、汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积的近一半。55m90m10m25m宗地地面聚宝山铁路绕城公路图1-5宗地与周边高差剖面图（东西向）聚宝山标高35～125m图1-6宗地与周边高差剖面图（南北向东侧））铁路绕城公路宁镇公路宗地地面55m12m聚宝山图1-7宗地与周边高差剖面图（南北向西侧））铁路绕城公路宁镇公路宗地地面90m22m聚宝山宗地标高25～57m绕城公路标高50～55m沪宁铁路标高36～49m废弃的采石场聚宝山项目可行性研究报告7图1-9宗地土地利用现状（1）工厂与市场主要工厂与市场共计12家，占地总面积15万平米，大部分仍在生产运营，其中3家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。表1-2工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无（2）居民居民隶属岔路口村，分“西杨坊”和“东杨坊”2个村民小组，共有居民约400户、1200人，住宅建筑面积约8万平米。（3）农田农田与山体植被面积约20万平米，其中，苗圃2万平米，葡萄园2000平米。聚宝山项目可行性研究报告8（4）树木宗地内主要树木有水杉、梧桐、枫杨、榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有500平米竹林，保留价值较大。图1-10宗地主要树木分布（5）水塘宗地内有水塘20多个，规模普遍较小，其中，500平米以上的