第二章 重庆房地产市场分析

第二部分重庆房地产市场分析第二章重庆房地产市场分析2012年全国房地产市场上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。房地产企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨；房地产开发完成投资增幅较快回落，商品房新开工面积负增长，商品房竣工面积增幅下降；商品房销售面积年末小幅增加；住宅价格由降转升，价格下降城市数量逐步减少。在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。第一节、2012年房地产市场运行状况（一）房地产开发企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长。2012年地价保持小幅上涨，下半年涨幅略增。1-4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，居住用地价格涨幅最低。（二）房地产开发投资增速较快回落2012年房地产开发投资增速较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。从月度数据看，前10个月房地产开发投资增速逐月回落，11月增速略有回升。从不同物业类型来看，商品住宅开发投资增速较快回落，办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。（三）商品房各项供给指标增幅回落，新开工面积负增长2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。从逐月数据看，4月份以后商品房新开工面积持续为负增长。各类型物业新开工面积增幅均减小，其中商品住宅新开工面积负增长。（四）商品房需求触底企稳，多数城市下半年以来二手房成交量回升态势明显2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%，增幅减小3个百分点。其中，现房销售面积为26763.36万平方米，比上年增加0.1%，增幅减小0.4个百分点；期房销售面积为84540.29万平方米，比上年增加2.4%，增幅减小4个百分点。逐月数据看，2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长，11月小幅增加。2012年，北京、天津、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比上年增加16.1%、21.3%、62.5%、24.2%；上海、深圳、广州、南宁等城市二手房交易量分别比上年减少2.3%、10.1%、20.4%、8.1%，但减幅明显收窄。从交易量的月度变化来看，北京、广州、深圳等一线城市以及天津、宁波、郑州等二线城市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。（五）房价由降转升，价格环比下降城市数量减少从价格的月度环比变化来看，2012年，70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳；11月份和12月份，新建住宅价格上涨幅度较大。新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升，11月份和12月份价格环比涨幅均为0.3%；二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌，之后各月价格保持稳中有升，但涨幅均不超过0.1%。2012年1-5月份，新建商品住宅和二手住宅价格以稳中有降为主。6月份以来，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量明显减少。12月份，新建商品住宅价格下降城市数减少为8个，二手住宅价格下降城市数为15个；四个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比上涨。（六）、当前重庆房地产市场特征1、新开工面积降幅收窄,为开发投资增速平稳奠定基础。新开工面积的减少导致全市商品房在建项目施工面积增长幅度减少。因此,建安工程投资增速也大幅回落,这是上半年我市开发投资增速回落的主要原因。2、刚性需求集中释放。据调查1-11月,全市商品房销售面积3815.90万平方米,同比增长3.5%,较前三季度提高2.5个百分点。从单月销售面积的成绩来看,在2012年宏观政策总体保持调控基调,小幅预调微调的背景中,近3个月重庆房地产销售市场表现不俗。3、资金增速仍低于投资。国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金比重达99.5%。因此,当前房地产开发企业主要资金来源的好转,将为全市房地产开发业在平稳之后的“进”打下坚实的基础。4、政策环境仍以调控为主。2012年房地产市场调控政策环境变化趋势初步明朗,决策层、开发商与消费者形成基本共识——宏观政策环境依然严厉,差异性贷款利率的政策或难改变,调控方向仍将保持既有目标。（七）、房地重庆房地产市场特征产市场面临的矛盾和问题投资，建筑业占中国GDP前所未有的比重看。水泥行业，工程机械（挖掘机，推土机，装载机等）销售，大幅度下滑。中国经济出现了一个难以持续的基建和房地产泡沫，钢铁与水泥行业性亏损。（八）、重庆房地产市场的调控措施1、是“限贷”“限购”卡住资金“要害”。在成交量显著下降、库存加大的当下限购；银监会对房地产贷款、信托产品陆续收紧，房地产开发商资金进一步趋紧。2、是“限价”扼住涨价“咽喉”，即进一步细化限价房地产政策。3、保障房“降温”房地产市场“渴求”，在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房房地产市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。第二节重庆楼市的失衡和拐点问题房地产特别是土地市场，模式改变是很难的。那么，给行业一个合理稳定的预期才是理性的，而目前的政策基础恰恰是对市场的误判而已。相信08年的局面绝不会再2011年重现的。不论政策是否理性，市场是理性的，消费者是理性的。这已经足够。（一）、重庆楼市的失衡状况分析1、近期有可能爆发贸易战。中国不愿让人民币的升值幅度达到美国政府希望的程度，中国出口业获利极低，人民币兑美元汇率的任何重大波动，都将使整个产业链受到破产的威胁。2、风险是中国地产泡沫可能破裂。中国地产泡沫将慢慢缩小，而不是破裂，因为中国政府将持续为地产市场提供无限量的支持。就中期来说，问题在于通胀。即使中国勉强让美国同意人民币缓慢而稳定地升值，美联储（FederalReserve）的大量流动性操作和美国政府的刺激措施都将带动全球大宗商品价格上涨，并导致中国经济过热。通胀上升尤其不利于中国农村人口，食品支出在他们的消费开支中高得不成比例。为了控制通胀，中国政府可能会冒险刺破此前它允许膨胀的泡沫，尤其是过剩的工业产能。但如果不这样做，就将带来社会动乱。3、还有长期问题。在仍由中央发号施令的中国，几乎可以肯定有大量不当投资。一些是对地产的投资，一些是对工业产能，一些则是对基建项目。中国政府可能将很好地弥补这些损失的成本。但这也不是毫无成本可言的。这些成本最终将由储户承担，通过政府指导的、人为设定的低利率来实现。中国正从较低基础快速发展起来，从政者似乎非常务实，但这些有利因素已被消化掉。（二）、重庆楼市的“拐点”分析1、成交量会有小幅下降，成交价格预计会与前期持平。楼盘价格出现小幅上涨，但重庆楼市还不会迎来涨价潮。成交价格还没有出现拐点，主要原因有两个，一是刚性需求依然存在，二是国家对房地产市场的调控。2、中指数研究院方面分析，多地“新国五条”细则落地实施。银行对个人贷款政策的控制。提出对房地产市场的平稳健康的发展。第三节、重庆市房地产开发投资状况分析重庆市自1997年被设为直辖市以来,经济快速发展,城市建设全面提速,房地产业高速发展。近几年来，重庆房地产业开发投资在全社会固定资产投资中的比重一直稳定在25%左右，年均投资增长速度为26.5%。从2001年起,重庆市房地产业增加值对GDP的贡献超过全国水平,房地产业增加值占GDP的比重已经连续数年接近或达到5%。其中，房地产开发以住宅开发为主体，并且住宅开发的主题地位呈不断增强的趋势。从住宅开发投资、施工、竣工、销售情况看，其在同期房地产投资、施工、竣工以及商品房开发销售中所占的比重10年来一直为小幅度稳步增加。到2008年，即使是国家加大房地产市场调控力度，尤其是爆发由美国次贷危机演变而来的全球金融危机，以致重庆市房地产业呈下滑趋势，但全市全年房地产开发投资991亿元比上年增长16。6%，占全社会固定资产投资总额的24。5%。重庆房地产业在重庆经济发展中的地位不断提升，已成为重庆经济发展的支柱产业之一。（一）、2012年重庆市房地产开发投资分析2012年，重庆市固定资产投资总额9380.00亿元,比上年增长22.0%。其中,基础设施建设投资2404.16亿元,增长24.8%;城镇投资8462.03亿元,增长19.2%;农村投资917.97亿元,增长56.4%。“一小时经济圈”投资6837.49亿元,比上年增长19.7%;“渝东北翼”投资1807.87亿元,增长30.7%;“渝东南翼”投资734.64亿元,增长24.5%。工业投资3064.18亿元,增长21.1%,占全市固定资产投资总额的32.7%;房地产开发投资2508.35亿元,增长24.5%,占全市固定资产投资总额的26.7%。全市重点项目完成投资2620.00亿元,占固定资产投资总额的27.9%。其中,政府主导类投资1748.80亿元,市场主导类投资871.20亿元,分别占重点项目投资的66.7%和33.3%。(二）、2012年重庆市房地产投资结构分析1-12月，全市三次产业投资的比例为3.9：32.8：63.3，第一、三次产业投资占比分别比去年同期提高0.2、3.4个百分点，第二产业比去年同期降低3.6个百分点。1-12月，全市第一产业在一系列鼓励“三农”政策、社会主义新农村建设、城乡统筹及支农惠农政策等项目推动下，农林牧渔业投资呈现较高增长态势，全市农林牧渔业完成投资364.01亿元，占全市投资总量的3.9%，同比增长30.6%，高于全市投资增速7.7个百分点。第二产业投资在工业投资项目的推动下，完成投资3074.96亿元，占全市投资总量的32.8%，同比增长10.4%，低于全市投资增速12.5个百分点。其中，工业投资作为拉动投资增长的主力，完成投资3064.18亿元，占全市投资总量的32.7%，增长21.1%，低于全市投资增速1.8个百分点。第三产业在房地产开发项目和基础设施建设项目推动下，完成投资5941.03亿元，占全市投资总量的63.3%，同比增长30.0%，其中，以交通、水利为主的基础设施完成投资2404.16亿元，增长24.8%，拉动投资增长6.3个百分点。房地产开发完成投资2508.35亿元，增长24.5%，拉动投资增长6.5个百分点。此外，居民服务和其他服务业、文化、体育和娱乐业、卫生、社会保障和社会福利业等民生社会事业方面的投入也有所加大，居民服务和其他服务业完成投资79.64亿元，增长140.3%；文化、体育和娱乐业完成投资119.19亿元，增长102.3%；卫生和社会工作业完成投资57.73亿元，增长27.0%。（三）、2012年重庆房地产投资资金来源分析2012年资金来源增速低于投资增速，资金面有回暖态势。投资本年资金来源一直呈现低迷走势，资金来源增速一直低于投资增速。1-12月，全市投资本年资金来源为10954.20亿元，同比增长18.2%，低于全市投资增速4.7个百分点。其中，国内贷款1865.18亿元，增长15.5%，占本年资金来源的比重为17.0%；国家预算资金508.75亿元，下降11.8%，占本年资金来源的比重为4.6%；债券23.01亿元，增长13.9%，占本年资金来源的比重为0.2%；利用外资62.30亿元，下降43.1%，占本年资金来源的比重为0.6%；自筹资金5861.20亿元，增长26.9%，占本年资金来源的比重为53.5%；其他资金2633.75亿元