03-上虞市场情况汇报

上虞市场情况分析绍兴上虞万达广场投资有限公司2016/2/1总目录1.上虞城市概况2.上虞商业市场情况3.上虞住宅市场情况4.竞品情况分析上虞城市情况壹城市宏观/上虞区位上虞之于区域上海苏州杭州宁波绍兴温州湖州嘉兴台州上虞金华衢州上虞之于区域•上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间，与上海隔海相望。上虞是一个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢”之称。•以上虞为中心，200公里范围内涵盖上海、杭州、苏州、宁波等长三角核心城市；•拥有杭州湾南岸唯一的出海港口——上虞港（5000吨级）。上虞至周边主要城市直线距离4上虞隶属绍兴市，2013年撤县级市设区，并入绍兴城区行政范围；上虞地处杭州湾南岸，以上虞为中心200km范围内基本涵盖长三角主要城市，地理区位优势较突出，同时上虞也是绍兴重要商贸中心区之一；城市直线距离绍兴25km杭州75km宁波65km上海155km苏州150km温州220km5年份城市人口增幅农业人口增幅201227.453.00%50.3-1.33%201328.724.63%49.13-2.33%201430.974.35%47.98-2.34%上虞区户籍人口相对稳定，年均增幅仅为0.1%，外来人口较少，2014年全区户籍78万人，城镇人口仅30.97万人，全区流动人口19.33万人上虞区户籍人口近年相对稳定，增幅较慢，年均增幅为0.1%-0.3%，2014年户籍人口为78万人2014年上虞城市人口为30.97万，农业人口为47.03万，目前城镇人口年均增幅为4.4%-4.6%城市宏观/人口总量6◆GDP情况：上虞区2014年GDP为680.85亿元，增长率为8.5%；2014年人均GDP为87318元，同比增幅8.4%，◆上虞区镇居民人均可支配收入43569元，比上年增长9.1%。农村常驻居民人均可支配收入23018元，比上年增长10.5%。2009-2014年上虞区GDP走势（亿元）城市宏观/GDP72010-2014年上虞消费水平2014年上虞区人均可支配收入达41627元，近年增幅有所回落，年均增幅保持在9%以上；人均消费性支出为25209元，增幅2013年降至5%；上虞消费率近年稳定于61%-63%，对于商业市场有一定的利好2014年上虞区人均可支配收入达41627元，年均增幅保持在9%以上，人均消费性支出为25209元2010-2014年上虞人均可支配收入城市宏观/人均可支配收入城市宏观/上虞产业结构2010-2014年上虞区产业结构100%80%60%40%20%0%上虞拥有2个省级开发区和14个乡镇工业功能区，14家上市公司，形成机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，服务业近年逐步扩大，但整体能级相对较低，金融产业发展很慢2014年上虞区三产比重为6.7:55.1:38.2，近年第三产业比重逐步放大，二产逐步收缩上虞区主导产业依旧为第二产业，以机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业做支撑，分为伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济第三产业层级较低，金融保险、信息、咨询等行业发育不足，楼宇经济支撑较弱33.434.535.537.238.2第三产业第二产业59.558.357.555.955.1第一产业7.17.27.06.96.720102011201220132014行业产值（万元）主营业务收入（万元）利润总额（万元）机械装备31618742944834258668医药化工44151274149096352589轻工纺织2186179199020396873照明电器70333966567449463上虞商业市场情况贰根据上虞城市总体规划，上虞区商业规划总体布局为“一核两心”三大商圈格局，目前三大商圈基本成型，商业容量趋于饱和；其中市级商圈-城北商圈规模大、档次高，区级商圈-解放路商圈发展时间久，人气旺，两者客群辐射全区，区级商圈-开发区商圈商业氛围薄弱，主要作为开发区生活配套。城北商圈解放路商圈开发区商圈上虞商业规划：上虞市商业零售业态规划总体布局为：“一核两心十二点十五街”的商业零售布局结构。一核：市级城北商业中心两心：区级老城商贸中心和区级经济开发区商贸中心上虞商圈格局：商圈商圈定位商圈概况典型项目城北商圈市级商圈发展规模大、档次高、人气较旺大通购物中心、时代潮城、上百万和城、大润发等解放路商圈区级商圈发展时间久、档次一般，但人气旺盛大通商城、上虞百货、瞬江商城、京都百货、供销大厦等开发区商圈区级商圈发展时间短、开发档次低，人气较差大通超市、沿街底商等商业市场/商业格局11大润发大通购物中心上百万和城时代潮城商圈位置：位于上虞发展中心区，是上虞的市级商业中心，核心区位于市民大道和江杨路交汇处，城北商圈目前发展较为成熟；代表项目：该商圈以大通购物中心、大润发、上百万和城、时代潮城为代表，是上虞目前规模最大，档次最高的综合性商圈；商业业态：大卖场、百货、专业店、餐饮街、连锁店、仓储式商店、购物中心等客源分布：客源以城北为主，辐射全区经营情况：商圈发展较为成熟，客流量较大，商业经营较好整体规模：约20万方发展前景：作为上虞重要商圈中心，发展趋于成熟城北商圈目前商业发展较为成熟，以上百万和城、大通购物中心、大润发、时代潮城等商业为代表，商业规模大，档次高，集聚卖场、百货、专业店、餐饮街、连锁店等中高端商业业态，商圈客流量较大，商业经营情况较好1F租金：3.5~6.0元/天出租率：100%经营：银行、服装、眼镜、食品等开间：3.~4米，进深：10米左右1F步行街：5~12元/天出租率：70%经营：1F步行街、2F颐高数码、3F苏宁电器、4F休闲培训、5F竞技娱乐经营情况：客流量少，五楼空置率较高商业市场/城北商圈12大通购物中心百货项目名称大通购物中心地理位置市民大道689号开业时间2009年9月30日档次定位中高档营业面积95000㎡层数B2-F8内部配套24部扶梯，2部观光梯，7部直梯，1000个停车位外部配套55个地面停车位经营模式联营扣点出租率100%租金扣点男装25%、女装22%-25%楼层业态规划B2停车场B1停车场（原沃尔玛超市现已关闭）F1国际名品、珠宝钟表、女鞋、滋补品、烟酒、药品F2淑女装、女包、女杂、流行饰品、表、婚纱摄影F3少女装、羊毛羊绒制品、新潮饰品、甜品工坊F4男装、休闲牛仔、男鞋、男包、男士配饰、咖啡吧F5运动服饰、阳光休闲、童装童玩、学习用品、运动器材、办公用具、男士配饰、图书城、淘气堡F6家电、电脑数码、手机通讯、居家用品、儿童摄影F7外婆家、避风塘、翰林大通购物中心是上虞单体建筑面积最大的综合性商业项目，营业面积9.5万㎡，业态齐全，定位中高端，引入雨果波士、coach、登喜路、Maxmara等国际品牌，经营一般商业市场/大通购物中心13上百万和城百货项目名称上百•万和城地理位置市民大道688号开业时间2007年11月7日档次定位中档营业面积7.5万㎡层数B1-F4内部配套直梯3部，扶梯18部外部配套80个地面停车场经营模式联营扣点和租赁出租率100%租金扣点扣点：男女装18%-23%，化妆品、皮具18-21%；租金：一楼8-10元/㎡•天，二楼5-8元/㎡•天，三楼3-5元/㎡•天，四楼2-3元/㎡•天楼层业态规划B1上百超市、停车场F1快时尚、珠宝钟表、化妆品、皮鞋皮具、烟酒滋补、手机、眼镜、照相冲印、面包、西式快餐、茶餐厅F2少女、少淑、淑女、内衣、羊毛衫、儿童用品F3男装、休闲装、运动装、运动器材、羽绒服、美容F4电器、书店、影院、KTV、游戏城、美食城、绿茶主要商户优衣库、星巴克、必胜客、KFC、麦当劳、味千拉面、新石器烤肉、大地影院、一茶一坐、天梭、劳力士、梅花、帝舵、都彭、VASTO、OLIVERGRANT、JOOPL、玛丝菲尔、李维斯、Lee上百万和城业态种类丰富、定位中端，以时尚品牌居多；引入大地影院、E区家居生活馆、新华书店、普乐迪KTV、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家，自营上百超市，为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业项目，项目人流量较大，经营情况较好。商业市场/上百万和城14解放路步行街商圈位置：商圈位于上虞市老城区，商业项目主要沿解放路步行街分布；代表项目：该商圈以肯德基、苏宁电器、银行、二百超市、上百百货、大通商城、三江超市等知名品牌代表，是上虞区发展最早、最为成熟的商圈商业业态：品牌专卖店、大卖场、百货为主，饰品、食品、银行、休闲娱乐为辅，商业当以中低端为主；客源分布：中低客户为主，客源辐射全区，范围较广经营情况：商圈发展成熟，客流量较大，商业经营较好出租率：80%商业街租金：1F:6~15元不等发展前景：业态以中低端为主，随着客户商业能力的提升，商圈未来发展潜力将会进一步削弱解放路商圈历史久，商业氛围浓厚，以品牌专卖店、大卖场、百货为主，分布有肯德基、苏宁电器、上百超市、上百百货、大通商城、三江超市等品牌；商业以中低档次为主，由于商圈时间较久，地处老城区，客流量相对大，面临着城北商圈的巨大分流压力。商业市场/解放路商圈15大通商城百货项目名称大通商城地理位置人民路389号开业时间1996年9月28日档次定位中高档营业面积31000㎡层数F1-F5内部配套——外部配套——经营模式扣点出租率100%租金扣点男装、女装22-25%楼层业态规划F1星巴克、金银珠宝、手表、化妆品、烟酒、食品、保健品、手机、超市、屈臣氏F2各式女装、男女皮鞋、箱包、文胸睡衣、饰品F3各式男装、休闲服饰、体育、针织内衣、男士饰品、羊毛衫F4家电、数码、厨卫用品、五金洁具、生活百货、床上用品、手工艺品、自行车、电动车等F5童装、玩具、婴幼品、图书音像、学习办公用品、乐器、健身器材、电子产品、眼镜、游乐城主要商户星巴克、屈臣氏、KFC、超市、ONLY、JACK&JONES、VEROMODA、Lee，周大福、潮宏基、明牌、老凤祥、欧珀莱、LANCOME、雅莹、阿玛施大通商城是解放路商圈营业状况主要商场之一，其档次定位中端，面向整个上虞中档层次消费力，但近年来随着解放路商圈地位的下降，大通商城的经营受到影响较大。商业市场/大通商城上虞一百项目名称上虞一百地理位置百官街道龙山路10号开业时间1992档次定位中低档营业面积27000㎡层数B1-F5内部配套扶梯16部外部配套20个地面停车场经营模式联营扣点出租率95%租金扣点男装25%、女装23%、休闲装18%-22%、大众运动25%楼层业态规划B1上百超市F1大通化妆品、黄金珠宝、钟表、皮鞋、手机、小百货、烟酒滋补、超市、药品、皮具、眼镜F2配饰、精品女装、时尚女装、普通时装、少淑女装、羊绒衫、羊毛衫、内衣、妇女用品F3男装、休闲服饰、童装、童鞋F4家用电器、电讯器材、数码照相、电脑、学习用品、办公用品、休乐用品、床品、家居用品、工艺品F5运动服饰、健身器材、美容院主要商户艾格、米奇、艾莱依、罗蒙、培罗蒙、波司登、以纯、森马、阿迪达斯、耐克、李宁、彪马、卡帕、同仁堂、艾格第一百货位于解放路商业街末端，定位中档，为综合性百货，是上虞历史最久的百货店，目前随着第一百货商场装饰老旧，形象较差影响了入驻品牌档次，内部流线设计的功能性落后导致五楼空置率较高、整体人流量较少，随着解放路商圈影响力逐渐减弱，第一百货影响明显商业市场/第一百货解放路步行街项目名称解放路步行街商业街长650m主力面积25-50㎡，开间进深3m*9m、4m*8m、4m*10m、6m*9m。商业业态服装店为主，百货、餐饮、文教、银行、眼镜、首饰等为辅物业类型建筑形式为住宅底商和2~3层低层商业商业档次中低档为主租金水平主流租金8~15元/天/㎡经营情况档次区别不明显、客户定位雷同，呈低层次的价格竞争，陷入价格战的恶性循环，商业街地位下降明显。商业街入住率80%·90%业态：服饰1F租金：10元/天/㎡面积：1F150㎡,业态：轻餐饮1F租金：12元/天/㎡隔间面积：8~10㎡业态：大华服饰