第六章 房地产金融

第六章房地产金融第一节房地产金融概述第二节住房公积金第三节房地产抵押贷款第四节房地产投资信托第五节房地产证券化第一节房地产金融概述一、房地产金融的概念“金融”在英文中为“finance”，包含了用钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移的过程、市场、机构、工具。房地产金融的类型按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构取得资金用于房地产开发或取得。按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经营性单位自用等)金融。房地产企业融资方式（经营性）1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房地产抵押贷款；2、证券融资—房地产股票、房地产债券、房地产投资信托（REIT’s）；3、房地产信托—房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资；4、租赁融资（出售回租）；5、项目融资；居民（非经营性企业）投资房地产融资方式1、公积金贷款；2、银行或专业机构的抵押贷款；3、组合贷款；4、住房储蓄贷款；无论是房地产开发企业还是居民，房地产商品开发或购置的主要融资方式是抵押贷款。二、房地产金融的作用及特点(一)房地产金融的作用我国房地产金融的作用主要有三个方面：(1)为房地产消费及房地产业的发展，提供有效的资金支持；(2)国家通过房地产金融政策，实施对房地产业的调控；(3)通过发展房地产金融，引导城市居民的消费观念和结构的调整，促进住房的商品化和私有化。(二)房地产金融的特点1．安全性。房地产具有位置固定、耐耗、价值高、可保值等特性，对贷款机构来讲具有很高的安全可靠性。2．长期性.房地产投资价值巨大，使用期限长，其投资价值的回收需要相当长的时间，贷款融资的偿还期限时间较长。3.政策性。国家通过房地产金融政策来调控房地产业的发展，给居民的住房消费以政策性优惠和支持。4．多样性。房地产金融的形式，除了一般的生产性建设贷款、消费性抵押贷款，还有房地产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、合作建房、回租、回买等多种形式。房地产金融制度的模式1、以证券融资为主导（美国式）；2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度；3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）；4、以财政融资为主导，以日本为代表；第二节住房公积金住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业等单位，为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积金制度的借鉴基础。(一)住房公积金管理机构住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。管理机构有：1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额；审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行情况的报告。2、住房公积金管理中心。负责住房公积金的管理运作。(二)住居公积金的缴存职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘以单位缴存比例。最低缴存比例为5％。个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自存入公积金账户之日起按国家规定的利率计息。(三)住房公积金的提取职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，离退休时，完全丧失劳动能力、并与原单位终止劳动关系时，户口迁出所在市、县或出境定居时，偿还购房贷款本息时，房租占家庭收入的比例超过规定比例时，职工死亡或被宣告死亡时，职工或其继承人、受遗赠人可以向住房公积金管理中心申请，经过准许后提取公积金账户内的部分或全部存储余额。住房公积金的提取（续）职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得被提取人的书面同意。职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出申请，去管理中心办理。住房公积金贷款公积金成员在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请公积金贷款，准予贷款的应提供担保，贷款风险由住房公积金管理中心承担。贷款资金由公积金提供。公积金贷款流程公积金贷款的提前还款借款人在贷款发放日六个月以后可以申请办理提前还款(包括部分还款和结清还款)。部分提前还款中，纯公积金贷款起还点为3万元，组合贷款起还点为5万元。在放款日以后的每一个年度内，借款人可提前还款一次。利率变化前后公积金贷款还款情况比较同户直系血亲可以支持未婚职工购房贷款申请公积金贷款并符合公积金贷款条件的未婚职工，若其同户直系血亲正常缴交住房公积金且未享受过公积金贷款，在征得其同意后贷款最高额度可以提高至30万元。(四)住房公积金的使用住房公积金管理中心在保证公积金提取和公积金成员购买自住住房贷款前提下，经住房委员会批准，可以用住房公积金购买国债。公积金的增值收益存入公积金增值收益专户，用于建立公积金贷款风险准备金、支付住房公积金管理中心的管理费用、补充城市廉租住房的建设资金。公积金动态：北京：公积金贷款推出自由还款方式从2005年1月1日起，一种全新的住房公积金还款方式诞生———自由还款方式，借款人在不低于最低还款额度情况下，可以自由选择每个月还多少钱。这是北京住房公积金管理中心酝酿了一年之后于昨天正式对外公布的。昔日的“等额贷款”等还款方式自然而然地被涵盖在了自由还款方式中，从明年起，借款人可以根据自己的需要，自主地设定每月还款数额，也可以设定成“等额”还款。这种全新的方式大幅度地提高了借款人还款的灵活性。伴随着自由还款的推出，商业与公积金贷款的“组合贷款”将被取消，代之以贴息贷款。……第三节房地产抵押贷款1、房地产抵押。是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。2、房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是担保贷款的一种。即指金融机构以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押贷款的种类。按贷款对象分类，可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途分类，可分为房地产开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款等；按贷款利率确定方式和计息方法分类，又有固定利率、浮动利率和可调利率房地产抵押贷款。房地产抵押贷款的主要品种1、房地产建设贷款。是银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作为抵押的房地产抵押贷款。2、商业性商品房抵押贷款。是商业银行利用自身的信贷资金发放的购房抵押贷款。按揭即指此类抵押贷款。3、个人竞拍购房住房贷款。房地产抵押贷款的主要品种(续)4、个人购房组合贷款。个人购房组合贷款是由个人住房公积金抵押贷款和商业性商品住房抵押贷款两个独立的贷款品种组成的贷款。5、个人住房转按揭贷款。6、住房储蓄贷款。房地产抵押贷款工具的创新1、递增偿还抵押贷款(graduatedpaymentmortagage，GPM)：在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。适合当前收入不高，但以后有增长潜力的家庭。2、逆向年金抵押贷款(reverseannuitymortgage，RAM)：按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。一般适合退休老人，以住房价值来弥补生活支出。房地产贷款偿还方式及还款额计算1、到期一次性还本付息。2、等额本息还款方式。是借款人在贷款期限内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还贷方式。3、本金等额还款方式。是借款人将贷款金额平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的一种还款方式。4、不完全等额的分级还款方式。5、住房储蓄贷款及还款。房地产贷款还款额计算1、等额本息还款月还款额计算：式中：—每月等额偿还贷款本息额；P—贷款本金；—月利率；—贷款总月数通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：且有：将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。mPTM1)1()1(1)1(mmmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1()1(mmNmNmmRRRMmRmNPMPMTm支付t期后的贷款余额tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP)1(]1)1[(1)1(1)1()1(等额偿还中本金与利息的关系：偿还额PMT本金利息Nm期限本金等额还款月还款额计算----每月偿还的本金额；----第t月偿还的利息额；----第t月本息偿还总额。本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。mmNPPmmtRtPPI)]1([tmtIPPI本金等额还款利息与本金关系图时间mN利息本金月还款额线mP四、房地产抵押贷款风险发放房地产抵押贷款的金融机构，而临着违约风险(defaultrisk)、利率风险(interestraterisk)、购买力风险(purchasingpowerrisk)、流动性风险(liquidityrisk)。1、违约风险违约风险是指借款人因偿还贷款的能力有限，不能按期偿还贷款，从而给贷款人造成损失的可能性。发放抵押贷款的金融机构一般通过对审核还贷额—收入比(paymenttoincomeratio)和抵押贷款率(loantovalueratio)来控制违约风险。（美国的房地产抵押贷款违约率为1．6％左右，中国香港为0.02％）。违约又分理性违约和被迫违约。案例2、利率风险利率风险是由于未来市场贷款利率的变动给抵押贷款机构带来收益损失的可能性。一般来讲，固定利率贷款的贷款期限越长，金融机构面临的利率风险越严重。利率可调整抵押贷款可以防范利率风险，但如果随着利率提高，借款人的收入没有相应地提高的话，违约的可能性就会增加。3、购买力风险也称为通货膨胀风险。它是指由于通货膨胀的影响，使得借款人所偿还的本息的实际货币价值降低的可能性。“倾斜效应”(tilteffect)逐年递增偿还抵押贷款GPM和利率可调整抵押贷款都基本解决了这一问题。4、流动性风险金融机构为借款人提供长期抵押贷款后，需要相当长的时间才能够收回贷款，大大降低了这部分资产的流动性。如果急于出售这一债权则会遭受损失。房地产抵押贷款证券化，使得这部分资产能够在证券市场上公开出售，降低了流动性风险。第四节房地产信托投资信托是指资财的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。信托是一种财产经济管理制度，它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托体现了多边的经济关系，即包括委托人、受托人、受益人在内的多边信托关系，这三个当事人在一项信托行为中，缺一不可。信托业务的种类按不同的角度可以有多种分类：如按信托关系建立的方式不同，分为任意信托和法定信托；按委托人或受托人的性质不同，分为法人信托和个人信托；按受益对象不同，分为自益信托和他益信托；按信托的目的不同，分为公益信托和私益信托；按信托事项的性质不同，分为商事信托和民事信托；按信托资产的不同，分为资金信托、动产信托、不动产信托和其他财产信托。房地产信托的概念房地产信托是指信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代办