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受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-1-恒德评估**市**区**路**号房地产估价报告项目名称：**市**区**路**号部分房地产价格评估委托方：**省**市**人民法院估价方：***房地产评估有限公司作业人员：略估价时点：****年**月**日估价日期：****年**月**日至**月**日估价报告编号：**估字（****）第**号受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-2-恒德评估目录一、致委托评估方函-----------------------（3）二、估价师声明---------------------------（4）三、估价的假设和限制条件-----------------（5）四、房地产估价结果报告-------------------（7）（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）评估时点（五）评估对象及目的（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）评估人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告结果应用有效期五、房地产估价技术报告-------------------（14）（一）个别因素受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-3-恒德评估（二）区域因素（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）估价结果一览表（八）估价结果修正计算六、附件---------------------------------（20）（一）司法鉴定委托书「（2008）青法鉴字第**号」（二）估价对象内部、外部照片（三）估价对象位置图（四）当事人提供估价对象资料（复印件）（五）估价人员资质证书（复印件）（六）评估机构营业执照（复印件）（七）评估机构资质证书（复印件）受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-4-恒德评估致委托估价方函**省**市**人民法院：根据贵院的委托，本公司对贵方委托的房地产进行了现场查勘，现场查勘日****年**月**日为估价时点，评估目的：评估房地产市场价值，为法院执行案件提供价值参考依据。本次评估采用市场比较法、收益法和成本法，评估价值为市场价值，经过客观公正的评估，得出以下结论：**市**区**路**号1层轴线（15）－（23），（S）－（N）商业网点房地产建筑面积520.37平方米，评估价值：RMB363.58万元；A1层轴线（1）-（14），（A）－（N）；轴线（23）-（33），（K）－（T）商业网点房地产建筑面积2533.33平方米，评估价值：1296.95万元；地下室（人防物资库）建筑面积2200平方米，使用权参考价值447.78万元；总评估建筑面积5253.70平方米，评估平均单价4013.00元/平方米，评估总价值2108.31万元，人民币大写：贰仟壹佰零捌万叁仟壹佰元整。评估的详细过程及有关说明，请见附后的（2008）**估字第**号《房地产估价结果报告》。法人代表：略***房地产评估有限公司****年**月**日受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-5-恒德评估估价师声明我们郑重说明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘人员***、***，查勘日期****年**月**日。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、签发、审核及估价人员：注册房地产估价师签字盖章签字盖章受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-6-恒德评估估价的假设和限制条件一、根据委托方的委托，本次评估结果为估价对象在估价时点的公允市场价值，即在估价时点预期能够实现的价值。二、本评估报告所依据的有关法律文件、资料均为当事人提供，我们未向有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。三、本报告的评估价值是估价对象在无任何他项权利限制条件下的价值。四、本报告仅限使用方在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。五、我们仅对估价对象作一般性查勘，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提六、本评估报告必须完整使用（尤其是估价结果）方为有效，对仅使用本评估报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，估价机构不承担任何责任。七、本报告的全部或部分内容未经本机构同意，不得发表于任何公开媒体上。受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-7-恒德评估**市**区**路**号部分房地产估价结果报告一、委托方：**省**市**人民法院办公地址：略二、估价方：***房地产评估有限公司资质等级：一级资质证书号码：建房估证字[2006]***号。办公地址：**市**区***路**号法定代表人：***联系电话：略三、估价对象：（一）估价对象界定估价对象为**市**区**路**号部分房屋，建筑面积为5253.70平方米，评估明细详见下表及附图。建筑部位轴线建筑面积（平方米）用途备注1层（15）－（23），（S）－（N）520.37商业A1（1）－（14），（A）－（N）1486.73商业A1（23）－（33），（K）－（T）1046.60商业地下室2200.00地下人防（二）房地产权利状况估价对象位于**区**路**号“**大厦”，根据委托方提供的*****号《中华人民共和国房地产权证》所载，估价对象坐落于受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-8-恒德评估**路***号***大厦，房地产权利人为******，建筑面积61222平方米，设计用途为商业。土地使用权类型为出让国有土地使用权，用途为综合用地，使用权终止日期至****年**月**日，使用权面积为***平方米。（三）估价对象概况根据委托方提供的***国用（20**）第***号国有土地使用证以及相关的规划文件所载：估价对象所在宗地使用权人为***，位于**路**号，土地使用权面积为***平方米，用途为综合用地，宗地现状用途为综合用地，与规划用途相同，土地使用权终止日期为**年**月**日，规划地上建筑面积**平方米，地下建筑面积**平方米，容积率为**。宗地东至***，西至***，南至***，北至***，宗地形状为梯形且东低西高，对土地利用有一定影响，地基较好，承载力较大。宗地已达到宗地内外通路、供电、通讯、通上水、通下水、供气、供热“七通”以及宗地内土地平整。于估价时点宗地地上建筑物已建成，并于**年**月全面使用。估价对象位于**区**路**号**大厦的一层，A一层和地下室。**大厦总建筑面积为61222平方米，估价对象总建筑面积为5253.70平方米，其中一层建筑面积为520.37平方米（轴线15-23，S－N），A一层建筑面积为2533.33平方米（轴线1-14，A－N为1486.73平方米，轴线23-33，K－T为1046.60平方米）。地下室为人防物资库，建筑面积为2200平方米。评估标的所属部分水、电、暖工程管线已预埋尚未竣工，未进行综合验收，部分估价对象由物业自行接水电投入使用。受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-9-恒德评估（四）区域状况和价格影响因素1、一般因素分析**地处太平洋西岸，黄海之滨，胶州湾畔，位于东经119。30，至121。00，北纬35。35，至37。09。其地势东高西低，**山脉拔地而起，由东北向西南绵延至胶州湾。**市地处北温带季风区域，呈海洋性气候特点，平均气温11.3°C—12.2°C，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，年降水量776毫米，是一座以港口贸易、现代工业、海洋科研和旅游度假为主要特色的沿海开放城市，是全国15个经济中心城市之一，14个对外开放的沿海港口城市之一，国家计划单列城市。2、区域因素和个别因素**区位于**市东南部，面积30.01平方公里，人口45.57万，是**市政治、经济、文化、商贸、金融、旅游及科研中心，共辖14个街道办事处。行政区域狭长，东西呈“带”状，地形北高南低。依山傍海，风景优美，空气清新，气候宜人，是著名的游览区和疗养胜地。所勘估房屋位于**区“**大厦”，周围高档小区较多，车流较密。**市政府东移十余年以来，东部地区已成为**市的政治、文化中心，周边综合商业繁华度较好。“**大厦”目前尚未进行综合验收，塔楼住宅部分已投入正常使用，裙楼部分基本空置，裙楼1-4层因路面地势差，临福州南路为地上二层，临逍遥三路为地上三层，临宏大路为地上四层，估价对象1层轴线（15）－（23），（s）－（N）为临受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-10-恒德评估福州南路一层网点，目前其他网点均空置，被施工围墙、市政绿化带遮挡，临街程度较差；估价对象A1层为临宏大路的地上一层，相对宏大路只有大厦一个统一出入口，其余被围墙封闭，且宏大路道路狭窄，加之道路两侧设有停车场，商业繁华度较差。地下室为全地下，临宏达路有部分采光井，三个出入口，设计用途为人防物资库、设备层。根据《中华人民共和国人民防空法》、《物权法》的相关规定，“人防工程属国防工程的一部分，国防资产属国家所有，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，估价对象地下室不等同于其他产权明晰，可自由处置的地下室，其人防用房的维护使用受到人民防空主管部门的监督检查，同时，使用时不得影响其防空效能，是受限的使用收益价值。3、交通条件“**大厦”位于**区福州南路、逍遥三路、宏大路围合区域，南临逍遥三路，东临宏大路，西临福州南路，周边道路网密度较高，福州南路道路开阔，宏大路、逍遥三路道路狭窄，为双向二车道，宏大路道路两侧停靠汽车，行车路狭窄，道路车辆通行便捷度一般。拥有公交车线路约10余条，可直达或转车至全市各处，公共交通便利程度较好。四、估价目的：评估**市**区**路**号部分房地产的现状市场价值，为法受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-11-恒德评估院执行案件提供价值参考依据。五、估价时点：根据委托，估价时点为估价对象现场查勘日****年**月**日。六、价值定义本估价对象评估结果，是在满足限制条件下于估价时点的市场价值。七、估价依据（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（二）《中华人民共和国土地管理法》；（三）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；（四）**市人民政府颁布的《青岛市城市房屋估价暂行办法》；（五）国家、省、市有关的法律、法规、规章等文件；（六）青岛市中级人民法院司法鉴定委托书；（七）当事人提供的《房地产权证》等相关资料复印件；（八）**市近期周边房地产行情信息资料；（九）评估人员现场查勘记录。八、估价原则根据估价对象用途、现状条件和估价目的，按照公开、公平、公正的原则，遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则对该处房地产进行估价。合法原则：房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处受**省**市**人民法院委托对**市**区**路**号部分房地产评估报告-12-恒德评估分为前提估价；最高最佳使用原则：房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提估价；替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法**市房地产市场较为成熟，房地产中介行业较发达。估价对象为市南区“**大厦”网点，该区域周边房屋交易活跃，较易取得交易、租赁信息，因此本次估价采用市