第九章 假设开发法

第九章假设开发法•第一节假设开发法概述•第二节假设开发法的基本公式•第三节现金流量折现法和传统方法•第四节假设开发法计算中各项的求取•第五节假设开发法的总结和运用举例一、假设开发法的含义假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。第一节假设开发法概述二、假设开发法的理论依据•假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。•假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。•两者的主要区别：——成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值——假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。三、假设开发法适用的估价对象和条件（一）假设开发法适用的估价对象假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。•对于城市规划尚未正式明确的待开发房地产，难以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。（二）假设开发法的适用条件运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于一下两个预测：•是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式（包括：用途、规模、档次）。•是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。•当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。（三）假设开发法的估其他用途假设开发法除了用于房地产估价外，还可以用于房地产开发项目投资分析，假设开发法可以提供的数据有：•测算待开发房地产的最高价格;•测算开发项目的预期利润;•测算开发中可能出现的最高费用。四、假设开发法的操作步骤运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：•①调查、了解待开发房地产的状况;•②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;•③估算后续开发经营期;•④预测开发完成后的房地产价值;•⑤测算后续开发建设的必要支出和应得利润;•⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。调查待开发房地产的状况选择最佳的开发利用方式预测开发完成后的房地产价值估算后续开发经营期测算后续开发建设的必要支出和应得利润计算待开发房地产的价值包括用途、规模、档次等确定•土地的位置•土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等•规划设计条件•土地权利1.市场法2.收益法3.长期趋势法第二节假设开发法的基本公式一、假设开发法最基本的公式待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－取得待开发房地产的税费－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润•注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费的计算是难点。•开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租、预租，和有营业等。7种开发方式有：•生地开发为熟地•生地开发为房地产•毛地开发为熟地•毛地开发为房地产•熟地开发为房地产•在建工程续建成房屋•将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成新的房地产。二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式（一）求生地价值的公式（1）适用于生地开发成熟地再进行房屋建设的公式•生地价值＝开发完成后的房地产价值－取得生地应负担的税费－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润（2）适用于将生地开发成熟地的公式：•生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地应负担的税费－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润（二）求毛地价值的公式（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：•毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地应的税费－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：•毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地应的税费－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润（三）求熟地价值的公式•熟地价值＝开发完成后的房地产价值－取得熟地的税费－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润（四）求在建工程价值的公式•在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－取得在建工程的税费－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建利润（五）求旧房价值的公式•旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－取得旧房的税费－装饰装修改造或改变用途的成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装饰装修改造利润第三节动态分析法和静态分析法一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）假设开发法的具体估价方法有，动态分析法和静态分析法。房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。其方式有如下两种：①采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为动态分析法;②采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为静态分析法。二、动态分析法与静态分析法的区别（掌握）（1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在动态分析法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。（2）静态分析方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，不考虑预售及延迟销售；而动态分析法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，要将它们折算到估价时点上，然后再相加减。（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。三、动态分析法和静态分析法的优缺点（熟悉）动态分析法测算的结果比较精确，具体需要做到下列3点：①准确估算发经营期；②准确估算各项支出、收入发生时点；③准确估算发生的各项支出、收入的的数额。由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用动态分析法。在难以采用动态分析法的情况下，可以采用静态分析法。第四节假设开发法计算中各项的求取•一、后续开发经营期•开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。•开发经营期包括开发期、经营期。•开发期又分为前期、建造期。•开发期的始点与开发经营期相同，终点为待开发房地产竣工的日期。•未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期（针对销售情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。二、开发完成后的房地产价值•开发完成后的房地产价值——开发完成时的房地产状况所对应的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期。•开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合。•对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。三、后续开发建设的必要支出和应得利润•测算的方法与成本法相同——后续开发建设的必要支出和应得利润主要有：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。•不相同何在？①本质上应是预测的未来发生时的值，而不是估价时点时的值；②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出和应得利润，而不包括取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要预测（1）计息的项目应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值;②取得待开发房地产的税费;③后续开发成本、管理费用、销售费用。销售税费和开发利润不计息。（2）计息期的长短。•一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点。•一般不考虑预售和延迟销售的情况。•未知、需要求取的待开发房地产的价值一般是在估价时点时一次性付清。•其他项目在一段时间内连续发生，通常认为是均匀发生的。（3）计息的方式。有单利计息和复利计息两种。（4）利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用下同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。（5）计息周期。•计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是、半年、季、月、周或天等，但通常为年。（6）应考虑不同情况下采用名义利率、周期利率和实际利利率。开发利润•开发利润测算也只有在传统方法中才需要。•测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。•在测算时要注意计算基数与利润率的对应。利润率名称利润计算基数构成直接成本利润率土地取得成本+开发成本投资利润率土地取得成本+开发成本+管理费用十销售费用成本利润率土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息销售利润率土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润房地产项目利润率对比表四、折现率•折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和求取方法相同五、测算中的其他有关问题•注意假设开发法的三种估价前提•应考虑开发完成后的房地产价值以外（额外）的收益第五节假设开发法的总结和运用举例见P359~P367