2014年济南御景城项目营销推广方案

12013-1-6济南御景城项目营销推广方案（2014年）2014年1月6日22013-1-6市场简述2009-2013年济南土地成交分析2013年济南土地市场经营性用地成交235幅，成交量达1126万平方米，达到近几年的峰值，环比增加80.73%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。2013年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的28.8%。其中槐荫区西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为285.41万平方米，占全市成交量的25.36%。2013年济南土地成交区域分析土地市场（数据来源克尔瑞系统）20092010201120122013成交面积493.5402.7516.86231126成交幅数9694103111235493.5402.7516.862311269694103111235050100150200250020040060080010001200157194254543247270050100150200250300350长清高新历城历下槐荫市中天桥成交面积32013-1-6排名宗地名称受让方宗地面积(万㎡)楼板价（元/㎡）每亩地价（万元/亩）成交总价（亿元）1原省体育训练中心A地块（2012-G011）济南恒大翡翠华庭置业有限公司10.4450090013.992历下区姚家镇下井村地块（2012-G023）山东惠喜德置业发展有限公司0.137052910.023槐荫区经七路以南，纬七路以西地块（2012-G003）济南旧城开发投资集团有限公司1.235694400.004历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）南海置富发展有限公司18.1343059516.105历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）济南万科房地产开发有限公司19.1330155010.806历下区旅游路以南，龙洞路以西（三角峪地块）(2012-G016)济南城市建设投资有限公司19.231502106.047历下区姚家镇下井村地块（2012-G022）山东惠喜德置业发展有限公司0.130853600.078历下区花园路以南、化纤厂路以东地块(2012-G070)山东保利嘉园置业有限公司11.2299171812.109历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪D地块）(2012-G015)济南城市建设投资有限公司14.229592174.6310兴隆片区二环南路北侧B-1地块（2012-G025）华润置业（山东）发展有限公司15.228792305.252012年土地成交楼板价TOP10数据来源：克而瑞市场简述土地市场2012年土地成交楼板价TOP10（数据来源克尔瑞系统）42013-1-6拿地企业拿地幅数拿地面积（万㎡）拿地金额（亿元）规划项目城建集团9129.650——西城投资28110.470.1——恒大地产742.736.9恒大雅苑/恒大双子塔/恒大帝景华润地产230.211华润中央公园金科地产62718.6金科世界城上海永隆624.29.9——万科地产119.115.8——绿地地产713.28.7绿地中央广场保利地产213.214.2保利中心/保利城（待定）南益地产418.416.3——合计72428251.1——2012年土地市场品牌房企用地表现数据来源：克而瑞市场简述土地市场2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。2012年土地市场品牌房企用地表现（数据来源克尔瑞系统）52013-1-62013年济南市普通住宅供求图2013年济南市普通住宅供应量和成交量在五六月份波动较大，主要是受国家政策的影响，后续供求关系比较稳定。本年度普通住宅供应量和成交量为798万平方米、672万平米方米，供求关系稳定，供求比为1.8。2013年济南市普通住宅成交均价图2013年普通住宅成交价格在震荡中缓慢上行，总体走势较为平稳。虽然成交价格月度走势小有波动，但波幅不大，一直维持在7%以内。市场简述房产市场（数据来源克而瑞系统）494675952441288112021946581870811069015862888654395745674665505836866264870.081.620.690.552.251.970.470.851.401.031.771.850.000.501.001.502.002.5002004006008001000120014001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供求比7750763975017726774979897863811282917895813387606500700075008000850090001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交均价（元/㎡）62013-1-62013年普通住宅各面积段供应图2013年普通住宅各面积段成交图本年度偏改善户型得到市场的积极消化，120-144平方米面积段为市场绝对成交主力。全年成交面积为186.38万平方米，占全市成交量的27.75%。其次90-100、100-120㎡面积段户型去化良好，占全年成交面积的18.82%和19.68%。2013年普通住宅供应面积段趋势呈“M”形，90-100平方米和120-144平方米面积段供应量领先市场简述房产市场（数据来源克尔瑞系统）11.5718.2975.82146.39147.37213.88110.8573.612419257888461556613463159496927310402000400060008000100001200014000160001800005010015020025060以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180大于180供应面积供应套数24.4116.6472.19126.4132.16186.3870.5942.7862552363844913486121191401144321791020004000600080001000012000140001600002040608010012014016018020060以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180大于180成交面积成交套数72013-1-6济南市普通住宅成交单价段走势与总价段走势基本一致，呈倒“V”字形，6000-8000元/平方米单价段成交量居高不下，达252.69万平方米，占全市成交量的38.14%。该类项目多分布于城市近郊，价格优势明显，备受众多刚需青睐，2013年济南市普通住宅成交总价段图2013年济南市普通住宅成交单价段图普通住宅成交总价段中50-80万元总价段的产品成交量最大。目前市场上主力在售项目多分布于城市近郊，价格相对偏低市场简述房产市场（数据来源克而瑞系统）3.33125.28252.69215.8365.35433110172379720754662005000100001500020000250000501001502002503004000以下4000-60006000-80008000-1000010000以上成交面积成交套数433280.112710011.331523149.981480405.89477926.437801279561315411073263705000100001500020000250003000005000001000000150000020000002500000300000050以下50-8080-100100-150150以上成交面积成交套数82013-1-62012年成交的住宅用地未来将大量转化为有效供应，加剧楼市去化压力。2012年成交住宅用地365万平方米，平均容积率为2.9，预计建筑面积达1058万平方米，未来2-3年内或将转化为大量项目袭向市场，届时将加剧市场去化压力。济南商品住宅市场供应量充足，市场进入快速膨胀期。根据监测的市场活跃度较高的60个项目计算，目前市场未售存量为288万平方米，未推存量为2202万平方米，按今年市场常态，月均去化43万平方米，年均去化473万平方米计算，仍需4.3年去化时间。土地转化市场简述房产市场潜在92013-1-6热点板块板块典型项目成交面积（万㎡）成交金额（亿元）面积份额（%）金额份额（%）二环南路中海国际社区、华润中央公园融汇爱都鲁能领秀城81.9572.1512.37%13.9%西客站板块绿地国际花都、绿地爱丽舍公馆、中建锦绣城、恒大雅苑85.659.6612.93%11.49%化纤厂路板块万科城保利华庭凯旋公馆22.620.473.4%3.9%合计累计11个项目190.15152.2828.7229.342012年济南市热点板块表板块热度不均，二环南路、西客站、化纤厂路板块成为市场最热板块。抽取三个板块中11个典型项目，其成交量高达190.15万平方米，占市场成交总量的28.72%，市场简述房产市场（数据来源克而瑞系统）102013-1-6排名项目名称区域环线成交面积(万平米)成交均价(元/M²)成交主力户型1中海国际社区市中二环外（近郊）30.84842181平两室、96平三室2绿地国际花都槐荫二环外（远郊）30.09605485-90平两室105-110平三室3北大时代天桥二环外（远郊）22.31665290平两室4华润·中央公园市中二环外（近郊）20.62885990-95平三室5中建锦绣城槐荫二环外（近郊）20.58682597平两室125平三室6天鸿·万象新天历城二环外（近郊）16.15728681-105平两室7恒大雅苑槐荫二环外（近郊）15.88720096平两室8绿地中央广场槐荫二环外（近郊）15.58712895-100平两室9鑫苑名家天桥二环外（近郊）15.12886480-85平两室95-100平三室10凤凰城历城二环外（远郊）14.83654790-95平米两室合计成交前十排行楼盘2013年共成交202万平米，全部为近郊、远郊项目！前十项目占据市内202/679＝29.75%的份额！（注：数据来源于克而瑞系统）2013年济南市住宅销售（面积）排行前十名项目市场缩影从以上表格中可以看出远郊近郊楼盘以中低价位+品牌企业的产品组合赢得了绝对的市场份额。由此可见，目前济南市场上的购买力都集中在购买力并不太强的刚需一族，且刚需需求较为旺盛。112013-1-62012年济南楼市“稳”字当头的市场特征表现愈加明显。这种特征在量、价、结构等多个方面得以体现：1、销量较稳：本年度普通住宅供应量和成交量为798万平方米、672万平米方米，供求关系稳定，供求比为1.8。2、结构稳：各面积段供应量与成交量的走势基本一致，刚需领跑，改善也得到一定提升；3、价格稳：从成交价格上看，本年度普通住宅成交均价为7186元/平方米，自3月份市场回暖以来，普通住宅月度成交均价又回至7000元/平方米以上，虽然成交价格月度走势小有波动，但波幅不大，一直维持在3%以内。市场结论122013-1-6大型房企领导未来方向：2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功占全市成交总量的69%，未来，济南楼市的方向将取决于这些地产大鳄。远郊近郊严重分流刚需人群：目前市场上的购买力都集中在购买力并不太强的刚需一族，对这部分客群来说价格是决定购买的最主要因素，因此远郊近郊以中低价位+高性价比+品牌企业的产品组合严重分流了济南市区内的刚需购房人群。潜在压力巨大，竞争更加激烈：未推存量为2202万平方米，仍需4.3年去化时间；2012年新成交土地的建筑面积1058万平米，未来几年逐步上市，未来的竞争将更为激烈市场结论132013-1-6价格：随着西客站片区及近郊、远郊楼盘新增楼盘的入市，2013年的济南住宅市场价格将与2012年基本持平或者微降，”6“字头房价仍然亮相市场；供应：在售楼盘积极推售，远郊近郊将会出现一堆的新推楼盘，导致整体上供应量、库存量进一步加大！刚需中