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三明徐碧新城步行街项目定位及设计建议报告2011年01月27日I.II.III.IV.V.VI.VII.VIII.IX.三明市宏观经济分析三明市零售商业市场分析本项目商圈分析三明市主要商业案例分析三明市消费者特征分析商家访谈项目定位项目外观规划建议市场推广策略2目录三明市宏观经济分析三明市宏观经济背景••三明市地处福建省中部，是一座新兴的工业城市，是全国创建精神文明先进城市和国家卫生城、园林城及中国优秀旅游城市。三明市距离福州170公里，距离厦门200公里。三明市辖2个市辖区、9个县，代管1个县级市。东接福州，南邻泉州，西连龙岩，北毗南平，西北靠江西。东西宽230多千米，南北长180多千米。土地总面积2.29万平方公里，人口270万。2009年，地区生产总值（GDP）800.244亿元，增长17%。452009年，三明市市区人口达到40.1万人。三明市的发展处于稳步上升期，人口与人均消费均逐年稳步递升。三明市市区人口历年统计表40.54039.53938.53837.52005年2006年2007年2008年2009年60004000200001000080001200018000160001400030020010005004006009008007002005年2006年2007年2008年2009年GDP可支配收入可支配收入（元）GDP总额（亿元）三明市区GDP与消费4000200006000800012000100001005001502502002005年2006年2007年2008年2009年消费零售人均消费消费总额（亿元）人均消费（元）6三明市市区09年GDP总额达到800.244亿元，可支配收入达到16500元，人均消费达11351元。初步结论：三明市人均可支配收入稳定增长，消费支出不断攀升，消费水平呈稳定趋势增长。160140120100806040200永安梅列沙县尤溪三元大田宁化将乐泰宁清流建宁明溪2009年三明市各区域GDP（亿元）72009年三明市各区域GDP对比GDP各区总额（亿元）项目所在地——梅列区经济发展处于稳定增长，GDP总额占三明市各大区域第二位。展水平的商业零售中心的条件。8小结•随着三明市经济在稳步发展、人口的持续逐步的提高，人民收入持续增长,消费能力不断增强,消费层次日益提升。•三明市可支配收入日益增长，消费支出不断攀升，生活质量持续提高，消费需求强劲，可见已经初步具备引入更符合三明市形象和人民消费力发三明市零售商业市场分析三明市的历史形成及商业特点•1958年中共福建省委、省人委确定三明为重工业建设基地,三明钢铁厂筹建处在福州成立，翌年7月3日筹备处由福州迁至三明,拉开三明重工业基地建设序幕,相继以来三明合成氨厂、重型机器厂等厂筹备处在福州相继组建。三明市加快工业基地建设步伐，先后有三明钢铁厂、三明化工厂、三明冶金矿山机械厂(1960年改名为三明重型机器厂)、三明化工机械厂、沙县青州造纸厂、三明水厂、水泥厂等动工兴建。省第一建筑公司、第三建筑工程处、省冶金设备安装公司等企业也相继迁到三明。随着各大工业的兴起,上海市委书记等应三明请求，初步商定从上海搬迁一批轻工企业到三明落户。次年上海三星糖果厂、螺丝厂、长宁印刷厂等先后由上海迁来三明。随着历史的发展，人群数量增多，消费观念的提升，消费能力增强。•三明位于武夷山脉与戴云山脉之间，地处闽中和闽西北结合部，东西长距230多公里，南北宽距180多公里。由于三明区位特殊的地理环境，阻碍了人群外出消费，形成以三明为基础的商业特征。起步60年代以前••要集中在人口稠密的老城区，满足本地居民的生活需求。此阶段商业基本处于自发状体，档次低，主要是小的商业街与零售点，区域与地段商业也仅能满足居民基本生活需求，其时尚、休闲娱乐、购物等消费则需要在其他城市商业圈满足。2008年~2009年•••集购物休闲餐饮娱乐于一体的购物中心出现。2008年，新华都购物广场开业，与夏商百货共同组建成三明市主要商圈。三明市商圈辐射能力逐渐增强，业态日趋完善，除满足本地居民需求外，还吸引其他县市居民前往消费。未来发展•1960~2007年•••该时期主要以社区百货与超市业态，辐射住宅社区为主。满足居民日常生活需要。三明列东百货始建于1960年6月是闽西北单体规模最大商业。2005年消费能力提高，新的商家组合，品牌逐步进入升级阶段。随着三明市经济发展水平和人民消费能力的提高，以及零售商业物业的持续增长，三明市需要引入满足全市城市居民消费与休闲的零售文化中心。提高消费档次、购物环境。11三明市零售商业发展研究发展阶段划分梅列区概况与优势梅列区是三明市政治、经济、信息、商贸、文化中心，位于三明市的西北部，东北与沙县接壤，西北与明溪县毗邻，南连三元区2009年下辖1乡1镇，3个街道办事处，1个省级经济开发区,25个社区居委会，23个村民委员会，总面积353平方公里，年末户籍人口139830人城镇化率91.1%。梅列区是全国科普示范区、2006—2008年度省级文明城区、全国社区教育实验区，连续4年保持“全省平安县（市、区）”称号，2009年被中国商业地产联盟评为“2009年中国商业地产最具投资潜力城区”，是三明市创建国家文明城、旅游城、园林城、卫生城、双拥模范城、社会治安综合治理优秀城等“六城”的主要物质承担者和直接利益受惠者。全区规模以上工业总产值突破百亿元，新增规模以上工业企业19家，总数达141家，其中超亿元企业18家、超十亿元企业3家；冶金压延、机械加工、农林产品加工、化工四大主导产业规模以上产值达68.2亿元，占全区工业比重的66.5%。梅列区是唯一被省委、省政府授予“2006—2008年度省级文明城区”称号的山区城区，被列为“全国社区教育实验区”；列东街道获“全国和谐社区建设示范街道”。上明园宏宇花园水榭新城高源住宅时代锦园上德园吉祥府邸美地大道江滨御景新城首府文笔花园华盛家园水岸香樟江滨豪园金鑫花园吉祥佳苑华语双城外滩一号明珠花园1000080006000400020000梅列区物业售价表梅列区拥有列东商业百货集团、新华都购物广场等一批成功商业地产项目，是多年来承载三明城市发展的核心区域，因此整体物业价格明显高于三元老城区。三明市区各区住宅销售价格表梅列区三元区三明市的住宅市呈稳定发展，刺激了三明商业的提升1314梅列区住宅区域划分三元区列东梅列区住宅及人口分布15人口密集地人口密集人口密集项目名称建筑风格建筑形态及朝向主力房型主力房型面积（㎡）阳光城现代风格高层，正南三房117-130府中大厦现代风格小高层，西南二房公寓86-10730-40江滨豪园现代风格高层，正南三房二房120-13197-113上河城现代风格小高层、高层、别墅，正南三房110-137时代锦园现代风格高层，正南三房105-134••••分析：三明楼盘的建筑风格绝大多数属于现代风格，但大部分项目的建筑风格只在外立面线条简约上表现现代风格。三明楼盘建筑类型以小高层和高层结合为主，这与三明土地资源缺乏有密切关系，从市场的反应来看，三明的购房者已经接受了该类产品，可以预见未来小高层及高层仍是三明房地产市场的主流产品。三明楼盘的主力户型大多以二房和三房为主，面积多数集中在80-130㎡之间，户型朝向也以正南正北为主。市场上也存在一些单身公寓产品和零星大户型产品，如府中大厦的公寓产品就卖得挺好，它的地段（市政府对面）优势决定了该产品的投资价值。梅列区住宅新盘分析本项目商圈分析核心商圈•以梅列区东乾路、工业北路、列东大桥、新市北路为核心。•核心商圈内消费人群至本项目步行约20分钟或自行车约在15分钟。次级商圈整个三明市区所管辖的梅列区与三元区。•核心商圈次级商圈次级商圈内消费人群至本项目自行车约在20分钟。18核心商圈与次级商圈的划分结合消费出行习惯，市场竞争态势对本项目辐射能力范围的影响，并考虑地理阻隔，交通要道，访谈调查结果等因素，把本项目的核心商圈和次级商圈划分开如下占地面积居住人口梅列区总面积353平方公里40.1万潜在消费者合计53.6万•梅列区是三明市政治、经济、信息、商贸、文化中心，2009年末户籍人口40.1万人。潜在消费人群规模庞大，消费能力强。注：数据主要来自三明市政府门户网站。潜在消费者数据未计入其中。••本项目核心商圈主要是梅列行政区，核心商圈消费人群达53.6万。并以该区域居民为主居住人群特征：以梅列区居民行政办公人员与企事业单位工作人员为主，从该区域住宅供应类型和价格水平可知该居民经济基础良好，改善居住条件的二次置业者。消费能力较强。19核心商圈人口居民消费需求日益增强交通便利，市政设施完善居民收入提高，吸收外界文化加强三明市日益成熟、商业氛围浓厚百货两大模式并驾齐驱。•在市场发展趋势下，本项目作为三明市中小结：本项目处于三明市商业发展的前端发展趋势•三明市未来主要以街区型购物广场和传统高端时尚娱乐休闲街区，必将开创三明市商业的新格局。20三明市主要商业案例分析三明市商圈分析三明市主要商业项目分析22本项目阳光城三明市商圈分布情况本项目区域特点主要指是列东街一带的零售商业业态，是梅列区最早开发片区，区域人口密集、消费群体集中，商业基础良好，也是三明市区最成熟商圈。代表物业夏商百货好又多超市国际流行品牌店列东数码城等等业态构成以满足居民需求的业态为主，个体餐饮，连锁品牌与国际连锁餐饮店占一定比例。（30%沿街店铺，20%餐饮，25%百货，25%品牌服装）档次水平中高档品牌代表餐饮：KFC麦当劳德克士两岸咖啡服饰：耐克kappaadidas雅戈尔利郎才子百货与超市：夏商百货开泰百货好又多超市租金水平最高330元/月/平方，最低90元/月/平方消费人群主要以城区居民与周边县市居民23三明市商圈：列东商业街区域特点主要为新华都购物广场苏宁电器阳光家居城零售百货与家电于一体大型购物商城，该区域居民集中，交通方便，商品齐全。居住配套齐全，但属于商圈需市场培育期。商业规模商业面积7万平方代表物业阳光城广场业态构成百货、家电、超市、休闲、生活配套以及品牌连锁店档次水平中档为主引领潮流服饰均入驻租金水平最高180元/月/平方，最低30元/月/平方消费人群以周边居民为主，辐射能力有限24三明市商圈：阳光城区域特点主要指的三元路与崇宁路一带零售业态，该区域人口集中，商业氛围浓，是三明市一个主要商业圈代表物业夏商百货三元步行街人民电影院粮贸局百货三元万福隆超市红蜻蜓百货业态构成以满足居民需求的业态为主，个体餐饮，休闲娱乐档次水平中档租金水平底商30~160元/月/平方消费人群三元区居民为主25三明市商圈：三元步行街列东商业街对本项目的影响26•本项目主要商业临近列东商业步行街，该商圈商业相对集中，档次为中高档，目前已建成的较具影响力的项目有：夏商百货、国美电器等等。与项目距离较近，消费人流上形成一定竞争。业态综合，在区域具有一定的影响力。档次以中档与自创品牌为主，与未来招商品牌具有较大的重叠性。项目阳光城时代广场1.4公里列东步行街餐饮街夏商百货•阳光城位于市中心核心商圈内部，也是商住一体的项目，其体量较大，业态丰富。•阳光城距离本项目较近，直线距离约800米，对本案后续招商及消费者人群对本案形成直接竞争。•阳光城担负起将城市商业中心向本项目拉动的功能，其消费人群及商家资源与本案形成竞争局面。阳光城商圈对本项目的影响三元步行街对本项目的影响•三元区步行街商圈是三明市的由传统老城镇商业步行街自发形成，业态无规划，档次为中低端，少数中高端消费以服装服饰零售品牌为主，目前已建成的百货有：红蜻蜓百货、•夏商百货。其整体规模较小，业态规划较杂乱，大多以零售品牌为主。影响：由于三元区距离本项目相聚较远，故在核心商圈与本项目无直接竞争关系，但其辐射商圈会对本项目形成竞争关系。28三元步行街项目5.8公里三明市主要商业案例分析三明市商圈分析三明市主要商业项目分析阳光城时代广场30•位置：三明市阳光城商住区位于三明市中心，原立丰厂区位置，南临东新四路，北靠印染厂职工宿舍，西向列东街，