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常宁“南门湖”项目调查研究报告鉴于贵司位于常宁市南门湖项目的开发规模之大、开发规格之高，为了对项目科学准确的市场定位提供大量的市场依据，我司从2011年3月21日至4月15日针对常宁市、常宁市周边乡镇以及常宁周边县区进行一次为期26天的深入的市场调研。市调背景调研人员：除我司派出6名精干人员外，还在衡阳当地聘请6名在校大学生进行协助，调研方式：我司采用了现场走访、实地调查、随机问卷调查等多种调研方式，收集了大量一手数据。调研行程：此次调研我司行程愈3000公里，走访了衡阳的常宁、耒阳、祁东、衡阳，郴州的桂阳，永州的祁阳等三市六县。常宁及周边各个市县市场调查路线图祁东县常宁市祁阳县桂阳县耒阳市衡南县松柏镇官岭镇洋泉真盐湖镇罗桥镇停留7天时间，详细了解桂阳县的市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料，包括前往常宁的途中在罗桥镇做问卷调查总共停留12天时间，详细了解市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料，及做市场调查问卷；且周边的松柏、官领、洋泉镇占用2天时间做市场问卷调查停留3天时间，详细了解衡南市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料停留3天时间，详细了解祁东市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料停留7天时间，详细了解耒阳市的市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料，包括常宁到耒阳的途中在盐湖镇做市场问卷调查停留4天时间，详细了解祁阳县的市场情况及收集、统计、分析各个楼盘的信息资料耒阳市房地产及商业调查桂阳县房地产及商业调查祁阳县房地产及商业调查常宁周边乡镇问卷调查A组：4月2日—4月3日祁东县房地产及商业调查B组3月31—4月1日常宁市消费者问卷调查A组：3月31—4月1日衡南县房地产及商业调查市调行程常宁市房地产及商业调查3月21日—3月30日3月31—4月1日4月4日—4月5日4月6日—4月8日4月9日—4月10日4月11日—4月15日常宁市房地产及商业调查3月21日—3月22日常宁市城市环境熟悉我司于3月21日从长沙出发，21日下午抵达常宁市，22日对常宁市城市环境、道路状况以及项目地块周边环境进行初步调查。项目一期地块临宜水部分莲花车站常宁街景常宁街景常宁街景3月23日—3月25日常宁市房地产市场调查我司针对常宁市在销房地产项目进行了深入的市场普查。4天时间共走访竞争项目18个，基本涵括了常宁市场目前在销的主要项目。其中有：高档社区项目：帝煌山庄、万象凤凰城、东方水岸明珠、宜水新城等中型小区项目：华东艳城、东方名都、巴黎春天、瑞丰苑等小型项目：财富大厦、龙兴阁、金城名都等帝煌山庄帝煌山庄宜水新城在装修售楼部外滩首府围挡财富大厦售楼部华东艳城现场售楼部3月26日常宁市城市规划发展调查针对常宁市规划的“三区四片”进行调查，并对各片区的优势资源进行走访调查。西门湖北门湖市政府西门湖北门湖3月27项目地块实地调查为了对项目规划设计提出准确建议，我司对项目地块内部环境及各地块条件进行了实地调查。地块一期南侧临宜水部分地块一期南侧临宜水部分即将被南门湖所融合的兰江水项目地块俯瞰预计为南门湖的地块部分3月28日—3月30日常宁市商业市场调查为了了解常宁市商业发展状况及现状，并为项目商业定位提供资料及数据，我司针对常宁市主要商圈及商业市场进行了深入了解调查。解放路东方广场东方广场东正街东正街荣华商贸城东正街东方百货群英路福洪百货青阳路生源百货常宁市问卷调查此次市场调研中，包括乡镇部分，我司共投放问卷500份，收回有效问卷475份，其中城市部分85份，乡镇部分390份。城市问卷部分由我司两名留守人员及从衡阳市高校聘请的6名市调人员共8人，在常宁市进行了为期4天的问卷调查。问卷主要针对常宁市人流较为集中的商业、银行以及效益较好的机关事业单位等部分展开。3月31日—4月3日常宁城市问卷调查常宁周边乡镇问卷调查中，我司针对常宁三个重点规划镇（松柏、洋泉、罗桥）以及其他位于省道旁的的乡镇:官岭、柏坊、庙前、盐湖等进行了问卷调查。4月4日—4月5日常宁周边乡镇问卷调查为了给本项目成功开发搜寻可借鉴模式以及并便于项目进行横向数据比较，我司针对常宁市周边的县区进行走访调查。衡南县房地产及商业调查3月31日—4月1日衡南县是与常宁东北部相邻的县，该县县治所在的云集镇是2008年左右才从衡阳市市区内搬迁至此。我司针对衡南县的城市发展状况，商业发展状况以及房地产市场进行了调查走访。两天时间，我司在衡南县走访了华城御花园、江岸明珠、山水名城、馨一花苑等4个房地产项目以及当地的流一超市等商业设施。祁东县房地产及商业调查4月2日—4月3日祁东县是与常宁西北部相邻的县，我司针对祁东县商业发展以及房地产市场进行了调查了解。调查项目：东城国际、盛世宏成、现代城走访商业：祁东大市场、天虹百货祁阳县房地产及商业调查4月6日—4月8日祁阳县是常宁西部经济实力较强的县，隶属永州市。该县房地产市场发展状况较好，具有一定的可借鉴型。我司针对祁阳县商业发展以及房地产市场进行了调查了解。调查项目：滨江豪庭、天宇第一城、新城名都、政中央走访商业：万联超市、步步高超市桂阳县房地产及商业调查4月9日—4月10日桂阳县是与常宁南部相邻的县，隶属郴州市。我司针对祁阳县商业发展以及房地产市场进行了调查了解。调查项目：金都汇、锦绣华庭走访商业：步步高超市耒阳市房地产及商业调查耒阳市是位于常宁东部的经济发达的县级市。该市的资源优势与常宁较为相似，因此其经济发展模式，城市运营模式以及发地产发展都将为本项目的成功运作提供良好的借鉴模式。以此耒阳也是此次周边县区调查中的重点。4月11日—4月13日耒阳市房地产市场调查鉴于耒阳市房地产市场的发展程度，我司对耒阳市场进行了深入的调查了解，以为本项目产品定位提供借鉴模式。走访项目：紫荆府、嘉盛天下城、金棫中央、和谐花苑、国贸新城、中星时代广场。4月14日—4月15日耒阳市城市及商业发展调查为考察耒阳市城市发展模式，以及商业发展现状，我司对耒阳主要城区重点市政设施以及重要商业设施进行调查走访，以为本项目运作提供借鉴思路。市政设施：发明家广场、神农广场、沿江风光带商业设施：海琼百货、步步高超市、家福乐超市市调数据调查统计分析常宁市衡南县、祁阳、桂阳、祁东、耒阳221、宏观背景分析1.1经济发展状况20062007200820092010GDP（亿元）68.5487.19103.23119.54143.13增长率12.90%15.00%10%14.90%13.40%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%020406080100120140160常宁市十一五期间GDP走势图“十一五”期间，常宁市国民生产总值以平均每年13.24%的速度高速增长，2010年，国民GDP达到143.13亿元。按照GDP与房地产发展模式对比，常宁房地产行业进入了高速发展阶段。国民GDP多年呈高速发展，将促进房地产行业高速发展第一产业比重21.98%第二产业比重42.85%第三产业比重35.17%17.3522.3828.3128.8631.4631.8238.5342.5947.4361.3319.3726.2832.3343.2550.340%20%40%60%80%100%20062007200820092010第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）231.2产业结构2010年，常宁市三次产业产业结构为21.98：42.85：35.17；产业结构趋向合理，呈现出“产、工、贸一条龙”的经济发展模式。在“十一五”期间常宁市第二产业与第三产业总量持续增加，带动了产业升级以及城市转型，促进了城市的快速发展。25.31%46.43%28.26%25.67%44.19%30.14%27.42%41.26%31.32%24.14%39.66%36.18%经济总量在不断提升的过程中，第二产业比重不断加大，“工业常宁”已然呈现1、宏观背景分析21.98%42.85%35.17%常宁市2010年三次产业结构241.3第二产业发展状况1、宏观背景分析新一届政府上台后，将“工业强市”作为常宁市经济发展的重要战略，希望依托常宁市各种资源优势，发展深加工工业，并且更好的承接沿海产业转移。目前常宁市有中粮、五矿、中建材三家央企强势进驻。一个县市有三家央企同时进驻这也是不多的，这也是常宁产业升级的龙头企业。刚过春节常宁市就迎来了6家台企集体落户常宁市，6个项目总占地500亩以上，总投资5亿元以上，另外还有法资企业落户常宁宜阳工业园由于第二产业的高速发展，常宁经济将步入高速发展的快车道。第二产业的快速发展，将带动常宁市居民收入增加，从而拉动常宁商业消费及投资市场的旺盛，使第三产业有用更大的发展空间。这也将极大的促使常宁市房地产行的开速发展和品质提升。五矿集团中建材251.4城市发展战略通过快速的城市建设，打造环境优美、具有浓郁滨水特色的山水园林城市。依托资源优势，大力发展以化工、建材、冶炼、陶瓷、农副产品加工为主导的城市工业。依托优质旅游资源打造“天堂山-西江”风景名胜区的旅游服务基地。战略将启动常宁市新一轮城市建设及房地产开发热潮新常宁正在崛起1、宏观背景分析力争在五年内将常宁市打造成湖南省经济十强的县区。261、宏观背景分析1.5.1“新国八条”影响分析2011年1月26日，国务院常务会议再度推出新政，要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍，简称“新国八条”。27常宁市目前执行金融政策不仅执行了二套房6成首付，而且还停止发放出衡阳地区以外的外地人购房贷款。目前常宁市大部分房地产项目首套房的首付比例最低为4成，有的则达到5层，这与二套房6成的首付金额差距不大，限贷政策对市场的影响力有限。由于房价以及开发水平的影响，常宁购房客户中一次性付款以及分期付款的比例较大，近一步较小了限贷政策对市场的影响。随着电梯房产品的推出，以及整体房价的提升，未来限贷政策的影响将在市场中凸显出来，是那些买大面积改善型需求的客户受到一定影响。1、宏观背景分析1.5.1“新国八条”影响分析281、宏观背景分析1.5.2“限购令”影响分析长沙：限小不限大，限“刚需”不限“改善需求”，限新房不限二手房。以90㎡为界，90㎡以下的产品只限在长沙市拥有两套房以下的长沙市居民以及能够提供居住证明，拥有一套房以内的外地居民购买。90㎡以上产品不受限制。被称为“最温柔的限购令”。各地限贷政策：广州：一：坚决遏制炒房，户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房；二：非常驻家庭不准在广州购买；三：未满18岁不得单独购买商品房；四：境外购房，按照国家有关政策执行。深圳：在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭），限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。291、宏观背景分析1.5.2“限购令”影响分析“限购令”主要调控的是一、二线城市，对于常宁这样的三、四线城市而言，影响力有限。面临调控将使大量的异地置业投资资金回流，并且会驱使一部分投机需求进入三、四线城市，这将对常宁市房地产市场产生一定推动作用。省会长沙与广东是与常宁经济较为密切的区域，也是常宁市居民异地购房的主要区域。各个城市的“限购令”主要是遏制投机性需求，限制购买第三套房。对于常宁异地购房者而言，大多数考虑的都是异地投资需求，因此也在各城市限购范围内。由于各地的限购政策，将使常宁市大部分异地置业投资资金回流，从而充实常宁市的房地产市场需求。由于一、二线城市的限购政策，将驱使一些投机性需求转战三、四线城市，这将可能使常宁市场迎来一批投机性需求客户。302、城市发展状况2.1城市发展规划宜阳片核心片培元片根据常宁市城市特点，城市空间被规划为“一城、二水、三团”；二水指宜水、潭水；三团是指以宜水、潭水划分的三个组团。根据城市功能的不同，常宁