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二级市场策划品控中心新政再解读中原地产新政简版第一个通知：刚性提高首付比例研究税收政策增大土地供应量监督开发商的囤地囤房。追加通知：必要时，第三套房停止按揭。异地购房，必要时限制中原地产一个国家最重要的三种力量政府市场社会中国，俄罗斯石油，天然气电信，移动美国麦当劳，可口可乐中国的市场离不开对政府的研究。对政府的研究，不仅仅是政策的研究，还要研究政府的利益关系中原地产利益集团：中央政府，地方政府，开发商，买房者开发商-买房者买房者认为开发商最心黑地方政府-开发商开发商认为地方政府最受益，2009年，地方政府从土地转让金中拿走1.5万亿元，而在2005年，这个数据是0.5万亿元。政府-民众要求政府承担责任，平抑房价要求中央出去，中央政府-地方政府？中原地产政府收入的分析税收收入海关系统的关税，全部上缴中央政府，收入庞大。在外贸发达地区，一个直属海关的关税收入相当于该地区的国税、地税收入的总和国税系统的税收收入，全部上缴中央政府，增殖税收、金融企业税收、企业所得税大头地税收入，剩下的，地方政府留存。非税收入各种费的征缴收纳、罚没款、土地出让金等财政性收入。国企利润分成中央国企的利润分成全部上缴中央如国有控股金融企业、大型港口、机场、冶金、电力、烟草专卖、盐务专卖、油田、整车制造、机械等等。中原地产分税制：中央与地方的财政的制度分配1949-1978•政府大包大揽财政•1978年财政拮据，接近崩溃1978-1994•财政大包干，强地方，弱中央•诸侯经济大行其道•1992年，全国财政收入3500亿元，其中，中央收入1000亿元，只占总收入的28％，地方收入2500亿元，中央财政支出2000亿元，赤字1000亿元1994-现在•朱镕基主持分税制•消费税、关税划为中央固定收入•企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；•增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成•改制后第一年中央财政增长200%•大政府时代形成中原地产中央集权经济再次出现，县级经济全面负债2004年，地方财政收入占全国财政总收入约为45%，但财政支出却占全国财政总支出的约72%。在教育事业费上，地方财政支出是中央的14倍多；社会保障补助方面，是中央的近7倍；支农支出是中央的10倍。在中央把省里的部分税权上收的同时，地方也上行下效。地市政府的财政税收上收到省里，而地市一级则把县乡财政税收上收到地市省级以下地方政府的财权只有余下不到17%的水平，却负担80%的民生和绝大部分公共事务的支出。2007年农业税取消，乡镇一级财政失去来源。2009年，县级财政负债2000亿元，成为巨大金融隐患。有破产危险的地方财政卖地收入成为最大来源。到1998年之后，地方政府纷纷把出售土地成为开拓收入的重要来源各地以“城市经营”为名，大肆炒作地价，房地产遂成畸形繁荣之势。中原地产国企改革——从国企到央企个人承包清理三角债清理产权民进国退国进民退•延长集团的长庆油田•山西煤矿国有化•央企分红：资源型10%，竞争型5%，军工特定1985-19951995-20052005-现在中原地产中央财政与地方财政最重要的博弈手段税收央企中原地产央企退出地产为何发生在新政之前背黑锅，受表扬进一步占据一线市场，将品牌，民营企业挤到二三线城市13%的企业占据90%的利润中原地产本次新政前的其它背景金融方面•险资不允许投入股市•信托公司房地产业务锐减•热钱进入房地产贷款套现或规避风险•开发商与购房者的钱都是从银行贷款，最终的泡沫巨大。•历史的股市•今天的股指期货宏观方面政治方面•二会压力，已将矛盾指向政府，而非开发商•住宅面临两级分化的压力•保障性住房出台•国家核心竞争力的确定•大宗商品进口价格上涨-铁矿石涨90%•CPI上涨-2008年全国货币总量49万亿-2009达63万亿-人民币增幅达到29.7%，GDP8.7%•人民币升值压力大-美国医疗改革-日本丰田-高盛中原地产此次新政外在因素的逻辑梳理税收央企金融风险通胀人民币升值政策压力基本国策利益分配风险规避未来形态增长GDP8%维稳稳定意味着可控，增长的替代“国进民退”有风险就调控即要利益洗牌，又要有人承担原罪中原地产结论：化解金融风险化解通货膨胀财富分配制度化无产有产投资渠道顺应民意中原地产再看此次新政的利益麻团中央政府央企布局税收铺垫地方政府影响很大可能千方百计化解政策影响开发商面临洗牌保障性住房与政府合作小开发商要发展成品牌企业或红帽子购房者低端炒房者影响最大，此次新政的道德谴责对象。打跑了拿冲锋枪和手榴弹的，留下有大炮和导弹的。——任志强刚性需求影响大，被压制延长，政策解除时可能面临着更高的房价或更高的成本小购房者，暂时高兴，但未来可能无60平以上的房子可买中原地产客户可能的影响买房的门槛越来越高一把付清，还要考虑地段、结构、楼层、朝向。多付点首付，以后少背债，少还点利息。月供尽量不要超过5千，要不然生养孩子都困难。能否付得起首付款保障性住房和小户型住房占土地利用面积7成以上大户型成为稀缺中国的政策执行向新加坡香港看齐房价下来了，但再也没有优质的房源只要有实力的，尽快步入有产者行列。向二线城市也可以。一般人无法通过房地产理财保证资产保值，增值富人更富，穷人更穷，且被制度化Codeofthisreport|16政府有的时候做“傻事”，是老百姓“逼”的。——周立波