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5.居住策划唐朝诗人杜甫《茅屋为秋风所破歌》:安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。2020/1/301桂詠评《个人理财》第二版学习目标•学完本章，你应该能够：1.掌握房地产策划的基本知识；2.了解房地产价格构成及影响因素；3.掌握房地产估价的基本方法；4.学习如何制定一个合理的居住规划；5.掌握居住规划的财务分析方法；6.掌握购房和租房的相关知识。2020/1/302桂詠评《个人理财》第二版5.1房地产投资基础•5.1.1房地产的基本概念房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的个可分离的部分和附带的各种权益。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在实际经济生活中，房产和地产有着不可分割的联系，尽管其权届关系可以不一致，但作为其实物形态的反映，房屋和土地是紧紧地结合在一起的，因此，人们习惯上将房产和地产合称为房地产。2020/1/303桂詠评《个人理财》第二版5.1.2房地产的形态•1．土地地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素。土地，是人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体，是人类社会赖以存在的物质条件，是一切生产和生活的源泉。•2．建筑物建筑物一般是指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、购配件与房屋设备(如给排水房暖、煤气、消防、通讯等)组成的整体物，如住宅、商场、工业厂房以及其他各类用房等。2020/1/304桂詠评《个人理财》第二版5.1.3房地产的特性•1．房地产区位的固定性房地产的固定性可以从三个方面来理解，即自然地理位置的固定性、交通位置和社会经济位置的相对固定性。•2．房地产形态的异质性土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同；每一幢房屋会因其用途、结构、材料、装饰、朝向、规模、高度等的不同而产生相异之处。•3．房地产使用的耐久性一般来说，房地产的地产部分其利用价值是恒久的，作为有形资产和合法权益的载体的土地成分是不可毁灭的。2020/1/305桂詠评《个人理财》第二版5.1.3房地产的特性•4．房地产供给的有限性土地自然供给的绝对有限性决定了房地产供给的有限性。•5．房地产产权的可分割性这是指开发商整体批租，获得土地使用权以后，通过开发房地产，并且按照房地产的单元出售房地产时候所体现的特性。•6．房地产价值的保值增值性房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升趋势，房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的。2020/1/306桂詠评《个人理财》第二版5.1.4房地产的分类•1．按房地产用途划分的类型⑴居住房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅、经济适用房、廉租屋等。⑵商业房地产，包括商店(商场、购物中心、商铺和大型超市等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆(音乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)。⑶工业仓储房地产，如工厂厂房、各类仓库等；主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。⑷特殊用途房地产，如学校、医院、体育、科研机构、车站、机场、码头等物业。其他用造房地产，主要是指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他日的的房地产，如政府机关办公楼、学校、加油站、停车场、宗教房地产、基地等。2020/1/307桂詠评《个人理财》第二版5.1.4房地产的分类•2．按开发程度划分的类型⑴生地。生地主要是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地。⑵毛地。在城市旧区范围内，房屋未拆除、被拆迁人尚未获得拆迁安置补偿等、不具备基本建设条件的土地。⑶熟地。熟地是经过“三通—平”(通电、通路、通水、土地平整)⑷在建工程，是指地上建筑物尚未全部建成交付使用条件的房地产。⑸现房，是指地上建筑物已建成可宜接使用的房地产。•3．按建筑高度和层数划分根据建筑高度和层次，可以分为低层、多层、小高层、高层和超高层。2020/1/308桂詠评《个人理财》第二版5.1.5房地产投资的风险•⑴购买力风险•⑵流动性和变现性风险•⑶利率风险•⑷交易风险•⑸自然风险•⑹政治和环境风险2020/1/309桂詠评《个人理财》第二版5.2房地产价格的构成及影响因素•5.2.1房地产价格的构成•1．房地产价格构成的基本要素•⑴土地价格或使用费•⑵前期工程费用•⑶基础设施建设费用•⑷建筑安装工程费用2020/1/3010•⑸公共配套设施建设费用•⑹管理费用•⑺销售费用•⑻利息•⑼税费•⑽利润桂詠评《个人理财》第二版5.2.1房地产价格的构成•2．房地产价格构成的其他要素⑴房屋装修费⑵建筑区位、楼层和朝向差价•3．房屋的折旧和完好程度2020/1/3011桂詠评《个人理财》第二版5.2.2房地产价格的影响因素•1．政治因素政治因素，主要是影响房地产价格的法律制度、法规、政府政策等方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策与市政管理等方面。土地制度明确了土地的使用权、所有权和交易转让期限等方面的内容，对房地产的价格将产生直接的影响。•2．社会因素社会因素，主要包括该楼盘所在区域的社会治安状况、文化水平、风俗、宗教信仰等多个方面。如果该区域有良好的社会治安状况，犯罪率低，人们遵纪守法，那么购房者会有一种安全感。•3．经济因素影响房地产价格的经济因素，主要有经济增长情况、房地产供求状况、物价水平、居民收入、利率水平、以及城市建设等。2020/1/3012桂詠评《个人理财》第二版5.3房地产估价•房地产估价，是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。2020/1/3013桂詠评《个人理财》第二版5.3.1市场比较法•市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2020/1/3014桂詠评《个人理财》第二版5.3.1市场比较法•1．选用市场比较法的前提条件⑴需要一个活跃的房地产市场⑵参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。•2．市场比较法的具体步骤⑴搜集大量的房地产市场交易案例资料，这是运用市场比较法评估房地产价格的前提和基础。⑵选择最符合条件的交易实例作为比较实例。⑶比较项目修正，包括交易情况修正。⑷区位因素修正，是指剔除比较案例与待估房地产在所处位置，以及商业繁华程度、交通条件、基础设施等方面的差异。⑸微观因素修正。⑹计算待估房地产价格。2020/1/3015桂詠评《个人理财》第二版5.3.2成本逼近法•成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。2020/1/3016桂詠评《个人理财》第二版5.3.3收益法•收益法，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下的价格的一种估价方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为依据，估价房地产当前的价格。2020/1/3017桂詠评《个人理财》第二版5.4居住规划•5.4.1居住规划流程1．明确居住需求2.购房还是租房决策•⑴是否有足够的资金买房；•⑵在该城市是长期居住，还是临时性居住；•⑶现在买房，时机是否合适（主要是指房价是否太高，还是比较合适的），还是等待一个合适的时机买房；2020/1/3018桂詠评《个人理财》第二版居住策划流程2020/1/3019桂詠评《个人理财》第二版5.4居住规划•⑷房价的增长率、房租的增长率。•⑸国内利率的走势，是上行、还是下降；•⑹自身的负债能力。等等。3.购房规划4.租房2020/1/3020桂詠评《个人理财》第二版5.4.2居住规划的财务分析•根据房地产估价原理，购房与租房的选择可用年成本法现值法•到底是租房还是购房，需要考虑租金、房价、税赋、以及利率的走势等方面因素，然而才能做出比较合理的分析。2020/1/3021桂詠评《个人理财》第二版5.4.3购房•着手购房，将经历如下几个步骤：1．买房的知识准备2．搜集、分析房地产信息3．购房4．签单与过户5．验收与入住2020/1/3022桂詠评《个人理财》第二版5.4.4租房•1．租房的类型⑴政策性租赁房⑵廉租房⑶经济适用房⑷两限两竞房⑸保障性住房⑹居民住房的出租2020/1/3023桂詠评《个人理财》第二版2．房屋租赁流程•⑴确定需求，需要考虑自身的经济条件、家庭人口、工作地点、居住的特殊需要（例如，是否需要有书房、起居室等）。然后考虑租赁那种住房，多层普通住宅、电梯房、别墅等。•⑵寻找房源信息，通过房屋中介、网络等途径，查询租赁房屋的房源信息。•⑶联系房东和看房，通过房屋中介，联系房东，实地看房。•⑷签订合同。租赁房屋，最好办理正规的合同。2020/1/3024桂詠评《个人理财》第二版婚姻的居住策划•婚前购房•1.男方全款买房•2.男方家长支付购房首付款•3.男女双方共同买房2020/1/30桂詠评《个人理财》第二版25婚姻的居住策划•房产分割•1.房产分割的种类•（1）婚内财产分割情况下的房产分割•（2）离婚财产分割情况下的房产分割•2.房产分割的路径•（1）离婚析产的房产分割。•（2）离婚诉讼的房产分割。•3.房产分割的方法2020/1/30桂詠评《个人理财》第二版262020/1/3027谢谢各位桂詠评《个人理财》第二版