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谨呈：济宁森泰公司济南海诺伟业房地产营销策划有限公司知己知彼百战不殆。——《孙子兵法》*济宁人文*城市基础*济宁房地产*消费群体济宁，具有7000年的文明史，历史文化悠久，是东方文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。历史给济宁留下了众多印记，其中孔孟与大运河影响最为重大。历史悠长夫子六艺馆日晷少昊陵济宁人文济宁位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，东邻山青水秀的临沂地区，西与牡丹之乡菏泽接壤，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北面与泰安市交界，西北角隔黄河与聊城市相望。最北端是梁山县小路口镇邹桥村，为北纬35°57′；最南端是微山县高楼乡柳新养殖场，为北纬34°...地理位置独特——内陆城市济宁却拥有沿海的交通流经的大运河却弥补了内陆城市的缺憾济宁人文孔孟之乡的运河人孔圣人家乡在济宁市下辖曲阜市，虽然都为圣人之后，可济宁市区宣传运河文化明显压过孔孟。这既是对资源的充分利用，也是突出济宁特色的一种手段。孔庙运河济宁段济宁运河济宁人文2006年确立了“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居城市”的新一轮城市发展战略定位，按照“东拓西跨南联北延”的思路展开济宁城区建设布局，从合理划分事权、调整机构设置入手，理顺了城市管理体制。城区河湖水系综合整治示范段工程全面竣工，运河广场秀水城、休闲港等成为新亮点。完成327国道改线北移和红星东路拓宽改造、洸河路西延及车站南路等主干道新建改建任务，开工建设滨湖大道一期工程，军民合用济宁机场正加快推进。天然气引进主体工程基本完成。市区新增绿地面积58万平方米、集中供热面积60万平方米。生态市建设步伐加快，列入国家淮河流域和南水北调计划的重点治污项目加紧实施，代表山东省接受了国务院淮河流域水污染工作考核，在参评四省中名列第一。累计完成32家燃煤电厂脱硫改造，化工发酵企业异味污染得到有效遏制，城区空气质量优良率达到92.6%，省政府召开现场会推广了我市经验。治理了3.1万亩采煤塌陷地，南四湖人工湿地面积扩大到4.5万亩。万元GDP能耗降低4.5%、电耗降低3.3%、取水量降低8.9%。建立了城市建设投融资平台，市政项目的市场化运作取得新突破。城市发展迅猛济宁人文运河儿女的缘由生活在运河边的济宁人首先是孔孟之乡人，但是孔孟文化影响了整个中国的文化不能表现济宁人的独特气质。而生长在大运河边，祖祖辈辈都被运河所影响。以至于至今还流传着不少有特色的文化遗产。是两种直接从运河民俗生活中演化而来的艺术。前者是由造船习俗中而来，后者由漕运习俗中而来；前者成为一种敲打音乐，后者成为一种民间舞蹈。打排斧，俗称捻船。是运河岸边排船工匠由劳动实践中创造出的一种敲打音乐。工匠经若干工序将船排好，木工活基本完成，便要进行捻船填缝了。捻船，就是为船下水后防漏水，要将船板与船板之间的缝隙用斧凿把船腻子砸进去。捻船工作量不小，为鼓舞士气，消除捻船时单调声响给人的厌倦，捻船工匠们统一行动敲打成一种音乐———打排斧。打排斧拉粮船济宁人文清澈的运河水在济宁市区很平静，在这里他们凝聚的历史要比市区外繁忙的漕运更为珍贵，给济宁整个城市增添了厚重的文化气息，并且带来了灵性。无怪乎当今济宁市政府对运河的重视超乎寻常。平静运河水发挥运河资源优势打响旅游文化品牌7月28日下午，市委常委、副市长侯端敏带领市直有关部门负责同志，到中区调研旅游项目建设，并就整合旅游资源、启动城区旅游市场提出要求。要明确“运河之都”的品牌定位，合理开发和利用文物旅游资源，抓好运河河道总督衙门等旅游大项目建设，充分发挥旅游项目对经济社会发展的带动作用，努力把中心城区打造成旅游目的地和集散地。要借助成功申报2011年中国文化遗产日主场城市的良好机遇，运筹开发南旺分水枢纽工程遗址、南阳古镇、运河总督衙门等文化遗产保护项目，打响做强运河文化品牌，努力将济宁打造成中国旅游目的地城市、区域游客集散中心和中国历史文化名城。济宁人文支柱产业1、能源产业，煤炭。济宁市煤炭储量丰富。2、农业。以金乡大蒜为代表的农产品在全国享有较高的声誉，特别是今年大蒜被炒，造就了一批富人。3、加工制造业。济宁市拥有一批较为出众的制造工厂，如英克莱。4、煤炭副产业。煤炭运输、加工等。济宁人文济宁不乏富人，有工业与商业的存在，经济发展迅速，存在很大的房地产市场。财力具备。在消费观念上，济宁人首先受到了孔子的影响，注重礼仪，正统思想比较严重。生活在运河旁边，世代成长的济宁人也有劳苦大众的特质，在消费上比较谨慎，会注重消费品的品质。而成长起来的下一代则选择了慷慨。对待消费时会更注重享受。房市的潜力巨大济宁人文孔孟思想与运河影响下的济宁人孔孟的消费观点，“贫无怨”、“贫而乐”，安贫乐贫；但在当今社会下这种观点不适合；他的国家消费的观点也许可以代表一下，主张“量入为出、收支平衡”，这一点不仅对济宁人有影响，对整个山东乃至整个中国都是有影响的。运河边的人都是船工？当年运河作为联通南北的运输动脉，为身在北方的朝廷运送了大批的大米，繁荣了两岸，并催生了许多城市，济宁就是其中一个。所以生长在运河边并不意味的所有人都是船工，还有依靠运河而生存工商业者。他们在运河身上得到了很大的实惠。现代济宁人身上仍然有小工商业者的秉性，消费谨慎，看准时机精确消费。济宁人文近年来济宁楼市状况截止2010年6月份济宁房价均价全国城市排名第71位，3780元。山东省排名第六与其经济发展水平基本一致，房价属于比较理性的行列。2008年均价2800元，2009年均价3270元。呈稳步上升态势050010001500200025003000350040002007200820092010均价济宁人文对房价飙升的的无奈虽然济宁的房价属于较正常，但是在整个国家楼市的大环境里，它还是显得很渺小，与整个山东省其它兄弟一样，对于房价最大的表现还是无奈，就像静静流淌的运河水。但是出于工商业者后代的敏锐直觉，济宁人在关键时刻会毫不犹豫的出手。济宁人文户型与楼层选择的传统与现实在户型选择上济宁人跟孔老夫子一个观点，中庸观点占主导地位，在对楼体选择上趋于中庸，户型选择也更为传统。而已经居住或购买的房子也呈现了这个特点。36%38%18%8%1-6层7-12层13-19层19层以上如图显示，济宁人更愿意接受的楼层为1-12层，也就是小高层，这反映了现在的济宁楼市正处于一个小高层向高层过渡的阶段。从交房来看，大部分人选择简装，既有一定的舒适度，又不影响个性化的装修，是他们的最爱。济宁人文前景光明or暗淡？济宁市楼市与济南有相似之处，刚性需求占主导地位，异于青岛、烟台等沿海城市。在孔夫子“量入为出”的思想指导下，济宁楼市应该还有巨大的潜力，济宁2010年（1-6月），均价3780元，略高于当地经济排名，“量入为出”的大多数人还在持币观望或等待时机。据此推断，济宁楼市将是一片光明。济宁人文济宁人文孔孟思想与运河文化合力作用下的房地产市场孔孟思想在中国根深蒂固，对整个华夏民族影响深远，而作为孔孟故乡的济宁尤其受到影响，但是在济宁市还存在着另外一种文化——运河文化，运河文化的消费观念相对来说要前卫许多，当年依靠运河为生的商人们，养育了扬州、杭州这样的大城市，他们的习惯也影响了同样在运河边的济宁。所以济宁市的消费习惯是在儒家思想与运河文化双重作用下的产物。具有独特的气质，首先是从众心理，《论语·子路》中“和而不同”是这一现象的根源；其次济宁人有当年运河旁边商人的特质（虽然也是大多数中国人的特质），把置办房产、地产当做繁衍生息的最好手段，在当今社会表现为购买房产。济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积11000平方公里，总人口818.27万。中心城市，地产发展有基础。交通便捷，商户体量大增，外来人口与日剧增。济宁北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。便捷的交通，使得济宁的外来人口与日剧增。城市，这个载体直接决定地产的繁荣与否城市基础济宁市人口达109.06万，其中城镇人口56.68万。年龄段分布如下：18岁以下人口占18.2万，18-35岁的有32.9万，35-60岁的人有40.7万，60岁以上的人占17.3万。基础设施完善，地产载体逐步优越。人口基数大，年龄结构年轻化，可能购房群体庞大。18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上可能购房群体城区河湖水系综合整治示范段工程全面竣工，运河广场秀水城、休闲港等成为新亮点。完成327国道改线北移和红星东路拓宽改造、洸河路西延及车站南路等主干道新建改建任务，开工建设滨湖大道一期工程，军民合用济宁机场正加快推进。天然气引进主体工程基本完成。市区新增绿地面积58万平方米、集中供热面积60万平方米。生态市建设步伐加快，列入国家淮河流域和南水北调计划的重点治污项目加紧实施，代表山东省接受了国务院淮河流域水污染工作考核，在参评四省中名列第一。累计完成32家燃煤电厂脱硫改造，化工发酵企业异味污染得到有效遏制，城区空气质量优良率达到92.6%，省政府召开现场会推广了我市经验。治理了3.1万亩采煤塌陷地，南四湖人工湿地面积扩大到4.5万亩。万元GDP能耗降低4.5%、电耗降低3.3%、取水量降低8.9%。建立了城市建设投融资平台，市政项目的市场化运作取得新突破。城市基础050010001500200025002006200720082009GDP亿元2006-2009年济宁市全市GDP呈稳步上升态势。济宁市GDP走势图城市基础0200040006000800010000120001400016000180002006200720082009人均可支配收入单位：元代表生活水平的人均可支配收入呈稳步上升态势。人均可支配收入大幅增加城市基础城市定位：鲁南地区中心城市和先进制造业基地、以运河文化为主导的历史文化名城。城市规模：规划至2030年济宁中心城区城市人口为200万人左右，建设用地规模为200平方公里左右，人均100平方米。城市布局：以东拓、西跨、南联、北延为城市发展战略，发展以向南为主，重点发展北湖片区。优化西部，适当发展南部，形成“一湖两城，双心三轴”的布局结构。城市规划城市基础山东四大区域中心城市之一的区域优势，得天独厚的历史文化、正在全力打造的运河生态体系，使得济宁房地产颇具特色。持续快速健康的工业经济和民本经济，日新月异的城市面貌，迅速殷富人们口袋，为济宁房地产发展带来巨大生机，成为促进房地产发展强大动力。房地产发展基本规律也揭示，当一个城市（地区）人均GDP数值达到3000美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均GDP数值达到8000美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均GDP尚未突破2000美元，房地产业正处于起步阶段，未来发展形势看好。到2030年，济宁市人口规模将达200万人。人口的增加会给房地产开发带来强烈的刺激。小结城市基础济宁房地产济宁房地产近年来济宁市房地产开发进入竞争阶段，在刚性市场的驱动下，各开发商加快了占领市场的步伐，从购买土地到后期的营销推广，都倾注了大力气。2010年初，国家出台政策控制房价，而作为山东省二线城市的济宁受到的影响甚小，仅仅是丢掉了表面上的火热，在市场上仍然保持了高效率，强动力。在政策打压力减弱的同时，济宁市场出现了大幅回升，成交量上涨，价格上涨。这一现象的出现昭示了济宁房地产市场的巨大潜力，而在巨大潜力发力的时候能处在最顶端成为了各房地产商的宿愿，寄希望于从马太效应中得