搜索
浙江财经学院会计学院EstimatedMarketValue估计的市场价值EstimatedMarketValue估计的市场价值EstimatedMarketValue估计的市场价值LocationBuildingLandNeighborhood*[Quality*Class+Topo]Sq.FeetLivingarea+BathsWidth*+LotsizeGeneralQuality%===BuildingBuildingquality*Quantity%$()()LandLandQuality*Quantity%$(())地点*【建筑+土地】社区*【级别*（起居室面积+厕所）+（地形*（宽度+土地面积）】总质量%*【（建筑质量%*建筑价值$）+（土地质量%*土地价值$）】内容框架§7.1房地产评估概述§7.2房地产价格及其影响因素§7.3收益法§7.4市场法§7.5成本法§7.6假设开发法§7.7基准地价修正法§7.8路线价法§7.9在建工程评估土地的认识?!土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。（土地不是平面，是立体的）广义（地心—地表—大气层）；狭义（地皮、地表，土壤层）具体一宗土地的范围可分为三层：①地球表面，简称地面；②地面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地面以下一定范围内的空间，简称地下空间。一宗土地的地面范围，是地球表面该宗土地的“边界”所围绕的面积。在进行房地产估价时，对一宗土地的认识主要包括：坐落、四至、面积、形状、地势、地质和水文状况、周围环境和景观、利用现状、利用规划、产权状况、基础设施完备程度（指道路、给水、排水、通电、通讯、通邮、通气、热力等）§7.1房地产评估概述一、房地产的整体概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物（不动产）。■土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。■建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物。■其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的植物或人工建筑等。广义：包括内陆水域和滩涂。指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌生物和水文、水文地质等因素构成的自然历史综合体，包括过去和现在人类活动对土地所产生影响的结果。两重性：不仅是资源，也是资产二、房地产的特性土地的供给自然供给：地球提供的可利用数经济供给：人类开发利用而形成的土地供给自然特性经济特性（一）土地的特性1、土地的自然特性①位置固定性②质量差异性③不可再生性④效用永续性2、土地的经济特性①供给稀缺性②产权可垄断性③利用的多方向性④经济地理位置的可变性（效益级差性）1、位置固定性（一般是以一个城市为一个市场，没有两幢完全相同的房屋）2、使用长期性3、保值增值性（1）人口的增加和经济的发展；（2）对房地产本身的投资改良；（3）外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善；（4）通货膨胀。（二）房地产的特性4、投资大量性（取得土地使用权、开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等）5、难以变现性6、政策限制性（城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等）、投资风险性（1）无法移动，不易改变用途；（2）建设周期较长，3~5年；（3）自然灾害（地震、台风）、战争、社会动荡等。三、我国土地使用权我国土地所有权与使用权相分离，土地的使用者不具有土地的所有权，只拥有土地使用权。土地所有权有3种情况：■城市土地：所有权属于国家；■农村和城市郊区的土地：所有权归农民集体所有。■宅基地、自留地、自留山、自留草原：归农民集体所有。国家出让土地使用权：70年：居住用地50年：工业用地50年：教育、科技、文化、卫生、体育用地40年：商业、旅游、娱乐用地50年：综合或其他用地国家出让土地使用权的方式：协议、招标、拍卖、挂牌土地使用者可将土地使用权转让：出售、交换、赠与申请续期：最迟于届满前1年、住宅建设用地自动续期中国民政部：墓地使用期限一般为50年或70年；护墓费以20年为一个缴费周期（预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则等）（一）合法原则1、合法产权：应以房地产权属证书和有关证件为依据。2、合法用途：应以城市规划、土地用途管制等为依据。（违章建筑）3、合法处分：应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。（二）最有效使用原则土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。市场经济条件下，房地产用途可以通过竞争决定，使房地产达到最有效的使用。四、房地产评估原则房地产估价规范最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。五、房地产评估的程序明确评估的基本事项签订评估合同实地勘察与收集资料测算被估房地产价值综合分析确定结果撰写评估报告3、确定评估基准日2、了解评估对象1、明确评估目的整理归档制定工作计划§7.2房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类（自学）（一）根据权益的不同1.所有权价格2.使用权价格3.其他权利价格（抵押价格、租赁价格）（二）按价格形成方式1.市场交易价格：交易双方收支价款的依据、缴纳契税和管理费的依据。2.评估价格：市场交易价格的模拟。基准地价：标定地价：交易底价：房屋重置价格：课税价格：基准地价：也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价：在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。交易底价：不一定由政府制定，而由交易有关方面制定。房屋重置价格：课税价格：指政府为课征有关房地产税而由评估人员评估的作为课税基础的价格。（三）按房地产实物形态分1.土地价格：（1）开发条件和开发程度生地价格：已征为国家所有并支付了征地补偿费，办理了土地征用手续但尚未被开发的土地。毛地价格：城区内附有待拆迁建筑物的土地。熟地价格:已达到三通一平或七通一平开发程度的土地。（2）价格形成机制一级市场地价：由政府制定的，具体包括基准地价和标定地价等。二级市场地价：由市场形成的，包括了正常市场条件下形成的各种地价（如公开市场交易地价）和非正常条件下形成的各种地价（如拍卖地价）。2.建筑物价格：纯建筑物部分的价格。3.房地产价格：房地合一价。（四）按房地产价格表示单位房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格（三种情况）：土地：指单位土地面积的土地价格；建筑物：指单位建筑面积的建筑物价格；房地产单位价格：指单位建筑面积的房地产价格。楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积容积率＝建筑总面积÷土地总面积楼面地价＝土地单价÷容积率（五）其他价格类型公告地价：是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。申报地价：是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格，《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”二、房地产价格的特征（自学）（一）土地价格不由生产成本决定：地租的资本化（二）房地产价格是权益价格：所有权、使用权、抵押权、租赁权等（三）房地产价格与用途相关：规划用途（四）房地产价格具有个别性（五）房地产价格具有可比性三、房地产价格的影响因素一般因素区域因素个别因素经济发展：经济增长速度、国民生产总值、国民收入、物价指数等，呈正相关关系。经济财政金融：利率水平与土地的价格成反比产业结构：三次产业之间的比例关系。人口：数量、密度、素质与地价正相关家庭规模：小型化住宅套数需求增大→涨价社会房地产投机：教育科研水平和治安：如中关村社会福利：如医疗、教育（学区）等。土地使用制度+住房制度+地价政策城市规划、土地利用规划、城市发展战略行政税收制度、投资倾斜、优惠政策隶属关系变更：如星星港湾。交通管制心理（一）一般因素房地产业的发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致。第三产业所占比重越大，房地产的价格就会呈上升态势。（正相关）和睦新村①价格上涨，预期还涨；②价格下跌，预期还跌；③价格下跌，预期上涨。心态、认同度、欣赏趣味、时尚风气、风水、阴阳等问题三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。水通（专指给水）；电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）；路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）；场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平。一般合同条件下三通一平工作，多为业主建设单位负责解决范围。问题五通一平：建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。七通一平：一般基本要求有是三通一平（通水、通电、通路、平整土地），在沿海发达地区，也有要求七通一平的（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）。（二）区域因素总体上：1、商服繁华因素：2、道路通达因素：3、公交便捷因素：4、城市设施状况因素：基础设施，生活设施，文体娱乐设施5、环境状况因素：自然环境和人文环境各种噪声，环境污染，视觉环境■影响住宅房地产价格的主要区域因素：–日照、风向等气候条件；–当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；–街道的宽度、构造；–离市中心的距离及交通状况；–商业网点的配置状况；–上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；–学校、公园、医院、健身等配置状况；–噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；–景观环境状况；■影响商业房地产价格的主要区域因素：–商业群落状况及地段的繁华程度；–顾客来源及购买力状况；–顾客的交通手段及交通状况；–营业类别及竞争状况；–经营者的创造力及资信状况；–土地利用的管制状况等。■影响工业房地产价格的主要区域因素：–道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；–动力供应和供排水状况；–劳动力市场的供应状况；–与关联产业的位置关系；–与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；–政府行政上的指导与管制，如排污限制。（三）个别因素区位:宗地位置优则价高面积、宽度、深度:临街较宽则价高、深度不深不浅则价高形状:矩形价高、街道交叉口三角形等不规则地价高地力、地质（正比）、地势（高则价高）、地形（平坦高）容积率:与地价同方向变动，但一般不呈线性关系用途:商业用地地价≥住宅≥工业土地使用年期面积+结构+材料等:影响成本设计、设施:是否与功能相适应施工质量:影响耐用年限、安全性、方便性、舒适性法律限制:城市规划、建筑法规环境协调:是否最佳使用土地建筑物房地产的价格影响因素一般因素区域因素个别因素经济因素社会因素行政因素心理因素商服繁华程度道路通达程度交通便捷程度城市设施状况环境状况因素土地建筑物经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素人口因素、社会福利水平、家庭结构、社会治安状况土地实用的制度及政策、城市规划及发展战略、税收、行政隶属、交通管制购买或出售的心态、讲究风水、价值观服