北京望京A1C项目方案研究汇报

市场部方案研究汇报望京A1C项目市场部研究思路及要点大势环境是什么？客户是什么？产品是什么？利润是什么？优势和劣势是什么？机会和风险是什么？产品设计理念？——未来本案面市时的市场价格和市场竞争——他们有什么特征？他们对产品的需求是什么？——怎样的产品能够发挥自身优势、满足客户需求并具有市场吸引力？——能够达到怎样的投资回报？——如何发挥优势打造有竞争力的差异化产品，如何规避自身缺陷，化劣势为优势？——市场机会点和面对的风险，市场、政策、金融等的变动可能？——寻求怎样的产品创新及市场差异化？市场部目录一、北京及望京市场房价走势分析二、望京及辐射区域未来市场竞争情况四、客户定位五、产品定位六、投资测算七、产品设计任务书三、市场定位市场部一、北京及望京市场房价走势分析——北京市供应量1688220219201357050010001500200025002003年2004年2005年2006年2007年住宅市场供应量逐年深度下降06年住宅市场上市面积1357.07万平米，总套数11.02万套上市面积比05年减少563.13万平米，上市套数减少3.81万套上市面积和套数呈现近年最低值，05、06年呈深度下降国家实行招拍挂土地政策以及“7090”等对住宅市场结构的调整，导致土地紧缩、供给减少，新建在建项目必须进行产品调整，推迟上市时间。市场部8071769164615557040200400600800100012001400160018002003年2004年2005年2006年2007年06年住宅市场成交面积1554.5万平米，总套数12.88万套成交面积比05年同期下降5.57%，成交套数减少1.01万套成交面积总量超出上市面积总量197.43万平米07年截止到8月底，成交面积704万平米，成交套数5.75万；按比例预测，07年全年1056万平米。住宅市场成交量小幅减缩一、北京及望京市场房价走势分析——北京市成交量供给量的大幅缩水，必然导致成交量的萎缩；不断出台的新政欲打压投资购房和炒房需求，泡沫论的恐慌以及投资难度的增加，抑制了部分投资客（包括异地和外籍），也是成交量下降的一个因素。市场部630864337081818101000200030004000500060007000800090002003年2004年2005年2006年2007年06年住宅市场成交价格为8181元/平米成交价格涨幅15.53%成交价格涨幅比05年上涨5.46%新政调控、土地供应紧缩，上市面积减少，需求量保持稳定，导致价格涨幅；价格上涨过快，投资购房心理预期上升，需求强劲，房价水涨船高，进一步促进房价上升，在07年进入恶性循环，价格呈现暴涨。住宅市场成交价格大幅增长一、北京及望京市场房价走势分析——北京市住宅平均价格市场部45006000550075007000800073009800100001600001000020000300002002年以前2002-2004年2005年2006年2007年望京住宅价格走势图均价最低值均价最高值02-04年的年均涨幅在12%左右，05年涨幅7%。06年全年到07年上半年，房价涨幅均超过30%。07年4月—8月，涨幅更高。一、北京及望京市场房价走势分析——望京地区住宅平均价格走势在望京住宅用地开发殆尽、供给量明显不足，望京区域都市副中心的规划定位，商务商业环境的不断完善，产业园区的发展及众多知名企业的进驻，交通环境的明显改善，韩国等外籍客户对望京的充分认可和支撑，都导致望京房价的飞速增长。望京房价飞速增长市场部二手房市场房价走势参考区域4月均价5月均价6月均价7月均价8月均价平均月涨幅CBD南11025118721178012460141306.5%CBD中17100180501965020550202004.3%CBD北10430110001131011480128905.5%东城15665165001726617814182553.9%酒仙桥10700111681120012258131755.4%通州————7433804083703.1%西城13938147881568816500172505.5%石景山8038866394139938104006.7%宣武10125112501237513500138758.2%望京87459242960610013109465.8%西坝河12286130711347913834150005.1%来广营16160168601653516502183003.3%崇文14000145081530315692160503.5%丰台10240111511168012090123004.7%亦庄790080008333850095004.8%中关村10436106301134611601119843.5%亚奥10875113131148411846128104.2%万柳世纪城14609155731650717225184466.0%全市商品房均价11237118691279913325141045.9%数据来源：知名二手房经纪公司A市场部一、北京及望京市场房价走势分析——望京地区住宅平均价格走势二手房市场房价走势参考2007年04月新2007年05月新2007年06月新2007年07月新2007年08月新平均样本调整均价样本调整均价样本调整均价样本调整均价样本调整均价月涨幅97829991.710056.410078.210342.12.6%数据来源：知名二手房经纪公司B望京二手房平均月涨幅在2.6%—5.8%之间，按照算术平均月涨幅4%估算，全年涨幅将达到48%。市场部一、北京及望京市场房价走势分析——房价走势预测2000年-2004年年平均涨幅8%-12%2005年-2006年年平均涨幅20%2006年-2007年年平均涨幅超过30%促进房价持续快速上升的因素：1、土地供给量持续低迷，房产需求旺盛，供需不平衡导致房价上升；2、奥运会经济因素及后奥运经济利好，带动整体房市走高；3、北京国际化大都市的发展趋势在后奥运经济带动下更加明朗；4、房产投资环境保持稳步发展；5、望京发展区域完善，整体区域环境大幅度提高；抑制房价上涨过快的因素：1、政府宏观调控，经济房、双限房的大体量供应解决部分供需缺口，抑制房价；2、后奥运会经济可能走向低迷，导致房价受到影响；近半年二手房数据预测年平均涨幅超过45%市场部一、北京及望京市场房价走势分析——房价走势预测综上，年增长率按照10%、20%、30%、45%分别预估，按照本项目08年10月开始销售，时间间隔为一年，增长率按照一年计算，目前望京的均价按照均价中值13000元/平米（毛坯）计算。年增长率按照10%，届时望京预期均价14300元/平米（毛坯）年增长率按照20%，届时望京预期均价15600元/平米（毛坯）年增长率按照30%，届时望京预期均价16900元/平米（毛坯）年增长率按照45%，届时望京预期均价18850元/平米（毛坯）市场部目录一、北京及望京市场房价走势分析二、望京及辐射区域未来市场竞争情况四、客户定位五、产品定位六、投资测算七、产品设计任务书三、市场定位市场部BDACBD望京区域临近机场，国门位置显赫，并与几大高速路及城市环路相连，通达性好，具有天然的可利用的临空经济及高速路经济资源优势，可与北京其它重点区域形成紧密联系。二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——望京定位市场部市政府对望京区域的定位——北京城市发展的副都市中心距北京核心区最近的城市边缘中心二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——望京定位市场部望京区域整体规划指标总用地范围规划居住人口总规划建筑面积备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地规划居住人口规划建筑面积备注8.6平方公里居住人口33万总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。望京区域自1994年大规模开发建设以来，目前已完成规划建设面积的三分之二，居住区入住人口约20万人，相当于一座中等城市的新城已基本形成。二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——望京定位市场部在明确望京整体的发展趋势及发展可能前提下望京定位——北京市整体发展的副都市中心——区别于中心城的CBD、金融街、中关村等单一经济职能片区——区别于东坝、定福庄、朝青路、天通苑、回龙观、万柳等单一居住职能片区——区别于顺义、通州、亦庄、黄村等分担内城部分产业职能、政府职能、经济职能的规划新城望京——占据重要交通资源优势，拥有舒适居住环境、具备完善商业配套，以中关村电子城西区为基础吸引国际国内高新技术产业研发部门从而发展成熟商务环境的综合型副城。二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——望京定位市场部二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——市场供给酒仙桥地区及望京辐射范围的东北四环沿线、太阳宫地区都还没调研，此项工作后期进行。望京区域后期住宅体量和公建体量汇总如下：项目名称未售住宅未售公建中广·宜景湾约21万——华彩国际公寓约8万12万富临中心（六期）——约7万宝星约4万约4万北京香颂（城市公寓）约3.2万——香颂西岸约0.86万——嘉美国际风尚——约14.3万知语城6万——悠乐汇——约2万方恒国际——约4.6万+13万融科橄榄城——约8万国风三期约21万——国际竹藤网络中心——7.4万北纬40度约36万约12万东湖湾约25万约15万合计125万100万市场部二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——市场供给预计本项目销售前，住宅部分可能销售的体量（包括中广宜景湾一期11万，华彩全部剩余公寓8万，宝星住宅4万，香颂的城市公寓及香颂西岸4.06万，知语城6万）为33.6万，剩余约90万平米的住宅可能与本项目同期销售。预计本项目销售前，公建部分可能销售的体量为14万（包括富临中心7万，悠乐汇2万，嘉美部分面积预计5万），剩余约86万平米的公建可能与本项目同期销售。市场部二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——土地供给市场部F1规划商业金融，即将招牌挂，规划为酒店项目，占地24478.478平方米，建面110160平方米，用地性质商业39号规划为住宅、综合用地、文化娱乐、幼儿园、行政办公C2规划是商业金融、中学1、2规划为商业金融、绿地K4的11、12规划为商业金融K5的3-3目前为广龙建材市场，首开用地，规划为住宅，预计体量16万平米K6的23号地，据了解为中广宜景湾二期，约10万A5的2号地正在施工，规划为综合用地42号地规划为行政办公北纬40的后期住宅北纬40的后期住宅住宅用地，已确定开发商，在了解住宅用地，已确定开发商，在了解8、9规划为商业金融A6规划为商业金融，情况正在了解D4、D5、D6为北纬40的综合用地，体量12万，规划酒店和酒店式公寓，具体未定，上市时间与本项目差不多B30地块正在挂牌，占地31139平米，建面108989平米，用地性质文化娱乐B29规划为商业金融，占地10.56公顷，建面38.85万平米B15的1、3号地规划为文化娱乐，占地6.32公顷，建面18.96万平米B20的1号地规划为商业金融，占地2.03公顷，建面8.12万平米市场部二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——土地供给地块面积估测住宅地块估计15万估计7万估计16万估计15万合计53万市场部二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——土地供给地块面积估测公建地块估计15万确定11万估计35万合计158万B30\29\20\15确定共77万预计5万预计15万市场部二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——竞争总量汇总——本项目销售时（2008年底）可能面对的竞争住宅竞争面积=已知项目90万+地块预测53万=143万公建竞争面积=已知项目86万+地块预测158万=244万汇总面积=143+244=387万市场部二、望京及辐射区域未来市场竞争情况——未来供需说明汇总面积=143+244=387万假设244万的公建中60%