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2009年1月12日至15日，营销体系共10人对杭州和北京的具有部分典型项目进行了针对性的考察，考察项目分别有杭州的西湖新天地、富春山居度假村以及北京的艳澜山别墅、唐宁ONE电梯公寓、798艺术区、SOLANA蓝色港湾国际商区等。京杭考察报告营销体系京杭考察报告一、园林式商业典范——西湖新天地项目概况：西湖新天地位于杭州市西湖景区，采用用现代手法演绎杭州传统园林和历史建筑文化的设计理念，以传统江南建筑为蓝本，将杭州园林及庭院建筑的特色保留，包括修葺原有的湖畔公园以及把部分历史建筑改造为特色餐饮和零售设施，同时亦采用国际先进的可持续发展环保理念，将项目打造成以娱乐休闲功能为主，提供餐饮、娱乐、休闲及零售设施的综合性休闲区。项目总建筑面积7.4万余平方米，其中一期工程占地面积3万平方米。营销体系京杭考察报告商业业态：云水餐厅酒吧涌金楼餐厅世家•兰迪咖啡哈根达斯星巴克咖啡牙买加咖啡杭州茶酒年代VaBene意大利餐厅9A湖蝶餐厅9B福林堂中药店9C专卖店10翡翠花园酒家11悦达咖世家绿化广场营销体系京杭考察报告项目特色：●采用玻璃等现代元素与杭州的园林、建筑结合，既延续了杭州的建筑特色，又创造出了四季旨宜的环境。●园林与商业的完美和谐。景色是主角，商业是点缀。商业布局在繁茂的绿树丛中，随便坐在哪一个角落，均能享受眼前的景致和远处的湖景。●对部分历史民居建筑采取保留改造，成为感受时尚、品味自然的休闲旅游景区。●采用可持续发展理念，力求节省能源和保护自然环境，并获美国GreenBuilding颁发LEED-CS白金级认证，成为世界范围内首度获此殊荣的发展项目。营销体系京杭考察报告●以景为重心进行商业布局。在整个规划中，景观始终是放在第一位，使每一幢商业均保证了良好的景观视野。●商业与景观打造采用了“景中赏景”的设计理念，完美演绎了建筑与自然的和谐相融。●“引景入室”是项目商业规划的重点，也是值得我司项目借鉴的规划手法，通过大而透明的玻璃窗，将屋外园林美景延伸到屋内。大玻璃将屋内的人和屋外的景融合在一起又相互隔开，且不受季节替换的影响。●统一管理和品牌实力商家引进，是项目成功持续经营的有效保障。项目借鉴：营销体系京杭考察报告项目图片：幽幽林荫道林荫中的咖啡座商业与景观的和谐共处休闲观景两不误营销体系京杭考察报告二、西湖畔的商业明星——湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街的开发是在杭州市政府联合开发商及规划设计师三方合作下进行开发建设，充分借鉴国外此类型设计的成功案例，策划着眼于挖掘湖滨自然景观、传统商业环境等方面的优势，结合杭州生活品质之城的内涵，并综合考虑了城市发展的各方面要素，注重空间效果和高品质滨水环境的营造。湖滨国际名品街位于风景秀丽的西子湖畔，是一组由东坡路、湖滨路和平海路围绕的商业建筑街区，34家国际著名品牌专卖店围聚而成，总商业面积约18000平方米，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等，由世界著名品牌商直接经营或指导经营。专卖店单店面积从200多到1000多平方米不等。营销体系京杭考察报告项目建筑：名品街的建筑群多为2-3层相对独立的连排建筑，一般底层进深都在10米左右，每个开间大约3.5-4米，而一个品牌门店通常占用2-5个开间，同时每个门店均使用自下而上相对独立的建筑空间。名品街的建筑外形基本分为以下三类：第一类：建筑类型：仿江南传统建筑，外部以青砖白墙，部分装饰融合了西方古典元素。品牌选择：乔治·阿玛尼、圣路易等国际大牌品牌服饰、箱包、珠宝等。第二类：建筑类型：以鹅黄色系墙砖外覆，大坡屋顶上满是青色瓦片，整体感觉相对活泼、时尚。品牌选择：如爱玛仕、欧米茄等强调时尚、休闲，引领生活潮流的品牌，第三类：建筑类型：以玻璃幕墙和钢结构为主，建筑物内部结构通透，整体感觉较为简约、浪漫。品牌选择：位于名品街内部，多为珠宝、手表等以及餐饮类商家，大面积的玻璃幕墙也有利于建筑内部与外部环境的互动。营销体系京杭考察报告入住品牌：时尚品牌类餐饮娱乐类美容保健类营销体系京杭考察报告图片鉴赏：营销体系京杭考察报告三、尊崇高尔夫——杭州富春山居度假村项目概况：富春山居度假村位于杭州富阳市富春江畔，其包括别墅、度假酒店、SPA、高尔夫球场、富春阁和上海T8餐厅，并以中国历史文化为元素，用西方现代设计观念呈现出中国建筑艺术的精美风格。度假村能够提供完整的配套高级会议设施和餐饮设施。同时，富春山居高尔夫球场由DanielJ.Obermeyer设计，是中国唯一丘陵地形茶园为主题的国际标准高尔夫球场，规划为18洞，标准72杆，球场位于茶园景色的环山之中，另附设二层练习场，有USGA高尔夫计分系统及影像教学并配有专业的高尔夫培训专案及职业教练。营销体系京杭考察报告酒店主体共三层，建筑面积17000平方米，含接待、客房、餐饮、会议、游泳池、SPA、瑜伽等诸多功能。酒店建筑采用中式传统院落式建筑风格，运用了穿堂、天井、院落等传统建筑元素。在色调上采用江南民居的粉墙黛瓦墙特色；屋顶形式为简化的中国传统官式建筑屋顶；气势宏伟的入口大厅，有两排直径60公分的深色木柱撑起举架甚高的屋架；中式餐厅、游泳池、桑拿房均采用木构层迭而成的装饰梁架。项目酒店：休闲阁恒温游泳池酒店SPA酒店茶吧酒店外观酒店大门酒店大堂通道酒店大堂营销体系京杭考察报告酒店客房：酒店客房分为三个楼层，其中酒店主体22间园景豪华房、7间湖景豪华房、20间园景套房、17间湖景套房、1间湖滨套房（带露台）、2间湖滨高级套房（带露台）及1间湖滨豪华套房（带露台）。别墅客房：社区内共有别墅客房20幢，主要分布在主楼南北方向和半山上。均配有茶水吧、私人阳台、室外按摩池。富春别墅5栋，位于葱郁半山中，均设有24小时管家式服务，4间主卧室，私人室内游泳池，厨房，餐厅，客厅等，每栋平均面积可达1500平方米。别墅酒店营销体系京杭考察报告客房收费标准：营销体系京杭考察报告营销体系京杭考察报告高尔夫球场：高尔夫球场由DanielJ.Obermeyer设计，是中国唯一丘陵地形茶园为主题的国际标准高尔夫球场，规划为18洞，标准72杆，球场位于茶园景色的环山之中，在茶树清香气氛中，每一洞都充满挑战与期待，高尔夫球场另附设二层式练习场，有USGA高尔夫计分系统及影像教学并配有专业的高尔夫培训专案及职业教练，使客人能够完全感受到高尔夫球的魅力所在。营销体系京杭考察报告高尔夫收费：会员平日RMB300假日RMB350会员同行嘉宾平日RMB850假日RMB1250会员代订嘉宾平日RMB1150假日RMB1450酒店/别墅客人平日RMB1150假日RMB1450访客(仅接受平日预订)平日RMB2250假日不接受预订职业高尔夫教练、电脑录影教学网球场RMB100元/小时，灯光150元/小时球具租用、教练、陪打费另计营销体系京杭考察报告项目借鉴：●别墅只租不售，作为酒店经营，为高尔夫会员提供了优质、豪华的食宿服务，满足高端消费群体举家休闲和商务会议的需求。●将江南传统建筑特色完善的融入到酒店及会所的建筑打造，使项目在享受高端消费的同时，兼具了较好的观光旅游功能，吸引了外国人的光临。●豪华别墅客户大部分建筑在半山之上，具有良好的景观视野。●营销上大量采用商业活动，如与一汽合作举行奥迪杯高尔夫联谊赛、与钱塘航空公司合作举行中华航空高尔夫邀请赛等，大大提高了项目的知名度和实力会员的加盟。营销体系京杭考察报告酒店细节：营销体系京杭考察报告四、山水运动排屋——金都富春山居泽闲居项目概况：金都.富春山居距杭州市区20公里，南临杭富一级公路，北依午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖区，是金都房产集团开发建设的首个大型山水生态别墅区。项目占地面积1000余亩，拥有独立、双联及联排别墅总计500多套。用地范围内以丘陵缓坡地为主，地势南低北高，植被良好，水系丰富。项目自2001年动工建设，始终坚持“把家轻轻放在大自然中”的开发理念，在规划设计中，采中国传统民居之灵秀，携现代西方住宅之简约，独创山地轻别墅轻灵、明快的外立面--薄屋顶、轻墙体、清色泽、大玻璃，与自然环境浑然天成，将轻轻地家园轻轻地放到大自然中。营销体系京杭考察报告开发节奏：项目共分九期开发，自2001年开工以来，目前已开发完七期，分别为微雨居、翠峰居、翰风居、秀隐居、悠远居、栖霞居、泽闲居等七大组团。目前正销售的是第七期泽闲居组团。配套建设：项目社区内配有中心会馆、私人会所两处，可提供餐饮、住宿、自助烧烤、垂钓、游泳、健身等娱乐活动。同时，位于园区西南角的网球中心已于08年10月正式启动，网球中心总建筑面积超过10000平方米，除拥有一流的室内网球场2片，室外网球场9片外，同时还配有室内恒温游泳池（配有干湿蒸室）、健身休闲房、SPA馆、茶餐厅、多功能会议厅等配套设施，是集动动、休闲、娱乐为一体的综合体育场馆。营销体系京杭考察报告建筑设计：泽闲居建筑为联体排屋（联排别墅），楼高3层半，建筑面积在300-337平方米之间，其中赠送车库层60-90平方米，平均售价在450万／套左右。户型设计以提高生活的舒适性为中心，大面宽、浅进深、宽间距。整体面宽一般在8米左右，最大可达9.3米。卧室尺度大，更为宽敞舒适，双主卧或三主卧设计，至少两个房间带独立卫生间。与室内紧密联接、向花园自然延伸的超大面积露台体现的则是户型舒展的一面。观景的特色表现为外设花园内设庭院。而层层推进的大露台更是把富春山居周边天然的生态美景尽收眼底。户型采用开放式空间，便于业主在露台上休闲、娱乐、观景，进一步提升了居住的舒适性。营销体系京杭考察报告项目借鉴：涂漆铁栏杆●作为别墅产品，公共材料使用采用普通铁栏杆，大大降低了产品品质。我司项目应注意在产品建筑和材料使用上保持高度的谐调。●大玻璃门窗的运用，使别墅显得更加大气，增强了室内空间感和采光性。●宽大的幢间距，大大提高了别墅的私密性，提高了别墅的私家花园面积。营销体系京杭考察报告图片鉴赏：营销体系京杭考察报告项目地处顺义区后沙峪温榆河畔的中央别墅区内。历经10年发展，北京中央别墅区已经成为一个极具国际人文与高尚品位的生活住区，与国际化生活一体的教育、医疗、生活休闲配套成熟齐备，是北京公认的国际富人区。龙湖•滟澜山总用地364亩，约16万平米，其中公园用地面积约5.2万平米，规划总建筑面积约20万平米，总户数约430户。项目以地中海别墅风格，含括托斯卡纳式、西班牙式、意大利式，凭藉温榆河、80亩体育公园、小区中庭景观、组团公共景观、私家花园景观等五重景观，以其质朴的浪漫、厚重的热情，在北京中央别墅区，呈奉一种谐和自然、气质典雅、格调浪漫的北京国际生活。五、回归家庭——龙湖艳澜山别墅项目概况：营销体系京杭考察报告项目园林：1、高大珍贵树木运用。大门口种植高度超过14米的雪松王，会所门口种植两棵珍贵西府海棠。进入大门是四列排开28棵50年以上树龄的银杏，银杏树型挺拔高耸、叶片优美，倍受北方人们的钟爱。2、“原生态”园林打造手法，300米长、10－40米宽的中央溪谷南北贯穿项目。溪流、鲜花、水草、枫树、白桦、银杏等构成浓郁的小区景色。3、植物选择上，以同纬度选择为原则选择树种，保证成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，又以五重景观打造手法，考虑形态、色彩、香味等多个要素，将175种不同植物精心种植在园区内。4、景观布局上，充分考虑了景观的高差和角度差异，在不同的观赏位，360度观察，综合找出树型最美的角度种植，保证了景观的可观赏性。营销体系京杭考察报告项目建筑：1、滟澜山的建筑形式为双拼、联排，主要有四联和六联两种形式，并通过背靠背的方式并联成庭院组落（后长桥郡根据此进行改良，形成面对面的联排）。这种布局提高了容积率，但一定程度上使建筑密度偏大。2、滟澜山的建筑风格以西班牙式、意大利式、托斯卡那式为主。规划上根据地势，形成了坡地式的园区，全面呈现了韵味十足的地中海式风情。3、在建筑与建筑与之间，通过景观工程师巧妙运用园林营造，很好地解决了私密性的问题。站在任何一个房间的窗前、阳台上望出去，处处都是满眼的绿意和对面邻居家优美的建筑。4、采