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2017年3月24日平阳万达广场稳场方案汇报目录一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题一.经营现状2016年3月-2017年2月客流(万人)平时2.7周末4.9销售（除百货、大歌星）（万元）平时87.9周末166结论：1、除17年1月份春节假期以外，客流及销售趋势较稳定。2、假日经济明显，周末的客流和销售约为平日的两倍。日均销售额（万元）一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题1.外部环境2.内部环境3.客群特征4.商家经营5.判断总结一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题1.外部环境2.内部环境3.客群特征4.商家经营5.判断总结2.1外部环境1、广场周边基础设施落后，南侧为在建楼盘，西侧为工厂，北侧及东侧均为民房及农田，人口稀少消费弱。2、广场位置处于城镇新开发区，距离镇中心约有3公里，周边楼盘入住率30%左右。南侧为在建小区北侧为民房西侧为工厂东侧为民房2.1外部环境——交通动线1、广场东、南、北三个方向均为断头路，目前只有西侧车站大道一条主干道通往广场。2、广场西侧车站大道目前在建鳌江四桥，未来可通往龙港新区，预计2018年底通车。南西东北2.1外部环境——客运交通外部问题：1、至广场共有公交线路6条，鳌江镇4线路、龙港镇、平阳镇各1条线路。2、龙港镇、昆阳镇镇中心方向至广场公交线路均只有一条，且公交沿线人口密集区域未设站。001路站牌201路站牌205路站牌206路站牌万达广场—龙港鳌江—墨城2.1外部环境——人口入住表2：3公里内住宅小区开发和入住小区名称户数人口（户数*2.3系数）入住时间入住率万达中央华城183041402015/815%银泰花苑3708512013/830%万和嘉苑4009202014/1220%铂金湾120027602015/815%巴黎城3207362012/1090%左岸名苑2605982013/1050%表1：5公里与10公里常住人口5公里常住人口10公里常住人口18万35万一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题1.外部环境2.内部环境3.客群特征4.商家经营5.判断总结中庭连廊侧旗洗手间多经•舒适度—空气、温度、洗手间、导视、动线、照明均正常，是鳌江乃至殴南硬件条件较好的购物中心。2.2内部环境2.2内部环境•商业氛围—店铺内灯光适宜；但货品、促销、服务等品质需进一步提升。陈列服务人员促销促销一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题1.外部环境2.内部环境3.客群特征4.商家经营5.判断总结平日：客流52%来自鳌江（5公里范围内）,23.5%来自龙港镇，24.2%来自其他区域；其中31.3%为年龄在25岁以下客层、31%为年龄在25-30岁客层、22.6%为年龄在31-35岁客层,15.1%为年龄在35岁以上客层。节假日周末：客流87%来自10公里范围内的龙港、鳌江、昆阳三地；其中72%为年轻时尚客层、53.6%为家庭客层。顾客来源驾车顾客到店占比38%，出租车顾客到店占比6.3%，电动车顾客到店17.6%，公交车顾客占比24.2%，步行到店占比12.9%.到达方式双休日、节假日购物的占比54.8%；平日购物占比13%；不确定，有购物需求是才逛的占比32.1%；消费习惯3000元以下占35%；3000-5000占45%；5000-8000占9%；8000-10000占8%；10000-20000占1%：20000以上占2%；客群收入结构单次消费500元以上的占比26.4%，500元-300元占比31%，300-100元占比38.6%。消费层次2.3客群特征1、精准目标客层，年龄结构：25-352、中等偏低消费水平3、节假日购物特征明显4、喜欢一站式的购物体验，同时对购物中心的便捷性、促销活动有所要求。结论一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题1.外部环境2.内部环境3.客群特征4.商家经营5.判断总结2.4商家经营---主力店1、木马王国：消费群体受限于儿童，除了周末以外，平日客流及销售太低；2、歌城：个体经营，此前并无娱乐业经验，缺乏成熟团队保障，未形成有效经营；序号主力店面积月均销售（万元）月坪效（元）月租售比日均销售(万元)日均客流(万人次)名称（平方米）平日周末平日周末1永辉9690759.837842.61%21.8431.80.771.122孩子王4218.26166.1139411.17%4.198.230.170.393万达影城6722.04242.2336010.05%5.5413.240.270.64木马王国2509.8237.1714831.96%0.632.510.090.265大玩家233449.2721117.69%1.072.810.210.466歌城2568.3923.59232.51%0.611.120.140.247MIX健身会所2488.1946.071855.92%1.222.150.050.048锐力体育1615.3382.345109.28%2.372.620.040.079苏宁3098.47190.026134.45%4.3910.280.150.25合计35244.51596.544536.88%52.29103.743.025.571、一层1号门客流稀少，少淑品牌本地认知度不高，款式较陈旧，销售持续低迷。2、二层以休闲男装为主，搭配童装及部分体验业态，精品业态重叠较为严重。3、三层餐饮缺乏海鲜类及地方知名餐饮品牌缺失，口味较单一，人员服务意识偏低。业态品牌数量经营良好经营不佳（餐饮＞25%）空铺及提出撤场品牌数量品牌数量占比品牌数量占比一层462554%2146%1二层432763%1637%三层322269%1031%1广场合计1217461%4739%22.4步行街分析--楼层分析业态商户数面积（平方米）月均销售坪效（元）租售比经营良好经营不佳品牌数量占比品牌数量占比服装467444.94969.726.8%3065%1635%餐饮369481.13801.822.6%2467%1233%精品344271.5696.833%1750%1750%体验52473.61374.330.3%360%240%合计12123671.2//7461%4739%1、广场少淑装、餐饮、精品等业态坪效较低，租售比较高，存在很大的经营预警。2、从整体销售看，广场春节及暑假期间客流及销售情况较为强势，平日客流与销售下滑明显。3、餐饮，服装贡献率最多，精品、体验贡献率较低，可增加这2业态丰富度。2.4步行街分析--业态分析经营不佳商户-1F经营不佳商户-2F经营不佳商户-3F四、步行街经营分析业态经营较好的品类经营不好的品类品牌重复度高的品类目前缺失或品牌数量不够的品类服装休闲男装少淑装少淑装中、大淑女装餐饮川菜火锅融合菜其他地域菜系品牌偏少，缺少海鲜类餐饮品牌及引领性餐饮品牌精品时尚潮品家居精品家居精品鞋类及黄金珠宝类体验业态家具儿童游玩儿童游玩美容美发、生活家居馆等2.4步行街分析—品类分析结论：1、服饰类品牌需引进当地流行品牌及中、大淑品牌，比如引进哥弟、AMASS、HPLY等品牌。2、百货退租，步行街缺乏黄金，鞋类，化妆品等品类，后期需要通过步行街调整增加黄金，鞋类，化妆品等品类。3、餐饮类地域菜系品牌较少，缺少海鲜类餐饮品牌及引领性餐饮品牌。一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方四.扶持政策五.遗留问题1.外部环境2.内部环境3.客群特征4.商家经营5.判断总结2.5判断总结城市概况：1、平阳县陆地面积1051平方千米，海域面积3.7万平方千米；辖9个建制镇、1个民族乡。平阳县地处温州市南翼区域经济的中心，与瑞安市、文成县、泰顺县、苍南县接壤，距温州市区50千米，是温州南部的交通枢纽，常住人口数量为87.4万人。所处城市商圈：1、所属商圈为城镇新起商圈，处于培养期。2、商圈内竞争对手较多，周边竞争项目有2个，分别是距离1.5公里的鳌江银泰城及距离5公里的龙港财富购物中心。本项目位置：1、项目位于鳌江新商圈，周边小区入住率较低，交通道路改造及配套服务设施较缺乏。2、坐落在鳌江车站大道尽头，缺乏导视指引，人行、车行到达均不够便捷。项目辐射客群：1、5公里以内居民数量达18万人，人口主要集中新河路周边及龙港主城区。2.5判断总结——客源来源地鳌江镇龙港镇昆阳镇水头镇距离12公里距离5公里距离30公里距离12公里本商圈周边商业项目分别为龙港财富广场及平阳银泰城，本项目广场西侧为车站大道，南、北、东三个方向均为断头路，目前通往广场只有车站大道一条主路，因地理位置处于车站大道端头，周边为农村社区居民，消费能力偏弱，缺乏稳定消费客层。2.5判断总结——城市主要商圈龙港商圈鳌江商圈龙港财富广场开业时间：2014年12月20日面积：5.35万㎡平阳银泰城开业时间：2015年12月18日面积：6万㎡距离1.5公里距离3公里距离2.5公里2.5判断总结业态品类：1、业态缺失：无国际快时尚品牌。2、步行街品类缺失：缺少黄金，化妆品，鞋类，中、大淑女装、家居、美容美发等品类。3、餐饮类地域菜系品牌较少，缺少引领性品牌及海鲜类品牌。经营管理：1、本项目处于乡镇地带，商业氛围不足，各业态以代理和加盟居多，前期以街边店经营为主，商户缺乏购物中心的管理经营；且招商储备资源、多经资源不足，无法满足经营调整和多经招商需求。2、万达为平阳县第一座综合体，顾客消费习惯需要引领，且区域内无大学，缺少大学生客群；3、广场品牌年龄层过窄，缺少大男装、中淑及大淑女等品类；4、男装品牌数量占比高（男装22个品牌，女装24个品牌）；5、营销推广活动深度不够，异业合作资源挖掘不足；且主力店联动活动不充分；6、商户服务意识薄弱，缺乏产品知识等相关业务培训；且市场推广及经营管理配合较差。管理问题：工程、物管、营运团队新人多，专业度不足，缺少专业培训，服务意识差。核心问题1、招商：百货退租至今仍为空铺，造成客流下降，导致商户信心不足，三楼餐饮出现掉铺。1号门处于冷区且品牌聚客能力差，导致1号门客流占比10%。城市级别低，品牌资源缺乏，招商难度大。2、租金水平：广场步行街整体租金水平高于周边成熟商圈及同类竞争项目。3、营销企划：营销推广活动精准度不够，商户企划及营销配合度低，异业合作资源挖掘不足。4、团队：多数人缺乏购物中心经营经验，执行力不够，服务意识偏弱，商户满意度偏低。2.5判断总结竞争商业业态租金对比竞争商业楼层租金对比物业费：平阳万达：55元平阳银泰城：50元龙港财富广场：单位：元一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题1.改善环境2.招商调整3.营销策略4.营销规划一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留问题1.改善环境2.招商调整3.营销策略4.营销规划3.1改善环境序号问题点具体措施负责人区域督办人完成时间1交通问题专项汇报经五路、纬三路、纬四路断头路问题加强与政府部门的沟通，加快城市道路建设，加大来往车辆的导入；侯芬芳向守珍2015/12/31公交线路站点增设通过项目公司、镇政府与公交公司协商增加万达广场通往龙港、昆阳主城区的公交增设站点；侯芬芳2015/12/312015/11/30纬四路机动车乱停乱放清除纬四路违停乱停车辆，保证门前道路畅通，整洁；汤永吉2015/12/31广场导视存在缺陷请专业团队重新设计制作导视系统，突出主力店引导；侯芬芳2广场内外部商业氛围不足、广场卫生情况较差1、增加商户品牌DP点展示；2、增加百货联通口特卖活动；3、联合异业进行场内外舞台活动；4、加强保洁管理，提高卫生间及场内卫生；赵章克汤永吉刘惠2015/11/303建立培训机制1、每半个月一次部门内部专业培训；2、每月一次各楼层新近导购入职培训；赵章克刘惠2015/11/30一.经营现状二.经营诊断三.经营调整方案四.扶持政策五.遗留