0618土桥地块可行性研究

金牛区土桥地块可行性研究2013-06-19一、地块土地属性理解二、片区房地产市场分析三、项目初步定位及产品规划四、项目经济收益测算及竞拍建议报告内容占地面积：39727.86㎡，约合59.6亩计入容积率总建筑面积：119183㎡产品配比：建面90㎡以下占比70%以上，商业面积比例不大于计入容积率建面的20%。容积率：3.0建筑密度:≤30%绿地率：≥30%出让方式：拍卖地块经济技术指标地块位置地块处于城市上风上水的金牛区土桥村，目前该片区处于“城中村”，周边发展较为滞后，房地产开发地块较少；地块北面有个“墓地”，经过实地考察，此墓地对整个项目价值折损严重。墓地提示：以下陈述未考虑“墓地”对项目的影响。金科北路站地块东面隔一条街即有两处地铁站点，实现与主城区无缝对接，其他公交线路、道路也很便利，通达性佳。地块周边有很多聚集的工业型办公楼，高新科技产业园驻扎，办公氛围存在。办公兼住宅物业较为合适。羊西线老成灌路迎宾大道金泉路金周路工业园：金牛高新科技产业园一期，规划面积2.1平方公里地块位置地块周边商业氛围还不够成熟，只有简单的超市和小茶楼；加上地铁口以及车管所六分局流动人口大，地块未来商业可呈现集中的餐饮、休闲娱乐业态是比较合理的规划。地块车管所六分局金科北路站地点金牛中学金泉小学本案地理位置优越，不处于主干道，环境较好，宜居；紧邻地铁2号线金科北路站，交通便利。地块方正，周边无高建筑遮挡。位于金牛主城区，受限购、限贷的影响；地块周边建筑较为陈旧，无大型的商业生活配套，目前只能依托中海国际社区、成都后花园以及一品天下等商业。区域市场处于空白期，供销处于低位；地铁2号线开通，提升整个区域价值和项目价值。未来有新增供应对本项目产生分流；地块北面有回族墓地，对后期营销带来不利因素。地块SWOT分析优势（Strength）劣势(Weakness)机会(Opportunity)威胁(Threat)一、地块土地属性理解二、板块房地产市场分析三、项目初步定位及产品规划四、项目经济收益测算及竞拍建议报告内容四大板块土地供应/成交——近两年土地供应共计497亩，总体量约100万方。离地块所处的国宾板块未来新增供应约12万方，处于稀缺、空白期。区域/板块土地位置土地用途出让方式出让时间净用地面积(亩)计算容积率建筑总面积(㎡)起拍价呈现项目国宾金牛区土桥村8、9组住宅兼容商业拍卖2013/7/359.593.0119180620金牛区金泉街道辖区高家村4、5组住宅兼容商业拍卖2012/11/1371.352.55121295549.95保利梧桐语犀浦郫县犀浦镇梓潼村4社、万福村2社住宅兼容商业拍卖2012/7/1135.853.686040350宇众悦府郫县犀浦镇梓潼村3社住宅兼容商业拍卖2012/7/1122.293.653496350合能四季城3期郫县犀浦镇国宁村7社、龙吟村2社住宅兼容商业拍卖2012/7/2626.743.664176380高新西区高新区西部园区商业兼容住宅挂牌2013/1/672.853145695185高新区西部园区住宅兼容商业拍卖2012/7/2565.123130247185时代睿城高新区西部园区商业兼容住宅挂牌2011/8/2572.853145695186高新区西部园区西南片区住宅兼容商业协议2011/7/3114.984.5344940150保障房高新区西部园区西南片区住宅兼容商业协议2011/6/2663.944.5191820150保障房高新区西部园区西北片区住宅兼容商业协议2011/6/2634.544.5103620150保障房城西金牛区营门口街道红色村4组、跃进村1组商业挂牌2012/12/2516.32554395304金牛区九里堤街道长久社区1、2组商业挂牌2012/11/2814.87549577600金牛区金牛1组和土桥场镇东街范围以内地块商业兼容住宅拍卖2012/4/1039.982.9478360588国宾时光汇合计497.81——1048156备注：未统计保障房土地四大板块市场2012-2013年5月供销总量——地块所在的国宾版块供应极少，主要以去化库存房源为主，处于市场稀缺的状态。数据来源：成都房管局备案数据；四大板块2012-2013年5月供销总量分析565321136112313144193436581508582007900123006300国宾高新西区城西犀浦供应套数销售套数成交均价注：城西板块——羊西线、九里堤、沙西线高新西区板块2012-2013年5月供销分析犀浦板块2012-2013年5月供销分析国宾板块2012-2013年5月供销分析数据来源：成都房管局备案数据；00000000000001025417010934216166558847205678910111212345供应套数销售套数30802960307807411075188100158910100162812624230204039112315633501152413239225678910111212345供应套数销售套数城西板块2012-2013年5月供销分析0000010101440320000101753501727361165766983110875678910111212345供应套数销售套数各板块市场供销——犀浦板块供销处于高位，主要以地缘性刚需客户为主；其他三个板块供应量较少，国宾板块月均去化近100余套，城西板块月均去化较高。高新西区供销均较低。003112057000016400002132411020656165117359243121161171505678910111212345供应套数销售套数1209312560325101877546844610850456964989829443323347897316730105960118941017214779110988533658769628058119825678910111212345销售面积成交均价高新西区板块2012-2013年5月量价分析犀浦板块2012-2013年5月量价分析国宾板块2012-2013年5月量价分析数据来源：成都房管局备案数据；城西板块2012-2013年5月量价分析14880511664741756018489934561085207079555604410812650211378172044505553545148056336929775855955945586260135694577202000400060008000100000500001000001500002000002500005678910111212345销售面积成交均价111008071405001981279046976183819230728297711311683768286875408718843688038796895787458928880402000400060008000100000500010000150002000025000567891011121234销售面积成交均价25350273321427508495819512164064436128300157152302222703701387128751881009399848491039308884486228861895696110200040006000800010000120000200004000060000800001000005678910111212345销售面积成交均价各板块量价关系——国宾板块和城西板块价格呈现比较稳定的态势，而量主要是去化库存房源为主，量价关系不明显；犀浦板块量价明显，呈现量高价低的态势；高新西区聚集大量产业人口，产品形态较为丰富，项目居住品质感高，单价处于高位。国宾板块成交结构分析——2012年至2013年5月，该版块的首置产品为市场主流，总价段在70-80万，面积段在70-90㎡的最多，典型项目华置西锦城，整个板块存量较少。数据来源：成都房管局备案数据；50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-20030万以下0040340030-40万0000000040-50万0100000050-60万04323000060-70万041018000070-80万00400163200080-100万001590159000100-120万00111598000120-150万000008528150-180万0000033424180-200万0000001036面积段总价段高新西区板块成交结构分析——2012年至2013年5月，该板块以首置产品为主，面积段在70-90㎡，总价段在60-70万为市场主流产品，主要由保利香槟国际贡献。数据来源：成都房管局备案数据；50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-20030万以下0010000030-40万19100000040-50万128330000050-60万06119016400060-70万00354604001070-80万009491700080-100万001141600100-120万00000000120-150万000020300150-180万00001501面积段总价段城西板块成交结构分析——2012年至2013年5月，该板块还是以首置产品为主，面积段70-90㎡，总价段60-80万为市场主流；首改产品也占有一定比例，主要是以华侨城为代表，产品形态丰富，改善类需求较大。数据来源：成都房管局备案数据；50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-20030万以下4000000030-40万6200000040-50万621373000050-60万121822493040060-70万28144535730070-80万033482241180080-100万01021845147530100-120万0051033053150120-150万0008130671617150-180万000031025190180-200万00000251915200-250万00000494731面积段总价段犀浦板块成交结构分析——2012年至2013年5月，犀浦版块的首置产品为市场主流，首改产品市场也较为活跃。数据来源：成都房管局备案数据；50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-20030万以下16261511418830030-40万312092159622011040-50万05032203922513943050-60万032940725149176200060-70万0020976541918962270-80万0015175483318180-100万000261541101114100-120万0000113616120-150万000000116150-180万00000006面积段总价段国宾板块——典型项目研究华置西锦城国宾时光汇地块竞品案例——国宾时光汇项目概况项目地址金牛金科北路（交警六分局旁）开发商四川鸿丰恒居房地产开发有限公司占地面积40亩总建面积11.5万M²绿化率30%容积率3.30建筑形态总高27层，1-5层商业，高层住宅、LOFT、时尚商业街户型区间58-110M²总户数529户配套设施紧邻地铁2号线金科北路站口，距离站口仅50米，步行即可到达。同时拥有地铁、高铁两大交通资源。周边高校云集且毗邻羊西线从餐饮区。项目特色产品涵盖高层住宅、LOFT、时尚商业，成为国宾片区内首个一站式特色商业区。开发节奏分批次开发，6月22日将进行一期一批次2号楼发售。价格7500-8500元/M²销售情况一期一批次发售主推58平套一，75平和76平套二户型总套数推出套数套型面积区间（㎡）推出套数套型占比均价总价529264套一5