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SIAT/010929/SH-PR(2000GB)细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设机密上海国际汽车城发展有限公司工作汇报二OO一年十月十四日此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)1项目进展情况回顾––本项目工作已基本完成实际完成工作•提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析•分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措•对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析•制定建筑规划设计招标书•分析排序潜在投资者及合作伙伴•提出商业模式，建立财务模型，对经济效益进行评估•草拟招商引资营销方案及计划•核心贸易区的功能定位及详细布局设计,包括服务内容及设施数量•帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作•对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单•对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析•建立财务模型并在不同层面展开财务分析•分析总结国际汽车市场的成功经验•拟定汽车城介绍文件•初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本第一阶段：明确市场需求，制定价值定位计划中工作第二阶段：制定功能定位与布局，明确商业模式，评估经济效益第三阶段：制定招商营销实施方案，并作初步沟通接触实际完成工作•设计营销方案及计划•与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通•设计确定汽车城项目管理组织•制定实施计划•形成针对不同关键驻商的招商文件及计划•与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求•为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求•形成了具体实施计划计划中工作SIAT/010929/SH-PR(2000GB)2今天汇报内容¶上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计¶上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案¶上海国际汽车城商业模式及财务分析¶上海国际汽车城政策分析及要求初探¶第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)3今天汇报内容¶上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计¶上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案¶上海国际汽车城商业模式及财务分析¶上海国际汽车城政策分析及要求初探¶第三阶段工作成果SIAT/010929/SH-PR(2000GB)4根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下人工湖沪宁高速曹安路吴淞江顾河墨玉路顾河城区干道浦安亭泾浦蕴藻浜绿化•消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开•工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶安亭新镇区备用地NSIAT/010929/SH-PR(2000GB)5模式一：汽车城公园模式三：汽车第三方物流服务区模式三：研发、管理、培训区安亭新镇区上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下模式二：汽车贸易展示及办公区新镇公共活动中心体育馆中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)6在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析功能区块1.汽车贸易展示区2.新镇公共活动中心（包括办公）3.研发管理培训区4.第三方物流区5.汽车城公园根据不同模式的关键成功因素•有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？•有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？一般情况下成功所需要的项目数量*18221761按现有规划，上海国际汽车城要实现其远景目标及其功能，需要成功实施90–100个项目在安亭取得成功所需要的额外项目数量*159620总计33312381*有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数资料来源：麦肯锡分析要回答的问题:SIAT/010929/SH-PR(2000GB)7建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土地占用土地面积万平方米汽车贸易、办公、展示区新镇公共活动中心汽车研发教育培训区汽车第三方物流区汽车城公园未占用土地面积751259745867核心贸易区总土地面积238用于园区内绿化、道路、广场及发展备用资料来源:麦肯锡分析220项目总共占有土地面积SIAT/010929/SH-PR(2000GB)81.汽车贸易展示区的功能定位细化分析汽车贸易展示区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施•为汽车消费者提供可选择的多种品牌•为汽车消费者提供舒适的购车环境•为汽车参展商提供足够大的展出场地•为汽车消费者提供购车一站式服务•为汽车消费者提供一流的试驾体验•让汽车消费者看车买车时感受到不同品牌的独特文化及其魅力•让汽车爱好者随时能看到有独特内容的汽车展示，而不用去等汽车展市场服务需求经销商3S店汽车集中贸易市场（轻型客车、轻型卡车等）二手车市场会展中心购车配套政府机构（车管所，工商，税务，养路费）购车配套非政府机构（银行，保险）汽车体验园品牌中心汽车博物馆所对应的功能项目1.11.21.31.41.51.61.71.81.9SIAT/010929/SH-PR(2000GB)9汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）–占用土地面积，建筑面积总建筑面积万平方米经销商3S店*汽车集中贸易市场**二手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园****品牌中心–高档品牌中心–特种汽车博物馆总占地面积万平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.0–80.50.320.20.132.73.2•总建筑面积将为36万平方米•总占地面积将为59万平方米数量单一占地面积（万平方米）单一建筑面积（万平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能项目合计商贸服务中心***13.23.2*经销商3S店参照现有别克、奥迪及国外3S店**汽车集中贸易市场可以和二手车市场相结合***商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构****汽车体验园参照日本Motegi赛车场资料来源:文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)10汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）–就业人数，消费者人流，交易车辆数67515451400**1400**120011,100120830210340数量每一项目就业人数4004002001,900202401203,200预计：1,100经销商3S店汽车集中贸易市场二手车市场会展中心一般功能项目合计汽车体验园品牌中心–高档品牌中心–特种汽车博物馆所有功能项目合计商贸服务中心*20*商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构**包括市场内经销人员资料来源:文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析•消费者人流15,000人/天•年汽车贸易量80,000–100,000辆预计到2010年就业人数人SIAT/010929/SH-PR(2000GB)11根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下050100250500M会展中心（包括博物馆）品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心商贸中心二手车市场（包括轻型客车卡车市场）经销商绿化品牌中心品牌中心N汽车体验园曹安路墨玉路公园路SIAT/010929/SH-PR(2000GB)12经销商经销商经销商经销商品牌中心品牌中心会展中心（包括博物馆）二手车市场（包括轻型客车卡车市场）商贸服务中心汽车体验园汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下SIAT/010929/SH-PR(2000GB)132.新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析公共活动中心（包括办公）一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施•为消费者（旅游者）及驻商提供全面的生活服务设施（住宿、餐饮、购物、娱乐）•为消费者（旅游者）及驻商提供充分的基础服务设施保障（治安、消防、电信等）•对于有较高消费需求的消费者（旅游者）提供有针对性的高质量服务市场服务需求酒店（2–3星）快餐/中档餐饮设施/酒吧电影院大型商场便利店/药店超市警察局/消防站/电信局加油站写字楼酒店（4–5星）高档餐饮设施高档专卖店高档娱乐城所对应的功能项目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.13SIAT/010929/SH-PR(2000GB)14新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）–占用土地面积，建筑面积总建筑面积万平方米酒店*(2–3星)酒吧电影院大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店总占地面积万平方米100.0200.01510.451.10•总建筑面积将为23万平方米•总占地面积将为7万平方米数量单一占地面积（万平方米）单一建筑面积（万平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能项目合计警察局/消防站/电信局*餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列资料来源:文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/药店加油站酒店*(4–5星)高档娱乐城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.075SIAT/010929/SH-PR(2000GB)15新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）–就业人数6002300数量每一项目就业人数75100151501,600600100303,900预计到2010年就业人数人106003,1705151100130101016002800110350351600*酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心服务中心均配套餐饮设施（包括高档和中档），所以不再单列资料来源:文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析酒店*(2–3星)酒吧电影院大型商场*一般功能项目合计写字楼*高档专卖店所有功能项目合计警察局/消防站/电信局便利店/药店加油站酒店*(4–5星)高档娱乐城*20超市125SIAT/010929/SH-PR(2000GB)16根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局平面图将是如下050100250500M酒店2–3星酒店2–3星电影院电信中心广场大酒店大型商场金桂新村保留地绿化停车场专卖店/便利店停车场专卖店广场娱乐城N专卖店酒吧/咖啡消防站警察局曹安路墨玉路SIAT/010929/SH-PR(2000GB)17新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体图将是如下金桂新村大酒店大型商场娱乐城酒店酒吧/咖啡写字楼警察局消防站SIAT/010929/SH-PR(2000GB)183.研发管理培训区的功能定位细化分析研发管理培训区一般情况所必须具备的功能/设施对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施•有高水准的技术服务支持•有高标准的认证检测设施供研发机构共享•能够通过大学、职业培训机构等为研发机构提供人才和基础研究支持•能够通过配置创新企业来促进技术进步及成果转化•为研发机构提供配套生活设施市场服务需求认证测试中心上汽技术中心供应商研发中心独立研究开发商大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园所对应的功能项目3.13.23.33.43.53.63.73.8SIAT/010929/SH-PR(2000GB)19研发管理培训区的功能定位细化分析（续）–占用土地面积，建筑面积总建筑面积万平方米认证检测中心供应商研发中心独立研究开发商一般功能项目合计大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园总占地面积万平方米114.06.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3•总建筑面积将为34万平